나이스옥션 법원경매 수원 2024타경83577 [1] 경기도 화성시 송산면 육일리 657-8 임야 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경83577 [1] 경기도 화성시 송산면 육일리 657-8 임야 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매16계 2024타경83577 | 소재지: 경기도 화성시 송산면 육일리 657-8 | 감정가: 81,789,000원 | 최저가: 13,745,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 화성시 송산면 임야 (지분매각) 분석

1.1. 물건 개요 및 기본 정보

사건번호는 수원지방법원 2024타경83577 (1)이며, 소재지는 경기도 화성시 송산면 육일리 657-8입니다.

용도는 임야이며, 매각대상은 토지일부지분매각입니다.

감정가는 81,789,000원입니다. 전체 토지면적은 1420.00㎡ (약 429.55평)이며, 건물은 존재하지 않습니다.

본 건은 공유자 우선매수신고 및 재매각 이력이 있는 부동산강제경매 물건입니다. 토지 지분율은 19894.2로 지분매각 특수물건임을 반드시 인지해야 합니다.

1.2. 입지조건 및 환경 분석

본건은 화성시 송산면 육일리 "창말마을" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 임야, 농경지 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황을 살펴보면, 본건까지 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 이하로 접근성이 다소 떨어집니다.

토지의 형태는 부정형이며 현재 자연림 상태로 이용 중입니다. 인접 도로는 세로(가)에 접하나, 대상 인접지까지 차량 통행 후 도보로 이동해야 하는 점은 접근성 측면에서 약점으로 작용할 수 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 잠재적 가치

기호(1) 및 기호(2) 토지 모두 **계획관리지역**에 속해 있습니다. 계획관리지역은 개발 및 건축 규제가 상대적으로 완화되어 있어 장기적인 관점에서 토지 개발이나 활용을 염두에 둘 때 높은 잠재적 가치를 부여할 수 있는 용도지역입니다.

또한 성장관리계획구역(중점관리/정온) 및 성장관리권역에 포함되어 있습니다. 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 축산 관련 이용은 제한됩니다.

부정형의 자연림 상태이므로 향후 개발 또는 이용을 위해서는 산지 관리 및 토목 비용을 고려해야 합니다.

1.4. 권리분석 및 특이사항

본 건은 **토지일부지분매각** 물건이므로, 취득 후 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 단독 소유권을 확보하거나 다른 공유자와의 협의가 필요한 특수 물건입니다. 채무자 및 소유자는 강OO으로 동일합니다.

가장 큰 특이사항은 **공유자우선매수신고 제한** 조건입니다. 공유자가 우선매수권을 행사하기 위해서는 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 유효하며, 이를 이행하지 않을 경우 다음 기일부터는 우선권이 사라집니다. 이는 일반 응찰자에게는 경쟁이 줄어들 기회가 될 수 있습니다.

임대관계는 미상이며, 제시 외 물건이나 공부와의 차이는 없습니다.

1.5. 상권분석 및 생활정보

본건은 임야이므로 상권 분석은 의미가 적습니다. 다만, 주변에 아파트 및 농경지가 혼재된 "창말마을" 인근이므로 기본적인 생활 편의 시설은 해당 마을 근처에서 일부 이용 가능할 것으로 보입니다.

현재 대중교통 사정이 보통 이하로 평가되므로 차량 이용이 필수적인 입지입니다. (제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 확인이 불가능합니다.)

1.6. 잠재적 리스크

1) 지분매각 리스크: 공유자 지분을 매입하는 것이므로, 추후 공유자 간의 협의나 공유물 분할 청구를 통한 법적 절차 및 시간, 비용이 발생할 수 있습니다.

2) 공유자 우선매수: 공유자 우선매수신고가 이미 있었던 물건으로, 낙찰 당일에도 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 상존합니다. 단, 이번 재매각에서는 보증금 제공 조건이 있어 리스크가 일부 통제될 수 있습니다.

3) 접근성: 차량 통행 후 도보 이용이 필요한 점과 대중교통 사정 미흡은 이용 및 개발 시 약점으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

최고의 입지: 본 물건은 **계획관리지역** 임야라는 점에서 향후 용도 변경이나 개발을 염두에 둔 장기적인 토지 투자 관점에서 긍정적입니다.

투자 포인트: 저렴한 감정가로 계획관리지역의 토지 지분을 선점할 수 있는 기회입니다. 특히, 공유자 우선매수신고에 대한 제한 조건(매각기일 종결 전 보증금 제공)이 있어, 기존 공유자의 우선권 행사가 다소 까다로워진 점은 일반 응찰자에게 유리하게 작용할 수 있습니다.

결론: 본 물건은 지분 매각의 특수성을 이해하고, 낙찰 후 공유자 협의나 분할 소송을 감당할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합한 물건입니다. 계획관리지역의 잠재 가치를 보고 장기적인 안목으로 접근해야 합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매16계