나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135476 [1] 서울특별시 구로구 구로동 256-1 삼성래미안아파트 제108동 제2층 제201호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135476 [1] 서울특별시 구로구 구로동 256-1 삼성래미안아파트 제108동 제2층 제201호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매12계 2024타경135476 | 소재지: 서울특별시 구로구 디지털로31길 90, 제108동 제2층 제201호 (구로동, 삼성래미안아파트) | 감정가: 425,000,000원 | 최저가: 272,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경135476 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 256-1 삼성래미안아파트 제108동 제2층 제201호

용도: 아파트

감정가: 425,000,000원

토지면적: 30.96㎡

건물면적: 78.67㎡

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 지분매각

1.2. 법적 특징

본 물건은 소유자 및 채무자가 김OO으로 동일하며, 채권자 신OOOOOOOO의 강제경매 신청에 의한 물건입니다.

가장 큰 특이사항은 전체 물건이 아닌 토지 및 건물에 대한 ‘지분매각’이라는 점입니다. 또한 중복사건으로 진행되고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울 구로구 구로동 소재 '영서중학교' 서측 인근에 위치한 삼성래미안아파트 단지 내에 있습니다.

주위는 아파트 단지를 비롯하여 단독주택, 근린생활시설, 교육시설, 아파트형 공장 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경 및 제반 입지 여건은 전반적으로 무난한 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 단지 주변에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 7호선 남구로역이 인근에 위치하고 있어 대중교통 상황은 보통 이상으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 소유권 형태

매각대상은 토지와 건물 전체가 아닌 '지분'이며, 이는 낙찰 후 다른 공유자와의 협의 또는 법적 절차(공유물 분할 소송 등)를 통해 소유권을 최종적으로 정리해야 하는 난이도가 높은 물건임을 의미합니다.

경매는 채권자의 강제경매 신청에 의한 것이며, 소유자와 채무자가 일치하므로 복잡한 채무 관계에 의한 명도 리스크는 상대적으로 적을 수 있으나, 지분매각의 특성상 권리 관계 정리가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 지역 특성

소재지는 도시지역 및 준공업지역이 혼재된 곳으로, 주거 편의를 위한 근린생활시설 및 교육시설이 잘 갖춰져 있습니다. 아파트형 공장 등도 혼재하여 주거와 업무 기능이 부분적으로 융합된 형태입니다.

7호선 남구로역 역세권에 위치하여 기본적인 상권 접근성은 양호하며, 대단지 아파트의 자체 수요를 바탕으로 한 생활밀착형 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 현황 및 내부 이용상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 25층 아파트 중 108동 2층에 위치합니다. 층수가 낮지만 접근성이 좋다는 장점이 있습니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이샷시이며, 아파트로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기 설비 등 주거에 필수적인 설비는 모두 갖추고 있습니다.

5.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 토지는 준공업지역에 속하며, 도로에 접합되어 있습니다.

특이 사항으로는 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(진입표면), 대공방어협조구역 및 다수의 교육환경보호구역 내에 위치하고 있어 향후 개발이나 특정 용도 변경 시 제약을 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 리스크

가장 큰 리스크는 '지분매각'이라는 점입니다. 낙찰자는 공유물의 지분만을 취득하므로, 나머지 공유자의 지분을 매입하거나, 공유물 전체를 매각하여 대금을 나누는 '공유물 분할 소송'을 진행해야 합니다. 이 과정에서 시간과 추가 비용, 법적 분쟁의 가능성이 발생합니다.

6.2. 용도지역 및 규제 리스크

준공업지역 내 위치 및 각종 규제(교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등)로 인해, 순수 주거지역 대비 주변 환경이 복잡할 수 있으며, 향후 규제가 강화될 경우 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 7호선 남구로역 인근의 삼성래미안아파트라는 우수한 입지를 가지고 있으며, 감정가 4억 2천 5백만원 수준으로 책정된 아파트 지분 물건입니다.

일반적인 실수요자에게는 권리관계의 복잡성으로 인해 적합하지 않으며, '지분매각'의 특성상 공유자와의 협상 및 법적 절차에 대한 충분한 이해와 경험을 갖춘 전문 투자자에게 유리한 물건입니다.

지분매각의 리스크가 반영되어 유찰될 경우, 비교적 저렴한 가격으로 입찰이 가능할 수 있다는 점이 매력적이나, 투자 회수 기간을 장기적으로 계획해야 합니다.

8. 투자 포인트

1. 우수한 교통 접근성: 지하철 7호선 남구로역 인근의 역세권 아파트.

2. 안정된 주거 환경: 삼성래미안 대단지 아파트 밀집 지역으로 제반 주거 여건이 무난함.

3. 경쟁률 하락 기대: 지분매각 물건은 일반 물건 대비 입찰 참여자가 적어 낮은 경쟁률로 낙찰받을 가능성이 높음.

4. 저가 매수 기회: 지분매각 리스크로 인해 유찰이 거듭될 경우 감정가 대비 상당한 할인가로 매입이 가능하며, 이는 향후 공유물 분할 협상 시 유리한 지위를 점할 수 있는 기반이 됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계