나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경58615 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 226-2 104동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "서울시립서북병원" 동측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·의료기관·교육기관·공원
등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 마을버스정류장까지 도보로 약2-3분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 5층건내 제5층 제502호로서,
외벽은 치장석붙임·치장벽돌쌓기 마감,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방3·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실2·다용도실1 등으로 이용중인 것으로
탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형으로서, 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:
제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

기호2:
제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필
요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산
주변)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경58615 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 226-2, 104동 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 310,000,000원

토지면적: 33.65㎡ (약 10.18평)

토지지분: 33.649㎡ (약 10.18평)

건물면적: 55.37㎡ (약 16.75평)

건물지분: 55.37㎡ (약 16.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "서울시립서북병원" 동측 인근에 위치합니다. 부근은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 의료기관, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

교통상황: 대중교통수단인 마을버스정류장까지 도보로 약 2~3분 소요되어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

토지 형상 및 이용상태: 본건은 2필지 일단의 사다리형으로서, 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류(등기부요약 갑6)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(갑8) 및 국민건강보험공단, 은평구의 압류(갑6, 갑7) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권 (임차인: 진 , 보증금 340,000,000원, 전입일자 2021.03.09, 확정일자 2021.02.19). 해당 임차권은 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 보증금 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 역촌동 일대는 주거, 상업, 의료, 교육 시설이 복합적으로 분포하여 일상생활 편의성이 양호한 지역입니다. 인근에 위치한 병원 및 학교 등은 지역 내 고정적인 수요를 확보하는 데 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례(JSON 분석)를 보면, 면적 대비 시세는 약 500만원/㎡ ~ 680만원/m² 수준으로 형성되어 있습니다.

- 29.52㎡ (약 8.9평) : 14,900만원 (약 505만원/㎡)

- 25.81㎡ (약 7.8평) : 15,500만원 (약 600만원/m²)

- 48.3㎡ (약 14.6평) : 33,000만원 (약 683만원/m²)

본 물건의 건물면적 55.37㎡(약 16.75평)는 가장 넓은 면적에 해당하며, 이를 고려할 때 시장 가치가 반영될 여지가 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 5층 건물 내 제5층 제502호이며, 외벽은 치장석붙임·치장벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로 현상은 보통입니다.

건물 이용상태: 현관 1, 방 3, 주방겸식당 1, 거실 1, 욕실겸화장실 2, 다용도실 1 등으로 이용 중인 것으로 탐문됩니다.

설비내역: 상·하수도, 위생, 승강기 설비가 되어 있으며, 개별 도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다. 급·배수 상태는 보통입니다.

주변 편의시설: 서울시립서북병원이 인접해 있으며, 단지 내 및 주변의 근린생활시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 보증금 340,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 해당 보증금은 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

임대 관계 미상: 해당 물건의 임대 관계에 대한 구체적인 정보가 불분명하여, 권리 분석 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (다만, 대항력 있는 임차인이 명확히 기재되어 있어, 이 부분은 계약의 세부 사항이나 추가 임차인 존재 여부에 대한 불확실성을 의미할 수 있습니다.)

감정가 대비 낙찰가: 현재 감정가(310,000,000원)는 주변 시세와 비교 시 합리적일 수 있으나, 인수해야 할 임차 보증금을 고려하면 실제 총 투자 비용은 감정가보다 훨씬 높아질 수 있음에 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 도시형생활주택으로, 일반적인 주거 환경 및 편의성을 갖추고 있습니다.

가장 중요한 특징이자 리스크 요인은 3억 4천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

따라서, 본 물건에 대한 투자는 임차인의 배당 예상액과 인수해야 할 보증금 잔액을 면밀히 파악한 후, 이를 총 투자 비용에 포함하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 대항력 있는 임차인으로 인해 시장에서 일반적으로 거래되는 가격보다 낮은 금액으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다 (단, 인수 보증금 고려).

서울 은평구 역촌동이라는 지역적 특성상 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

건축 연도(2016년 준공, 2017년 사용승인) 대비 비교적 신축에 속하며, 도시형생활주택으로서의 편리성을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 산정하는 것이 일반적인 경매 분석 방법입니다. 주변 시세 및 감정가를 고려했을 때, 본 물건의 부동산 가치는 약 310,000,000원 (감정가) 에서 350,000,000원 범위로 판단됩니다.

따라서, 순수 부동산 가치에 대한 합리적인 입찰 희망가 범위는 250,000,000원에서 280,000,000원으로 제안합니다.

그러나, 본 물건은 340,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 매우 중요한 리스크를 안고 있습니다. 이는 법률상 매수인이 부담해야 하는 금액이므로, 실제 총 투자 비용은 '입찰가' + '배당받지 못한 임차 보증금'이 됩니다.

만약 임차 보증금 전액(340,000,000원)을 인수해야 하고, 이를 낙찰가(예: 270,000,000원)에 더할 경우 총 투자 비용은 610,000,000원이 됩니다. 이는 본 물건의 시장 가치(약 310,000,000원 ~ 350,000,000원)를 훨씬 초과하는 금액으로, 본 물건에 대한 입찰은 인수해야 할 임차 보증금의 규모와 배당 예상액을 정확히 파악한 후, 총 투자 비용이 수익을 낼 수 있는 수준인지 면밀히 검토하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.