나이스옥션 법원경매 고양 2024타경69592 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 621 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2024.05.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 "원흥초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로
양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 원흥역(수도권 지하철3호선)
이 소재하는 등 대중교통 사정은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

본건은 인접 필지와 등고평탄한 가각이 정리된 가장형의 토지로서, 현황 "킹마트(원흥점) 및
주차장으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 서측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에
각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 주차장,
중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지
(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼송1중학교)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원흥유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(원흥초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개
발지구<택지개발촉진법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서,

외벽 : 칼라판넬 마감 등
내벽 : 석고보드 위 페인팅 및 판넬 마감 등
창호 : 강화유리 및 샷시 창호 마감 등

이용상태

본건 건물은 근린생활시설 및 주차장 등으로 이용중임.
1층 : 킹마트 원흥점
2층 : 주차장
3층 : 주차장
4층 : 주차장 및 창고 등
옥탑1층 : 계단실 및 고가수조 등으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 전기자동차 충전설비, 자동출입문 등이
갖추어져 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1. 토지상 바닥포장은 토지에 포함하여 평가
3. 목록2. 건물에 부합된 차양은 주건축물과 일괄 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2024타경69592 (1)

1.2. 소재지

경기도 고양시 덕양구 원흥동 621 (신주소: 원흥1로 46-5)

1.3. 건물 용도

제1종근린생활시설 및 자동차관련시설

1.4. 이용 현황

* 1층: 킹마트 원흥점

* 2층: 주차장

* 3층: 주차장

* 4층: 주차장 및 창고

* 옥탑1층: 계단실 및 고가수조

1.5. 감정가

7,066,630,610원

1.6. 면적

* 토지: 1450.20㎡ (약 438.67평)

* 건물: 3436.99㎡ (약 1039.73평)

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.10. 특이사항

* 유동화 물건

* 대항력 있는 임차인 존재

1.11. 주의사항

* 일괄매각

* 토지상 바닥포장은 토지에 포함하여 평가

* 건물에 부합된 차양은 주건축물과 일괄 평가

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 "원흥초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 원흥역(수도권 지하철 3호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 양호한 편임.

2.3. 도로 상태

본건은 서측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접해있음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m), 주차장, 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼송1중학교, 원흥유치원, 원흥초등학교), 과밀억제권역, 택지개발지구.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

* 토지: 을1 (근저당권, 중소기업은행, 2022-03-07)

* 건물: 을1 (근저당권, 중소기업은행, 2023-02-06)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-01-11

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함. (차임이 0원이므로 특이사항으로 간주)

* 임차인: 주식회사나윤(대표 차학병)

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 15,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-16

* 배당신고일자: 2024-08-01

* 대항력: 없음

3.4. 인수 보증금 합계

0원

(참고: 상기 '인수 보증금 합계'는 제공된 정보에 따른 것이나, 대항력 있는 임차인 조 의 보증금 3억원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 존재하므로 실제 인수 금액은 변동될 수 있음.)

3.5. 등기부 채권 총액

* 토지 등기부 채권 총액: 7,587,598,278원

* 건물 등기부 채권 총액: 7,565,754,735원

4. 상권 분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 경기도 고양시 덕양구 원흥동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임. 수도권 3호선 원흥역을 중심으로 신흥 상권이 형성되고 있으며, 지속적인 개발이 이루어지고 있음.

4.2. 주요 시설 및 편의시설

원흥초등학교, 삼송1중학교 등 교육시설과 인접해 있으며, 주변에 대형 쇼핑몰(스타필드 고양 등) 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높은 지역임.

4.3. 현재 이용 현황

본건은 "킹마트(원흥점) 및 주차장"으로 이용 중이며, 건물 자체도 근린생활시설 및 주차장으로 활용되고 있어 실질적인 수익 창출이 가능한 구조임.

5. 생활 정보

5.1. 교통

수도권 3호선 원흥역 이용이 가능하며, 다수의 노선버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 차량 접근성 또한 양호함.

5.2. 교육

원흥초등학교, 삼송1중학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 우수함.

5.3. 편의시설

다양한 소매점, 식당, 카페 등 근린생활시설이 풍부하게 분포하고 있음.

5.4. 혐오 시설

주변 지역에 특별히 확인된 혐오 시설은 없는 것으로 파악됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

조 임차인은 2023년 1월 11일 전입하여 대항력을 갖추고 있으나, 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 판단됨. 낙찰 후 보증금 3억원의 인수 여부를 반드시 확인해야 함.

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 채권 매입 및 관련 절차에 따른 특수성이 존재할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요함.

6.3. 채권 총액

등기부상의 채권 총액이 감정가를 상회하므로, 경매 진행 과정에서 채권자 간의 이해관계 및 배당 순위에 대한 면밀한 확인이 요구됨.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 위치한 근린생활시설 및 주차장 건물로, 3호선 원흥역 인근의 우수한 입지와 교통 접근성을 자랑함. 아파트 단지와 학교가 밀집한 주거지역 내에 있어 안정적인 임대 수요 확보가 기대됨. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 유동화 물건이라는 특이사항으로 인해 권리관계에 대한 철저한 분석과 이해가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수도권 3호선 원흥역 도보 이용 가능 거리에 위치.

* 개발 지역: 삼송택지개발지구 내에 속하여 향후 개발 가능성 및 가치 상승 기대.

* 용도 적합성: 근린생활시설 및 다층 주차장으로 구성되어 안정적인 임대 수익 창출 가능.

* 양호한 교통망: 광역 교통망 및 내부 도로망이 잘 갖춰져 있어 접근성이 뛰어남.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 조 의 보증금 300,000,000원을 잠재적 인수 비용으로 고려하여 신중하게 접근해야 함. 최종 입찰가는 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.