나이스옥션 법원경매 고양 2024타경79841 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1121-1 더포레스트빌 102동 지1층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2024.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 경의중앙선 "풍산역" 남등측 인근에 위치하며,
주위는 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위
환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 "풍산역"이
소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건 내 제지1층 제비01호로서,
외벽 : 드라이비트 및 일부 치장벽돌 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽의 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락
지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 주택도시보증공사로부터 2025.12.23.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨
2. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 1121-1번지, 더포레스트빌 102동 지1층 비01호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2024타경79841 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

본 물건의 감정가는 261,000,000원입니다.

토지 면적은 90.71㎡ (약 27.44평)이며, 건물 면적은 77.22㎡ (약 23.36평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 물건의 건축년도는 2017년이며, 도로명 주소는 경기도 고양시 일산동구 애니골길 14-18 (풍동)입니다.

건물은 총 4층 중 지하 1층에 위치하며, 전유 부분의 면적은 77.22㎡ (약 23.36평)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재, 경의중앙선 풍산역 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로 양호한 편입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 풍산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 물건이 속한 단지 내에는 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외부 공도와 연결됩니다.

토지 이용계획상으로는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 9월 5일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑7)입니다.

본 건에는 총 세 명의 임차인이 존재하며, 권리분석 결과는 다음과 같습니다.

* 임차인: 강

보증금: 0원 (미상)

차임: 0원

전입일자: 2024-01-22

대항력: 있음

비고: 보증금액이 미상이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 650,000원

전입일자: 2024-01-22

확정일자: 2024-11-20

배당신고일자: 2024-11-25

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

보증금: 196,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-02

확정일자: 2021-06-16

배당신고일자: 2023-04-24

대항력: 없음

비고: 을1 임차권등기는 말소될 예정입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 196,500,000원입니다.

본 건은 대항력 있는 임차인(강 , 김 )이 존재하며, 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 재매각 이력이 있습니다.

주택도시보증공사로부터 2025년 12월 23일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 낙찰자가 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 권리 부담을 줄여줄 수 있는 긍정적 요소로 판단되나, 정확한 처리를 위한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 풍동지구는 주거단지와 근린생활시설이 복합된 지역입니다.

경의중앙선 풍산역을 중심으로 상업시설이 발달해 있으며, 이에 따른 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

주변에 풍산역과 연결되는 상업지구 및 주거지역이 형성되어 있어, 지역 내 기본적인 상권은 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 경의중앙선 풍산역 도보 이용 가능 거리, 다수의 시내외 버스 노선 운행.

* 교육시설: 풍동초등학교, 풍산초등학교, 풍동중학교, 풍산고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 이마트 일산점, 홈플러스 일산점 등 대형마트 및 다수의 상업시설 접근이 용이합니다.

* 녹지공간: 일산호수공원, 정발산공원 등 지역 내 공원 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 본 물건 주변 지역에 대한 예비 조사를 진행한 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 강 씨의 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수해야 할 보증금이 있는지, 혹은 임대차 계약의 실질은 어떠한지에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 김 씨의 경우 보증금 1,000만원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 확약서: HUG 관련 확약서 내용이 낙찰 후에도 명확하게 이행되는지, 절차상 문제는 없는지 추가 확인이 필요합니다.

* 재매각: 이전 매각 절차에서 문제가 발생하여 재매각이 진행되는 사유를 파악하는 것이 중요합니다.

* 특별매각조건: 일반 경매의 10%가 아닌, 최저매각가격의 20%를 매수신청보증금으로 납부해야 합니다. 이는 초기 자금 부담을 가중시킬 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 풍산역 인근에 위치한 다세대주택으로, 입지적 조건은 무난한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인(특히 보증금 미상인 강 )의 존재, HUG 관련 인수조건 변경 및 재매각 이력 등 권리관계 및 인수 조건에 대한 철저한 사전 검토가 요구됩니다.

HUG 확약서의 내용이 낙찰자에게 유리하게 작용할 수 있으나, 법률 전문가 및 HUG 측과 정확한 처리 절차를 확인하는 것이 중요합니다.

재매각 사유 파악과 특별매각조건(보증금 20%)을 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 경의중앙선 풍산역 역세권으로 향후 시세 상승 가능성이 있는 지역입니다.

* 다세대주택으로서 실거주 목적뿐만 아니라 임대 수익 창출을 위한 투자도 고려해 볼 수 있습니다.

* HUG 관련 확약서 덕분에 임차인 관련 권리 부담이 상대적으로 명확하게 정리될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(2026년 7월 기준)에 따르면, 인근 유사 면적대의 다세대주택 매매가는 약 20,000만원에서 24,300만원 선입니다.

본 물건의 전용면적은 77.22㎡(약 23.36평)으로, 이를 바탕으로 계산한 현 시세는 약 28,000만원에서 28,500만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 261,000,000원입니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인(보증금 1,000만원 인수 가능성), 재매각 이력, HUG 관련 불확실성 등 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 리스크를 감안하여, 감정가 대비 80~90% 수준의 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 235,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 임차인 관련 사항을 명확히 확인하고, HUG 인수 조건의 구체적인 이행 절차를 검토한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

(인수 보증금 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.