나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경61277 [1] 서울특별시 서대문구 북아현동 1-748 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경61277 [1] 서울특별시 서대문구 북아현동 1-748 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경61277
• 주소: 서울특별시 서대문구 북아현로22나길 37-8
• 용도: 단독주택

서울서부지방법원 경매5계 2024타경61277 | 소재지: 서울특별시 서대문구 북아현로22나길 37-8 | 감정가: 905,264,840원 | 최저가: 724,212,000원 | 용도: 단독주택

1. 서울서부지방법원 2024타경61277 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경61277 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 북아현동 1-748

용도: 단독주택

감정가: 905,264,840원

토지면적: 162.00㎡ (약 49.01평)

토지지분: 162㎡ (약 49.01평)

건물면적: 123.08㎡ (약 37.23평)

건물지분: 123.08㎡ (약 37.23평)

건물 제시외면적: 15.00㎡ (약 4.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 웰OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 서대문구 북아현동에 위치하며, "추계예술대학교" 북측 인근 완경사지대에 자리하고 있습니다. 주변으로는 고급 단독주택, 다세대주택, 그리고 일부 근린생활시설이 혼재하는 제1종 일반주거지역 내 주택지대입니다.

차량 접근은 가능하나, 본건까지 직접적인 차량 출입은 어려운 지형적 특성을 가지고 있습니다. 지하철 2호선 아현역이 남측 근거리에 위치하고 있으나, 이용이 아주 원활한 편은 아닙니다. 다만, 마을버스 노선이 간선도로 및 지하철역까지 연계 운행되고 있어 대중교통 이용은 가능합니다.

토지는 대략 세장형의 완경사지에 조성된 단독주택 건부지로 이용되고 있습니다.

지적도상 남측과 북측으로 도로가 접해 있으나, 계단식으로 되어 있어 진입이 다소 어렵습니다. 남측으로는 약 6~7미터 높이의 축대가 있어 차량 출입이 불가능합니다. 남동측 모퉁이에 연결된 약 1~2미터 폭의 계단과 완경사 관습도로(타인 소유 토지)를 통해 출입이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 웰OOOOOOOOOO입니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 최고가 매수인은 낙찰을 통해 해당 부동산에 설정된 기존의 권리관계(근저당, 가압류 등)를 인수하지 않고 말소되는 것이 원칙입니다. 다만, 경매 물건의 권리 분석 시 말소기준권리보다 선순위로 존재하는 권리가 있는지, 유치권 등 특수한 권리가 존재하는지 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 본건은 '중복사건'으로 표기되어 있으며, '일괄매각, 제시외 건물 포함' 조건으로 진행되므로, 매각 대상 및 포함되는 권리 관계를 정확히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 서울특별시 서대문구 북아현동은 고급 단독주택과 다세대주택이 혼재된 주거지역의 특성을 보입니다. '추계예술대학교'가 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 일부 근린생활시설이 분포하고 있으나, 상권이 매우 활성화된 지역은 아닌 것으로 파악됩니다.

주변으로는 소규모 상점, 식당, 카페 등이 분포하고 있으며, 대규모 상업시설보다는 주거지의 편의를 위한 기본적인 생활 기반 시설이 갖추어져 있습니다.

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에서 직업으로 인해 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '제1종 일반주거지역'으로 지정되어 있어 고층 건물의 건축이나 대규모 상업시설의 입점에는 제한이 따릅니다.

1.5. 생활정보

본건은 '추계예술대학교' 인근에 위치하고 있어 대학가 주변의 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 지하철 2호선 아현역이 근거리에 있으나, 직접적인 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 마을버스 노선이 운행되어 대중교통 이용에 불편함은 적은 편입니다. 단독주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 토지 점유 관련 사항입니다. 감정평가서 요약에 따르면, 본건은 인접지번(아현동 1621번지, 이화여자대학교 교지) 약 8.4㎡를 점유 사용하여 대문 설치 및 마당 일부로 이용하고 있습니다. 이로 인해 소유권 변동 시 이화여자대학교 측에 고지 의무가 요구되며, 향후 교육부의 기본재산 관리 강화 방침에 따라 임대료가 부과될 가능성도 있습니다.

또한, 진입로가 계단식이고 폭이 좁으며 타인 소유 토지를 이용해야 하는 등 차량 접근 및 이용에 제약이 크다는 점도 고려해야 할 사항입니다. 완경사 지대의 특성상 이용에 불편함이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 서대문구의 주거 지역에 위치한 단독주택으로, 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다. 추계예술대학교가 인근에 위치하며, 제1종 일반주거지역이라는 점은 향후 재개발 등 개발 가능성을 시사할 수 있습니다.

하지만, 가장 큰 문제는 인접한 이화여자대학교 부지를 점유 사용하고 있다는 점입니다. 이는 소유권 이전 시 법적, 금전적 분쟁의 소지가 있으며, 임대료 부과 가능성 등 장기적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 진입로의 협소함과 계단식 구조로 인한 차량 접근의 어려움도 단점으로 지적됩니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

부동산 임의경매 물건으로, 권리관계가 비교적 명확할 것으로 예상됩니다 (사전 권리분석 필수).

주택이 위치한 북아현동 지역은 지속적인 정비 사업 및 개발 가능성이 있는 지역 중 하나입니다.

단독주택으로서의 가치와 함께, 향후 제1종 일반주거지역의 규제 완화 또는 개발 시 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 토지 점유 관련 문제 해결 방안 모색이 투자의 성패를 좌우할 중요한 요소가 될 것입니다. 인접 토지 소유자(이화여자대학교)와의 협의 또는 법적 절차를 통해 점유 문제를 해결하거나, 그에 따른 비용을 감안한 투자 접근이 필요합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매5계