나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경60717 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 219-6 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "서울특별시 서북병원" 북동측 인근에 위치한 연립주택으로,주위환경은 빌라, 아파트 등이 소재하는 주택지대로, 인근 및 근거리에 구현초, 역촌초, 덕산중, 구산중, 은평고, 구산근린공원 등 교육시설, 공원 등이 소재하고 인근 ‘갈현로11길’ 주변으로 음식점, 카페, 편의점 등 생활편의시설이 위치하고 있음.

교통상황

인근에 마을버스정류장이, 동측 인근 ‘갈현로’변으로 버스정류장이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트 평스라브지붕 4층 연립주택(18세대) 내

제1층 제103호로,

외벽 : 치장벽돌마감, 몰탈위페인팅마감 등,

창호 : PVC샷시조 등임.

이용상태

연립주택로 이용중에 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사, 가장형에 가까운 토지로서, 연립주택 부지으로 이용중임.

인접 도로상태등

북측, 남측, 동측으로 폭 약7-8미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

역촌동 219-6:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 현황

2.1. 소재지

서울특별시 은평구 역촌동 219-6 1층103호

2.2. 건물 구조 및 용도

철근콘크리트 평스라브지붕 4층 연립주택(18세대) 내 제1층 제103호로, 연립주택으로 이용중에 있음.

2.3. 면적

토지면적 37.62㎡ (약 11.38평)

건물면적 84.21㎡ (약 25.47평)

2.4. 감정가

392,000,000원

2.5. 경매 구분

부동산강제경매

2.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 건축년도

1994년

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "서울특별시 서북병원" 북동측 인근에 위치한 연립주택으로, 주위 환경은 빌라, 아파트 등이 소재하는 주택지대임.

3.2. 주변 시설

인근 및 근거리에 구현초, 역촌초, 덕산중, 구산중, 은평고, 구산근린공원 등 교육시설, 공원이 소재하며, 인근 ‘갈현로11길’ 주변으로 음식점, 카페, 편의점 등 생활편의시설이 위치하고 있음.

3.3. 교통상황

인근에 마을버스정류장이, 동측 인근 ‘갈현로’변으로 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

3.4. 도로상태

북측, 남측, 동측으로 폭 약 7-8미터 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이함.

3.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

갑5 압류 (국민건강보험공단, 2023-05-16)

4.2. 인수되는 권리

을4 주택임차권 (서석원) - 보증금 300,000,000원. 전입일자 2021-02-17, 확정일자 2021-02-19.

본건은 임차인 서석원 씨의 주택임차권이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. (물건명세서 참고사항 참조)

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(서석원)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-17

* 확정일자: 2021-02-19

* 배당신고일자: 2023-05-11

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금 300,000,000원 (배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수)

4.4. 기타 권리 사항

집합건물 등기부 요약상 소유권 이전, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 현재 말소기준권리인 국민건강보험공단의 압류 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

5. 상권분석

본건이 위치한 역촌동은 주거지역으로, 인근 ‘갈현로11길’을 중심으로 음식점, 카페, 편의점 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 편입니다.

6. 생활정보

* 교육: 구현초, 역촌초, 덕산중, 구산중, 은평고 등이 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의: 서울 서북병원이 인근에 있으며, 구산근린공원이 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 교통: 마을버스 및 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 중요한 리스크는 보증금 300,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 실질적인 총 취득 비용을 증가시키는 요인입니다.

7.2. 토지이용계획 상 제한

제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 지역 지구별 개발 및 행위 제한 사항이 존재합니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 연립주택으로, 편리한 생활 인프라와 교육 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 3억원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재는 본건 취득 시 가장 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 못하면, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로, 이를 감안한 투자 계획 수립이 필수적입니다. 감정가는 392,000,000원이지만, 인수해야 할 보증금을 고려할 때 실질적인 취득가는 훨씬 높아질 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 서울 은평구 역촌동의 주거 지역으로, 비교적 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 다양한 생활 편의 시설 및 교육 시설이 근거리에 위치합니다.

* 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 392,000,000원입니다. 그러나 300,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재로 인해, 낙찰자가 해당 보증금을 인수할 가능성을 고려해야 합니다.

주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 면적당 시세는 대략 167만원 ~ 226만원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 건물 면적(84.21㎡, 약 25.47평)을 고려할 때, 순수 부동산 가치는 약 4.2억원 ~ 5.8억원 수준으로 추정됩니다.

임차인 보증금 3억원을 인수한다고 가정하면, 낙찰가는 실질 총 취득 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 결정해야 합니다. 따라서, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위는 280,000,000원 ~ 340,000,000원 사이로 제안합니다. 이 가격대에서 입찰할 경우, 보증금 인수분을 고려하더라도 투자 수익성을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 임차인의 배당 현황 및 추가적인 시세 조사를 반드시 병행하시기 바랍니다.

주변 환경 조사 결과 :

본건 소재지인 서울특별시 은평구 역촌동 219-6번지 일대에 대한 주변 시설 조사 결과, 특별히 혐오시설이나 주거 환경을 저해하는 시설은 발견되지 않았습니다. 인근에 서울 서북병원이 위치하고 있으며, 전반적으로 주택 밀집 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.