나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경134428 [1] 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제12층 제1205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1, 7호선 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1, 7호선 "가산디지털단지역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상16층건 내 제12층 제1205호로서,
(사용승인일 : 2017.11.27)

외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중이며 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 약 12m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경134428 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제12층 제1205호

용도: 오피스텔

감정가: 121,000,000원

토지면적: 8.69㎡ (약 2.63평)

토지지분: 8.69㎡ (약 2.63평)

건물면적 (전용면적): 16.61㎡ (약 5.02평)

건물지분: 16.61㎡ (약 5.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOO

건축물 사용승인일: 2017년 11월 27일

1.1. 입지조건

가산디지털단지역 인근에 위치하며, 지하철 1호선 및 7호선 이용이 가능합니다.

주변은 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리(2022-05-13, 근저당권)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

그러나 다음과 같은 권리가 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 임차인 현황: 이에스더

* 보증금: 168,000,000원

* 전입일자: 2021년 12월 31일

* 확정일자: 2021년 12월 20일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 토지 등기부 요약:

* 지상권설정 (2017-12-06) by 서울특별시금천구. 이 권리는 말소되지 않으며 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 가산디지털단지는 IT 및 산업 단지로, 수많은 기업과 종사자들이 상주하는 지역입니다.

오피스텔, 업무시설, 상업시설이 복합적으로 발달하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 대형 쇼핑몰(마리오아울렛, W-Mall 등) 및 다양한 편의시설이 밀집해 있어 직주근접의 이점이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

편의시설: 주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 의료시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

환경: 업무지구 특성상 소음이나 유해 시설에 대한 우려는 상대적으로 적으나, 대규모 단지이므로 특정 시설의 위치는 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차인 보증금: 168,000,000원이라는 높은 보증금은 감정가 및 최근 실거래가를 초과합니다. 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 금액이 커 투자 수익에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 인수되는 토지 지상권: 토지에 설정된 지상권은 매수인에게 인수되므로, 이에 대한 법적 검토 및 대응 방안 마련이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규 및 행위 제한 사항이 존재하므로, 개발 또는 이용 시 이를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지라는 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 하지만, 임차인의 대항력 있는 임차권(1억 6,800만원) 및 토지 지상권 인수라는 중대한 부담이 존재합니다. 특히 인수 보증금액이 물건의 시세보다 높아, 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되는지 여부가 투자 성공의 핵심 요소가 될 것입니다. 신중한 권리 분석과 인수되는 권리에 대한 명확한 파악이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 가산디지털단지 내 핵심 입지로, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 사업체의 임대 수익형 투자가 가능합니다.

* 권리상의 부담을 해소하거나 관리할 수 있다면, 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 전용면적(16.61㎡)의 오피스텔이 2026년 5월에 94,500,000원에서 115,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본 물건의 감정가는 121,000,000원입니다.

위 시장 상황을 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

그러나 가장 중요한 주의사항은 임차인 이에스더가 보유한 168,000,000원의 보증금입니다. 이 보증금이 경매 절차를 통해 전액 변제되지 않을 경우, 해당 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 만약 낙찰자가 보증금을 인수해야 한다면, 실제 총 투자 비용은 입찰가와 인수 보증금의 합계가 되므로, 현재 시장 가격을 훨씬 초과할 수 있습니다.

따라서, 입찰 예정자는 경매 배당 결과에 따라 임차인 보증금이 전액 변제될 수 있는지 여부를 면밀히 검토해야 하며, 만일의 경우 인수될 금액을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 이러한 인수 보증금을 직접적으로 제외하고 산정한 시장 가격 기반의 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.