나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경60960 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 448-3 가온리즈빌 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2024.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선일초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층 건물내 제3층 제302호로,

외벽 : 치장벽돌 쌓기, 돌붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측과 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2) 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경60960 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 448-3, 가온리즈빌 3층 302호

용도: 도시형생활주택 (현황: 다세대주택)

감정가: 297,000,000원

토지 면적: 26.02㎡ (약 7.87평)

건물 면적: 40.69㎡ (약 12.31평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축물 사용 승인일: 2016년 7월 19일

1.2. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 임대관계 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선일초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 전형적인 주거 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변) 등 다수의 법적 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 12월 14일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김동규)

* 보증금: 283,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-10

* 확정일자: 2021-04-15

* 배당신고일자: 2023-07-10

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. 등기부상 주택임차권(을4)은 말소 예정입니다.

3.3. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 결과, 소유권이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 308,381,497원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금은 0원입니다. (임차인 김동규의 대항력이 없으며, HUG는 보증금 전액 변제 후 매수인에 대해 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하였습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 단독주택, 다세대주택 등이 밀집된 주거 지역이며, 소규모 근린생활시설과 학교가 인접해 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

4.2. 최근 매매 동향 (인근 유사 물건 기준)

주변 다세대/연립주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 현대빌리지 (1994년 준공, 46.47㎡): 2026년 5월 235,000,000원 (약 505.6만원/㎡)

* (275-154) (1986년 준공, 49.97㎡): 2026년 5월 190,000,000원 (약 380.2만원/㎡)

* 창성빌라(507-2) (2001년 준공, 71.91㎡): 2026년 5월 330,000,000원 (약 459.0만원/㎡)

본건(가온리즈빌, 2016년 준공, 40.69㎡)은 주변 유사 물건 대비 신축 연도(2016년)가 최근이므로, 동일 면적 대비 더 높은 가격 형성이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 교육 시설: 선일초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

5.2. 건물 내부 설비

본 건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스를 이용한 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 유무)

주변 지역은 주로 주거, 교육, 소규모 상업 시설로 이루어져 있습니다. 공개된 정보 및 인터넷 검색 결과, 본건 인근에서 일반적으로 혐오시설로 간주될 만한 대규모 시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공장 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무 및 영향 범위는 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항은 본건 경매 진행 및 낙찰 후 발생할 수 있는 권리 관계에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 세부 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 법적 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 다양한 용도지역 지정 및 행위 제한을 받고 있어 향후 건축 또는 증축 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 시세와의 괴리 가능성

주변 유사 부동산의 최근 매매가격을 분석한 결과, 본건의 감정가(297,000,000원)가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 낙찰가 산정 시 신중한 접근을 요구합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)으로, 비교적 최근인 2016년에 건축된 건물입니다. 주변 환경은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 초등학교와 소규모 상업시설이 인접해 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금은 없습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항과 법적 제한, 그리고 감정가와 주변 시세 간의 괴리 가능성은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 신축 연도가 비교적 최신이라는 점은 장점으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연도: 주변 다세대 주택 대비 최근 연도(2016년)에 건축되어 건물 상태 및 선호도 측면에서 유리합니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 등기 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 간결할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가가 주변 유사 부동산의 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점을 고려할 때, 시세 이하로 낙찰받을 경우 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 297,000,000원입니다.

인근 유사 면적 및 준공 연도의 부동산 매매가를 고려한 시세 분석 결과, 본건의 실제 시장 가치는 약 200,000,000원 ~ 240,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가가 시장 가치 대비 높게 책정되었을 가능성을 염두에 두고, 본건의 신축 연도 등의 장점을 고려하여, 경쟁 강도 및 낙찰가율 등을 종합적으로 판단하여 220,000,000원에서 250,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.