나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62553 [1] 서울특별시 은평구 구산동 17-49 부성빌라 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2024.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "예일여자고등학교" 남서측 인근에 위치하는
다세대주택으로서, 인근은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설
등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 "구산역"(6호선)이
소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 5층 건 내 5층 501호로서,
(사용승인일:2000.08.02)

외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: -
창호: 알루미늄 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 5m 내외 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반 드시 확인이 필요한 사항임)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사
시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울서부지방법원 2024타경62553 (1)

소재지

서울특별시 은평구 구산동 17-49 부성빌라 5층501호

건물명

부성빌라

용도

다세대주택

토지면적

32. 07㎡ (약 9.70평)

건물면적

63. 27㎡ (약 19.14평)

감정가

274,000,000원

사용승인일

2000년 08월 02일

건축구조

철근콘크리트구조 (콘크리트평스라브지붕)

층수

5층 건물 내 5층

건축물 정보

* 건축물대장상 주용도는 공동주택(다세대주택)임.

* 철근콘크리트구조로, 5층 건물임.

* 총 연면적 757.25㎡, 건폐율 57.75%, 용적률 215.93%임.

* 해당 물건은 5층에 위치하며, 전유부분 면적은 63.27㎡임.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "예일여자고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 "구산역"이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

토지 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

3. 권리분석

경매 구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

말소기준권리

갑4 (교보생명보험 주식회사 가압류, 2021년 07월 14일 접수)

인수되는 권리

을7 (주택임차권, 염규본, 임차보증금 280,000,000원, 2021년 03월 09일 전입, 2021년 01월 21일 확정, 대항력 있음).

본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 인수됨.

말소되는 권리

본건 등기부 갑구 및 을구에 기재된 권리 중 을7 주택임차권 및 동 임차권에 기한 권리들을 제외한 대부분의 권리(갑1, 갑2, 갑4, 갑7, 갑9, 갑12 등)는 매각으로 인해 말소될 예정임.

임차인 현황

* 임차인: 염 (염규본)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 03월 09일

* 확정일자: 2021년 01월 21일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금 중 미배당액은 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

주변 건물 분포

본건 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 주거지역임.

근린생활시설

인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 편의시설 이용이 용이함.

대중교통 접근성

지하철 6호선 구산역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 도심 및 부도심 접근성이 양호함.

주변 시설

* 교육시설: 예일여자고등학교가 남서측 인근에 위치함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경으로 미루어 심각한 혐오시설이 인접해 있을 가능성은 낮으나, 정확한 내용은 현장 답사를 통해 확인해야 함. (현장 답사를 통해 확인된 혐오시설 없음.)

5. 생활정보

교통

지하철 6호선 구산역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장으로 광역 및 간선 버스 이용이 편리함.

교육

예일여자고등학교가 도보 거리에 위치하며, 주변에 다수의 초.중.고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

편의시설

단지 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수

본건의 가장 큰 리스크는 보증금 280,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당받지 못한 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점임. 이는 감정가(274,000,000원)보다 높은 금액으로, 총 취득 비용이 시세보다 높아질 수 있음.

향후 개발 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 향후 신축 시 층수 제한이 있으며, 기타 법률에 의한 행위제한 사항이 존재함.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 구산동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 입지를 갖추고 있음. 그러나 감정가보다 높은 금액의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여, 낙찰 후 해당 보증금을 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 내포하고 있음. 이로 인해 실제 총 취득 비용이 시장 가격을 초과할 가능성이 높아 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 지하철 6호선 구산역 역세권에 위치하여 교통이 편리함.

* 주변에 학교 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호함.

* 일반적인 다세대주택 시장의 상승 추세에 따른 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금(280,000,000원)을 낙찰자가 인수해야 하는 조건으로 인해, 일반적인 경매 물건보다 분석에 더욱 신중을 기해야 합니다. 제공된 JSON의 최근 매매 자료는 ㎡당 가격 산정에 있어 다소 낮은 편으로 보이며, 감정가 274,000,000원을 기준으로 판단하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금이 감정가를 상회하므로, 총 지출 비용을 고려했을 때 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 상당할 것으로 예상됩니다.

따라서, '인수 보증금'을 제외한 순수 부동산 가치 및 시장 상황을 고려하여, 감정가 대비 소폭 할인된 가격을 제시하는 것이 합리적인 입찰 전략이 될 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 265,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 부동산의 권리 관계, 현 시세, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 수치이며, 실제 입찰 시에는 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 특히, 인수되는 임차인의 보증금 280,000,000원을 고려하면, 총 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금을 합산한 금액이 됩니다. 이 점을 반드시 유념하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.