나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경91695 [1] 경기도 연천군 전곡읍 양원리 727 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경91695 [1] 경기도 연천군 전곡읍 양원리 727 전 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매2계 2024타경91695 | 소재지: 경기도 연천군 전곡읍 양원리 727 | 감정가: 219,760,000원 | 최저가: 36,935,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 의정부지방법원 2024타경91695 (1)이며, 소재지는 경기도 연천군 전곡읍 양원리 727입니다.

용도는 '전'이며, 토지면적은 2747.00㎡ (약 831.02평)입니다.

감정가는 219,760,000원으로 책정되었습니다.

매각 대상은 토지매각이며, 토지 지분율은 274700으로 전체 지분 매각입니다.

1.2. 경매 정보 및 특이 사항

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 소유자와 채무자는 황OO으로 동일합니다.

채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

특이사항 및 주의사항으로 '농지취득자격증명' 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금은 미반환 처리되므로 입찰 전 철저한 준비가 필요합니다.

또한, 과거 유찰 또는 미납 사례가 있는 '재매각' 물건이므로, 입찰 시 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

본 토지는 '지적상 맹지'이나, 현재 남측 지상 일부에 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로가 개설되어 현황 도로가 존재한다는 점을 인지해야 합니다.

2. 물건 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 연천군 전곡읍 양원리 소재 "서편말마을" 남서측 근거리에 위치하며, 농가주택 및 종교시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 농촌지역입니다.

계획관리지역 내의 토지로서, 대규모 필지(약 831평)의 '전'으로 이용 중입니다.

남측 및 남동측으로 하향 완경사의 부정형 토지이나, 계단식으로 정지되어 있어 농작업이나 추후 개발 시 토목공사 난이도는 높지 않을 것으로 판단됩니다.

2.2. 입지 조건 및 교통 상황

차량 진출입은 가능하여 접근성은 확보되나, 버스정류장이 원거리에 위치하여 대중교통 여건은 불편한 수준입니다.

주위 환경은 보통 수준의 농촌 지역으로, 조용하고 한적한 전원생활이나 영농을 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

2.3. 권리 분석

소유자 및 채무자가 동일한 임의경매 사건으로, 일반적인 경매 물건이며, 등기부상 특별히 복잡한 권리관계는 없을 것으로 예상됩니다.

**최대 리스크는 '농지취득자격증명' 및 '재매각'** 입니다.

농지취득자격증명(농취증)은 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수되므로, 입찰 전 관할 기관을 통해 취득 가능성을 확인하고 준비해야 합니다.

재매각 물건이라는 점은 과거 낙찰자가 잔금을 납부하지 않았음을 의미하며, 이는 단순한 자금 문제일 수도 있지만, 물건 자체의 예상치 못한 하자가 원인이었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

2.4. 상권 분석 및 생활 정보

본 토지는 순수 농경지이며 주변이 농촌 지역이므로, 상권 분석은 의미가 없습니다.

기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 전곡읍 소재지까지 이동해야 하므로, 차량 이동이 필수입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변은 농경지 및 자연림으로 둘러싸여 있어 기본적인 생활 여건은 다소 불편할 수 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크 및 제한 사항

**지적상 맹지 리스크:** 현황 도로가 있으나, 이는 사도를 이용하고 있을 가능성이 높아 추후 소유권 분쟁이나 개발 인허가 시 문제가 될 수 있습니다. 맹지 탈출을 위한 인접 토지 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

**규제 리스크:**

1. 계획관리지역: 가장 높은 가치를 가지는 용도지역이나,

2. 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m 이내): 축사 건축 등은 제한됩니다.

3. 배출시설설치제한지역(임진강유역): 환경 관련 규제를 받습니다. 이는 개발 시 인허가에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 종합 의견

본 물건은 연천군 전곡읍의 계획관리지역 내 대규모 '전' 토지(약 831평)로, 넓은 면적 대비 비교적 낮은 감정가를 가졌습니다.

지리적으로는 농촌 마을 근처의 조용한 환경이며, 현황 도로가 개설되어 접근성은 양호합니다.

그러나 '농취증' 발급의 의무와 '지적상 맹지'라는 근본적인 리스크가 존재합니다. 또한 재매각 물건이라는 점도 입찰가를 보수적으로 책정해야 하는 요인입니다.

투자 난이도는 '중상' 정도로 판단되며, 농지 투자 경험이 있거나, 맹지 해결 능력 및 농취증 발급이 확실한 실수요자에게 적합합니다.

3.2. 투자 포인트

**1. 계획관리지역:** 넓은 면적과 함께 계획관리지역에 속해 있어, 향후 농가주택, 창고 등 개발 행위에 대한 잠재력이 높습니다.

**2. 농지 활용:** 당장 개발이 어렵다면, 주말농장, 영농 등 실수요 목적으로 활용할 수 있는 좋은 면적과 위치입니다.

**3. 현황 도로:** 지적상 맹지임에도 현황 콘크리트 포장도로가 존재하여, 당장 이용에는 큰 문제가 없습니다. 향후 해당 도로 부지의 사용 권한 확보(도로 사용 승낙 등)가 가장 중요한 투자 포인트입니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매2계