나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경137267 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 334-16 성진그린빌 제1층 제102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2024.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉중앙시장" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 개봉역 등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 1층 102호로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시마감 등.

이용상태

집합건축물대장상 "제2종근린생활시설(사무실)"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필 공히 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경137267 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 334-16 성진그린빌 제1층 제102호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무실)로 이용중)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 황OO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 206,000,000원

토지면적: 20.64㎡ (약 6.24평)

토지지분: 20.6373㎡ (약 6.24평)

건물면적: 29.70㎡ (약 8.98평)

건물지분: 29.7㎡ (약 8.98평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 기타 기본 사항

주위환경: 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉중앙시장" 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 1층 102호이며, 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시 마감 등입니다.

건물설비: 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 개봉중앙시장 인근에 위치하여 지역 상권의 중심부에 해당합니다. 주변은 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 일상생활 및 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 지하철 1호선 개봉역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 정해란 외 2명 (2019-12-12)

* 전세권설정: 황영임, 190,000,000원 (2022-08-31) - 말소

* 1번전세권근저당권 설정: 관악신용협동조합, 96,000,000원 (2022-08-31) - 말소

* 공유자전원지분전부 이전 (매매): 나금춘 (2022-11-14)

* 근저당권: 김귀화, 50,000,000원 (2023-08-03) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-09-10) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-09-10) - 말소

* 임의경매: 황영임, 190,000,000원 (2024-09-30) - 말소

등기부채권 총액: 240,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 황영임

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2022-08-31

* 확정일자: 2022-08-31

* 배당신고일자: 2024-12-31

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 황영임은 대항력 있는 임차인이며, 전세권 설정 및 임의경매 신청인으로 파악됩니다.

3.3. 권리관계 요약

본 건의 말소기준권리는 2022년 8월 31일자 전세권 설정(을1)이며, 본 건 경매로 인해 해당 권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다. 임차인 황영임은 대항력을 가지고 있으며, 인수되는 보증금은 0원으로 계산되었습니다. 이는 임차인이 임의경매를 신청하였고, 경매 절차를 통해 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되기 때문입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

"개봉중앙시장"이 인접해 있어 전통 시장의 활기를 느낄 수 있으며, 다양한 소매점, 식당, 서비스 업종 등 근린생활시설이 밀집되어 있습니다.

4.2. 상권 특징

주거지역과 상업지역이 혼재된 지역으로, 배후 주거 세력을 바탕으로 안정적인 소비가 이루어지는 상권입니다. 1층 근린상가로서 유동인구 흡수 및 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 개봉중앙시장 및 인근 마트, 편의점 이용 편리

* 금융: 은행 및 ATM 등 금융기관 접근 용이

* 의료: 병원, 의원 등 의료시설 다수 위치

5.2. 교통 접근성 (생활 측면)

* 대중교통: 버스정류장 및 지하철 1호선 개봉역 이용으로 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 도로: 차량 이용 시 주요 간선도로 접근이 비교적 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

임차인 황영임은 대항력이 있으며 보증금 190,000,000원을 보유하고 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 경매를 통해 보증금 전액 회수가 예상되나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임차인과의 원만한 협상이 중요합니다.

6.2. 토지이용계획 제한사항

본 건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항시설법에 따른 장애물 제한 표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함되어 있어 건축 또는 개발 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

등기부등본상 건물 용도가 '공동주택' 또는 '도시형생활주택'으로도 표기되어 있어, 집합건축물대장 상의 '제2종근린생활시설(사무실)' 용도와의 차이가 있을 수 있습니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상의 내용이 일치하는지 확인이 필요하며, 차후 건물 이용 또는 재건축 시 문제가 될 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 개봉역 및 개봉중앙시장 인근에 위치하여 입지조건이 우수하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 근린상가입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 임의경매 신청인이자 인수 보증금 0원 처리로 보아 보증금 회수는 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 관련 절차 진행 시 변수가 될 수 있습니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하며, 건물 등기 및 건축물대장 상 용도에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(지하철 1호선 개봉역) 및 시장 인접한 우수한 입지

* 소형 면적으로 투자 부담이 적고, 임대 수익 창출 용이

* 상업 및 주거 혼재 지역으로 안정적인 수요 기대

9. 예상 입찰가

감정가: 206,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 200,000,000원 (감정가 범위 내에서 시장 상황 및 물건 가치, 명도 관련 변수 등을 고려하여 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.