나이스옥션 법원경매 수원 2024타경83577 [2] 경기도 화성시 송산면 육일리 657-13 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경83577 [2] 경기도 화성시 송산면 육일리 657-13 임야 경매

• 사건번호: 2024타경83577
• 주소: 경기도 화성시 송산면 육일리 657-13
• 감정가: 67,934,190원
• 최저가: 11,417,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 임야

수원지방법원 경매16계 2024타경83577 | 소재지: 경기도 화성시 송산면 육일리 657-13 | 감정가: 67,934,190원 | 최저가: 11,417,000원 | 용도: 임야

1. 개요 및 분석

1.1. 기본 정보

본 건은 경기도 화성시 송산면 육일리에 소재하는 임야 일부 지분에 대한 부동산 강제경매 물건입니다.

감정가는 67,934,190원이며, 매각대상은 토지일부지분입니다.

1.2. 면적 정보

총 토지 면적은 1205.00제곱미터 (약 364.51평)이며, 이 중 일부 지분 (16532.6분의 해당 지분)이 매각 대상입니다.

건물은 없으며, 토지 및 건물 제시 외 면적도 없습니다.

1.3. 특이사항

본 물건은 지분 매각이며, 이미 공유자 우선매수신고가 있었던 것으로 보이는 재매각 물건입니다.

공유자 우선매수신청을 한 공유자는 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공하여야 유효하며, 권리를 행사하지 않는 경우 다음 기일부터는 우선권이 제한됩니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 "창말마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근은 가능하나, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 이하로 평가됩니다.

대상 인접지까지는 차량 통행 후 도보로 이용해야 하는 접근성이 다소 떨어지는 임야입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 계획

본 건 토지는 부정형의 자연림 상태의 임야입니다.

토지는 '계획관리지역' 및 '성장관리계획구역(중점관리/정온)'으로 지정되어 있어, 개발 가능성이 상대적으로 높은 지역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한) 및 성장관리권역에 해당됩니다.

2.4. 혐오 시설

주변 지역은 아파트, 임야, 농경지 등이 혼재된 일반적인 환경으로 평가되며, 보고서 작성 시점 기준으로 직접적인 인접 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 해당 물건지가 위치한 화성시에서는 도시계획시설(장사시설)사업 등 지역 개발 관련 고시가 있으므로, 광역적인 개발계획에 따른 환경 변화는 지속적인 모니터링이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 소유자 및 채무자는 강OO으로 동일합니다.

채권자는 신OOOOOOOO으로 확인됩니다.

3.2. 특이 권리 및 주의사항

가장 중요한 권리상의 특징은 '토지일부지분매각'이라는 점입니다.

이는 공유자가 존재함을 의미하며, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 설정(공유물 분할 청구 또는 지분 매각 협의)이 필수적으로 요구됩니다.

특히, 본 건은 공유자 우선매수신고 제한 규정이 있으므로, 공유자 우선매수신고를 한 공유자의 매수 의사 유무를 명확히 파악하고 입찰에 참여해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본 건은 자연림 상태의 임야로서, 현재 시점에서는 상권 형성과는 거리가 먼 지역입니다.

주변이 아파트, 임야, 농경지 혼재 지역이므로, 상업적 활용보다는 계획관리지역 내에서의 중장기적인 개발 또는 보전 목적의 투자가 적합할 것으로 보입니다.

4.2. 생활정보

주변에 "창말마을"이 소재하고 아파트 단지가 일부 혼재되어 있어 기본적인 정주 환경은 갖추고 있으나, 대중교통 사정은 보통 이하로 평가되어 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

지분 매각 리스크: 낙찰 후 기존 공유자와의 지분 정리(매각 또는 분할 소송) 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

공유자 우선매수 리스크: 공유자가 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공하면 우선 매수 권리를 행사하여 낙찰이 좌절될 수 있습니다.

접근성 리스크: 인접 도로에서 차량 통행 후 도보로 이용해야 하는 접근성 문제가 개발 시 비용 증가 요인이 될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역에 위치한 임야 지분 물건으로, 낮은 감정가로 취득할 경우 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

다만, 지분 매각의 특성상 권리 관계 해소와 공유자 우선매수 여부에 대한 분석이 선행되어야 하며, 권리분석 후 공유자 지분 매입 또는 공유물 분할을 통해 온전한 토지를 확보하려는 전략적 접근이 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역: 관리 지역 중 비교적 개발 행위가 용이하여, 중장기적인 토지 개발 또는 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

성장관리계획구역: 화성시의 성장 관리 정책 범위 내에 포함되어 있어, 향후 주변 개발 압력에 따른 토지 가치 상승 여력이 있습니다.

저가 매수 기회: 지분 매각 특성으로 인해 유찰이 거듭될 경우 낮은 가격에 매수하여 공유자 협의를 통해 수익을 극대화할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매16계