나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경136745 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 815-19 브릿지스톤 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 각급학교 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물내 제4층 제403호로서,
(사용승인일: 2012.08.14)

외벽: 석재 및 치장벽돌 붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대의 2필지 일단의 세장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6-7m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[815-19번지], [815-31번지]
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)
<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경136745 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 815-19 브릿지스톤 제4층 제403호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 258,000,000원

* 토지면적: 24.76㎡ (약 7.49평)

* 건물면적 (전용면적): 39.37㎡ (약 11.91평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 윤OO

* 건축물 현황: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 4층, 사용승인일 2012.08.14

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동, "서울신정고등학교" 남동측 인근에 소재합니다.

* 주위환경: 단독주택, 다세대주택, 각급 학교 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 6-7m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 10월 25일 접수된 근저당권(을5, 80,000,000원)으로, 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 을6. 주택임차권 (2022년 11월 29일 등기)

* 권리자: 윤현근

* 임차금액: 175,000,000원

* 전입일자: 2019년 09월 30일

* 확정일자: 2019년 09월 04일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리:

* 을5. 근저당권 (2019.10.25.)

* 갑8. 가압류 (2021.02.18.)

* 갑10. 가압류 (2022.02.07.)

* 갑11. 압류 (2022.03.23.)

* 갑12. 가압류 (2022.09.15.)

* 갑13. 압류 (2022.10.06.)

* 갑14. 압류 (2022.12.06.)

* 갑15. 압류 (2023.04.13.)

* 갑16. 강제경매 (2024.09.19.) - 본건 경매개시결정 등기

* 갑17. 가압류 (2025.01.22.)

* 기타 임차인 현황:

* * 임차인: 윤

* 전입일자: 2019-09-30

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* * 임차인: 윤 (위 주택임차권 동일인)

* 전입일자: 2019-09-30

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2019-09-04

* 배당신고일자: 2022-11-29

* 대항력: 있음

4. 상권분석

* 주변 환경: 해당 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 단독주택, 다세대주택 등과 함께 학교 및 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 기능이 비교적 잘 갖추어진 지역입니다.

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 2019년 건축, 4층, 19.98㎡ 면적의 다세대주택: 216,000,000원

* 1986년 건축, 2층, 37.44㎡ 면적의 다세대주택: 150,000,000원

* 2002년 건축, 3층, 37.56㎡ 면적의 다세대주택: 160,000,000원

* 시세 분석: 본건은 2012년에 건축되어 연식이 비교적 젊은 편이며, 전용면적 39.37㎡로 주변 사례와 유사하거나 약간 더 넓은 면적을 가지고 있습니다. 2002년식 사례의 면적당 가격(약 4,259원/㎡)으로 환산하면 약 167,700,000원 수준이나, 2012년식 건축 연식을 감안할 때 180,000,000원에서 200,000,000원 사이의 시세 형성이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 서울신정고등학교 등 교육시설이 인접하여 자녀가 있는 가정에 교육 환경이 양호합니다. 또한, 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 갖춘 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 건축 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조의 평슬래브 지붕으로, 총 5층 건물 중 4층에 해당합니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스를 이용한 개별난방 시설, 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축물대장 정보: 본 건물(브릿지스톤)은 전체 연면적 659.24㎡(토지 면적 375.9㎡)에 지하 0층, 지상 5층으로 건축되었으며, 총 16호의 구분 건물이 등재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 윤현근 임차인의 경우, 전입일자가 선순위이며 대항력이 있습니다. 보증금 175,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 본 경매는 해당 임차인이 보증금 회수를 위해 신청한 강제경매이므로 보증금 회수 가능성이 높으나, 만일의 상황에 대비해야 합니다.

* 복잡한 권리 관계: 다수의 가압류 및 압류 등기가 존재했으나, 모두 말소 예정으로 파악됩니다. 다만, 임차권 외 추가로 인수해야 할 부담은 없는지 등기부등본 최종 확인이 필요합니다.

* 토지 이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 중요시설물 보호지구, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변의 학교와 주거 시설이 풍부하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 2012년 건축으로 비교적 신축에 속하며, 이는 자산 가치 유지에 긍정적인 요소입니다. 그러나 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(윤현근)이 존재하며, 그 보증금 175,000,000원을 배당에서 전액 회수하지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 점을 면밀히 고려하여 투자 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 지속적인 주택 수요 기대 가능.

* 비교적 신축 연식: 2012년 건축으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 시세 대비 합리적 투자 가능성: 임차인 보증금 인수 부담을 고려하더라도, 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 접근할 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 258,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금 (윤현근): 175,000,000원

* 주변 시세 (면적 및 연식 감안): 180,000,000원 ~ 200,000,000원 추정

본건 경매는 임차인 윤현근이 보증금 회수를 위해 신청한 강제경매이므로, 일반적인 경우보다 보증금 회수 가능성이 높습니다. 따라서, 낙찰 시 매수인이 인수하는 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않는 경우에만 해당될 가능성이 큽니다.

시세가 180,000,000원 ~ 200,000,000원으로 추정되는 상황에서, 임차인의 보증금 175,000,000원을 고려했을 때, 입찰가는 보증금 인수 위험을 상쇄하고 시세 차익을 확보할 수 있는 수준으로 결정하는 것이 중요합니다.

실질적인 총 매수 비용은 낙찰가 + 인수되는 보증금(미회수분)이 될 수 있습니다.

따라서, 175,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서의 입찰을 권장합니다.

예를 들어, 180,000,000원에 낙찰받고 임차인의 보증금 175,000,000원이 배당에서 전액 회수된다면, 실질적인 매수 가격은 180,000,000원이 되어 예상 시세보다 낮은 금액으로 취득하게 됩니다. 만일 보증금 일부가 미회수될 경우, 낙찰가와 합산하여 최종 인수 금액이 결정되므로, 입찰 전에 배당 현황을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.