나이스옥션 법원경매 수원 2024타경82680 [1] 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 지1층비017호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2024.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 농서근린공원 남측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 연구시설, 생활편의시설, 학교, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로서
외벽 : 복합판넬 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재 관련설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형 토지로서 공장 및 지원시설부지임.

인접 도로상태등

본건 북측, 남측 및 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 본건 위치확인 및 이용현황 등은 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 층별배치도 등을 참조하였으며 업무진행시 내부현황 등은 재확인바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공장(지식산업센터)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경82680 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 지1층비017호

* 용도: 지식산업센터 (공장)

* 감정가: 646,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OOOOOOO

* 건물명: 프리미엄원희캐슬기흥서천

* 건물층수: 지하 1층 (총 10층 중)

* 준공년도: 2019년경

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 84.54㎡ (약 25.58평)

* 토지지분: 84.54㎡ (약 25.58평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 172.04㎡ (약 52.04평)

* 건물지분: 172.04㎡ (약 52.04평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 개요

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 외벽: 복합판넬 마감

* 창호: 새시창

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재 관련설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 농서근린공원 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 연구시설, 생활편의시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역입니다.

* 인근에 삼성전자 기흥사업장이 위치하며, 해당 사업장 일대에 대규모 미래연구단지 조성이 예정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 북측, 남측 및 동측으로 폭 15m-20m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 용인 18-1번 마을버스 노선이 운행 중이며, 수인분당선 영통역 및 용인 경전철 기흥역 등으로 연계됩니다. 다만, 지하철역까지는 다소 거리가 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 준주거지역, 지구단위계획구역

* 도로: 중로2류 (폭 15m-20m) 접함

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구

3. 권리분석

3.1. 권리 요약 및 말소기준권리

* 등기부채권 총액: 480,000,000원

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 안양농업협동조합, 2023-06-02, 480,000,000원)

* 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리(근저당, 압류 등)는 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음) [제시 정보 기준]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 구 (에스에스에프와이(주))

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-17

* 대항력: 없음 [제시 정보 기준]

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸됩니다. 인수할 보증금은 없습니다. [제시 정보 기준]

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

* 본건은 지식산업센터 내 상가로, 주변 아파트 단지 및 연구 시설 종사자들을 주요 고객으로 예상할 수 있습니다.

* 과거 인근 상권은 메인 상권 부재 및 노후된 상가 이용 불편함이 있었으나, 본 건물 완공 이후 최신 인프라 이용 편의성이 증대되었습니다.

* 인근에 삼성전자 기흥캠퍼스가 있어 관련 비즈니스 및 종사자 수요가 있을 것으로 보입니다.

4.2. 생활 편의 시설

* 주변에 농서근린공원이 위치하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. [제공 정보]

* 아파트 단지, 학교, 연구 시설, 생활 편의 시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라를 이용할 수 있습니다. [제공 정보, 9]

* 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 인근 영통지구 등 다소 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건물 이용 현황 및 특이사항

* 본건은 공장(지식산업센터)으로 사용 중이며, 공장 및 지원시설 부지로 이용되고 있습니다. [제공 정보, 3]

* 일부 검색 결과에 따르면, 같은 건물 내 타 호실의 경우 내부 경계벽이 철거되어 타 호실과 일체로 영업 중인 사례가 있습니다. 본건 호실(지1층 B017호)의 정확한 내부 이용 현황 및 칸막이 철거 여부는 현장 재확인이 필요합니다. [제공 정보]

5.2. 임대 관계 및 내부 현황

* 본건의 정확한 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 정보가 제공되었습니다. [제공 정보]

* 임차인이 존재하지만 대항력이 없어 낙찰자에게는 부담이 없으나, 공실 발생 가능성에 대비한 임대차 관련 검토는 필요합니다.

* 건물 내부 현황은 외부 관찰 및 건축물대장 등을 참조하였으므로, 실제 이용 및 상태는 현장 방문 시 반드시 재확인해야 합니다. [제공 정보]

5.3. 주변 환경 리스크

* 과거 농서동 일대에 불법 쓰레기 무단 투기 문제가 있었으며, 이를 해결하기 위한 민관 합동 청소 작업이 진행된 바 있습니다. 현재는 해결되었거나 관리 중인 것으로 추정되나, 환경 관련 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 대규모 연구 단지 조성 등 긍정적인 개발 호재가 있으나, 건설 과정에서의 소음, 분진 등 단기적인 불편함이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 농서동에 위치한 지식산업센터로, 준주거지역 내에 자리하여 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하고 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 연계도 가능합니다. 인근 삼성전자 기흥사업장의 대규모 투자는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 제시된 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다. [제시 정보] 다만, 건물 내 타 호실의 통합 이용 사례가 있는 점, 본건의 정확한 내부 현황 및 임대 관계에 대한 추가 확인이 필요하며, 과거 불법 쓰레기 문제 지역이었던 점은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다. [4, 6, 제공 정보]

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 삼성전자 기흥사업장 인근에 위치하며, 향후 개발 호재로 인한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 편리한 교통망: 차량 접근성이 좋고, 광역 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 확인 결과, 소멸되는 권리 위주로 구성되어 있어 낙찰 시 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

* 지식산업센터 투자: 지역 경제 활성화 및 관련 산업 발전에 따라 지식산업센터의 수요는 꾸준히 증가할 것으로 예상됩니다.

8. 예상 입찰가

감정가 646,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 향후 임대 수익률, 본건의 특수성(내부 현황 확인 필요 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 향후 임대 수익률, 주변 시세, 낙찰 가능성 등을 복합적으로 검토하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.