나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경90524 [1] 경기도 의정부시 의정부동 8-51 중앙쉐르빌 3층 302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경90524 [1] 경기도 의정부시 의정부동 8-51 중앙쉐르빌 3층 302호 다세대주택 경매

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의정부지방법원 경매2계 2024타경90524 | 소재지: 경기도 의정부시 태평로 142, 3층 302호 (의정부동,중앙쉐르빌) | 감정가: 222,000,000원 | 최저가: 37,311,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 의정부지방법원 2024타경90524 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 8-51 중앙쉐르빌 3층 302호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

감정가: 222,000,000원

토지면적 (지분): 23.24㎡ (약 7.03평)

건물 전용면적 (지분): 49.92㎡ (약 15.10평)

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 중 3층 (2018년 10월 26일 사용승인)

이용상태: 다세대주택 (방3, 주방/식당, 거실, 욕실2, 발코니, 현관 등)

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역" 북동측 인근에 위치한 역세권 물건입니다. 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있는 도심 주거지역으로, 인근에 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하여 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다. 토지는 제2종일반주거지역에 속하며 남서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통 상황 및 광역 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 의정부 경전철역인 "의정부 중앙역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한 의정부역 일대는 의정부중앙역과 함께 다수의 버스 노선을 갖추고 있어 대중교통 접근성이 수월한 편이며, 수원에서 의정부를 거쳐 양주까지 연결되는 GTX-C 노선 착공이 예정되어 있어 향후 광역 접근성이 더욱 강화될 것으로 기대됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 및 채무 관계

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 모두 '최OO'로 동일합니다. 이는 채무자의 책임재산에 대한 채권자의 강제집행을 의미합니다. 채권자는 '주OOOOOOO'입니다.

3.2. 임대차 관계 및 특이사항

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 매수인이 잔금을 납부한 이후에 명도를 진행할 때, 실제 임차인이 대항력(전입신고일 등)을 갖추었는지 여부를 반드시 별도로 확인해야 함을 의미합니다. 입찰 전에 현장 조사를 통해 임차인의 유무, 점유 관계 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 우수성

본건이 위치한 의정부역-의정부중앙역 일대 상권은 경기도 내 최대 상업 중심지로 급부상하고 있습니다. 2018년 4분기 기준 의정부역 인근 상가의 소득수익률은 서울의 주요 상권(목동, 홍대, 강남대로)의 수익률을 상회하는 높은 수준을 보인 바 있어, 상권의 투자가치 및 발전 가능성이 우수한 것으로 평가됩니다.

4.2. 생활 편의 및 인구 유입

의정부 상권은 공공기관 및 오피스 직장인, 10~20대 청년층 등 전 연령대의 풍부한 유동인구를 보유하고 있어 탄탄한 수요 기반을 갖추고 있습니다. 또한 서울 집값 상승에 따라 인구 유입이 꾸준히 이루어지고 있으며, 서울 거주자의 아파트 거래 비중이 높게 나타나는 등 서울 접근성이 뛰어난 지역입니다. 인근으로 각종 생활편익시설(마트, 병원 등)이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 상권 구조적 리스크

의정부 상권은 상대적으로 대형 상업시설이 부족하고 거리 상권 중심으로 발달하여 유동인구가 분산될 수 있다는 평가가 있습니다. 또한, 주거 비중이 높아 평일 오전 시간대 유동인구가 상권 규모 대비 많지 않다는 분석도 존재합니다.

5.2. 권리 및 기타 리스크

임대관계가 '미상'이므로 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 현장 조사 및 관련 서류를 통해 필히 확인해야 합니다. 만일 대항력 있는 임차인이 있을 경우 추가 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

본건의 정확한 주소지 주변에 대규모의 혐오시설(쓰레기 소각장, 폐수 처리 시설, 대형 변전소 등)은 검색되지 않았으나, 주변 주거/상업 혼재 지역의 특성상 소규모 유해시설 유무는 현장 임장(실제 방문)을 통해 최종적으로 점검할 것을 권고합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 의정부 경전철 "의정부중앙역" 인근에 위치한 신축급 (2018년 사용승인) 다세대주택으로, 15평대의 전용면적에 방 3개, 욕실 2개의 실속 있는 내부 구조를 갖추고 있습니다. 입지적으로는 풍부한 유동인구와 우수한 상권 잠재력을 가진 의정부 중심 생활권에 속하며, GTX-C 노선 개발 호재까지 갖춘 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다. 감정가 2억 2천 2백만원은 주변 시세 및 개발 호재를 고려했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.

6.2. 투자 포인트

1) 최고의 입지: 의정부중앙역 초역세권 입지로 대중교통 접근성이 우수하고, 서울 및 경기 북부 광역 교통망 (GTX-C 예정) 확충에 따른 미래 가치 기대.

2) 신축급 건물: 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 상태가 양호하며 투자 후 수리 비용 부담이 적음.

3) 우수한 실거주/임대 경쟁력: 방 3개, 욕실 2개 구조는 소형 아파트 대체 주거 상품으로 실거주 및 임대 수익을 위한 상품 경쟁력이 높음.

4) 권리 분석의 용이성: 강제경매로 소유자/채무자가 동일하여, 임차인 관계만 명확히 확인되면 권리 분석의 복잡도가 낮은 편임.

법원 정보

의정부지방법원 경매2계