나이스옥션 법원경매 고양 2024타경77654 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1123-2 동산빌라 에이동 지층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 경의중앙선 풍산역 동측 통칭 애니골 입구에 위치하고,
주위는 음식점과 다세대주택이 혼재하는 지역임.

교통상황

근거리에 경의로 및 경의중앙선 풍산역이 있고, 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반
교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 3층 건물(2003. 4. 16 28. 사용승인) 중
지층 비02호로
외벽 ; 벽돌쌓기 및 드라이비트마감
내벽 ; 벽지 및 타일마감
창호 ; 하이삿시창호임.

이용상태

주거용(방2, 거실 및 주방, 욕실 등)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 주택도시보증공사로부터 2025. 12. 15.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨
2. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 24타경77654 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1123-2 동산빌라 에이동 지층비02호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 142,000,000원

* 토지면적: 43.10㎡ (약 13.0평)

* 건물면적: 39.08㎡ (약 11.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축년도: 2003년 4월 16일 사용승인

* 건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 (지하 1층, 지상 3층 건물 중 지층 비02호)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치하며, 경의중앙선 풍산역에서 동측으로 약 800m 거리에 있으며 애니골 입구에 자리하고 있습니다. 주변은 음식점과 다세대주택이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 근거리에 경의로 및 경의중앙선 풍산역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건까지 차량 접근이 가능하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 도로: 남측으로 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 1월 20일자 고양세무서장 압류 (갑19)

* 소유권: 김선정, 송자영 (매매 150,000,000원)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 / 김

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 12일

* 확정일자: 2021년 9월 8일

* 비고: 주택도시보증공사로부터 2025년 12월 15일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 본 물건의 임차인은 대항력이 없으며, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 기타 권리: 국민건강보험공단, 고양시 압류 등 다수 있으나 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없음 (예상)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 풍동 일대는 다세대주택과 근린생활시설(음식점 등)이 혼재된 지역입니다.

* 애니골 입구라는 지리적 특성과 풍산역 인근이라는 점은 지역 활성화 가능성을 시사합니다.

* 주거 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 풍산역 이용 시 서울 및 수도권 접근이 용이합니다.

* 주거: 본건은 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 주거용으로 이용 중입니다.

* 편의시설: 풍산역 주변 및 애니골 상권을 통한 기본적인 쇼핑, 외식 등의 편의시설 이용이 가능합니다. 제공된 정보 내에서는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 설비: 도시가스 보일러에 의한 개별난방 설비, 위생 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 확약서 관련: 임차인(HUG)이 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 향후 HUG의 법적 지위 변경이나 관련 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 특별매각조건: 일반 경매보다 높은 20%의 매수신청보증금이 요구됩니다. 이는 입찰 시 초기 자금 부담을 증가시킬 수 있습니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등은 향후 건축 행위나 재개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 건축 연도: 2003년 준공으로 비교적 노후된 건물에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 다세대주택으로, 경의중앙선 풍산역 및 애니골 입구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 임차인이 대항력을 포기하는 조건으로 인해 권리상 인수 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다.

* 감정가는 1억 4,200만원으로 책정되었으나, 주변 시세 대비 현저히 낮은 수준으로 분석됩니다.

* 특별매각조건(보증금 20%)과 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 안전성: HUG 임차인의 대항력 포기로 인해 인수되는 권리 및 부담금이 없어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 가격 메리트: 감정가가 주변 시세 대비 상당히 낮은 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 역세권 잠재력: 풍산역 인근에 위치하여 향후 지역 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 기준)에 따르면, 유사 면적(약 39.95㎡)의 주택이 2억 4,700만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건의 전용면적은 39.08㎡로 유사합니다.

* 본 물건의 감정가(1억 4,200만원)는 최근 시세(약 2억 4,700만원)보다 약 1억원 가량 낮게 평가되어 있습니다.

* 건축 연도(2003년)가 인근 매물(2013년~2017년)보다 오래되었다는 점을 감안하더라도, 감정가는 매우 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* HUG 임차인의 보증금 1억 5,000만원은 인수 부담이 없으므로, 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

* 주변 시세를 고려하고, 감정가 대비 가격 메리트를 활용한다면, 보수적으로 시세의 80% 수준에서 2억 1,000만원 가량, 공격적으로는 시세의 90% 수준인 2억 2,200만원까지도 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, 특별매각조건으로 인한 보증금(1억 4,200만원의 20% = 2,840만원)을 별도로 준비해야 함을 유의해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.