나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경61192 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 490-2 나비드빌 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하람 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 ’선정고등학교‘ 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

간선도로변으로 노선버스정류장 및 지하철 6호선 구산역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층건내 제6층 제602호로서,

외벽 : 치장돌쌓기 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스 난방설비, 위생급배수설비, 엘레베이터, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로(가)의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 갈현동 490-2, 나비드빌 6층602호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2024타경61192 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 252,000,000원입니다.

토지 면적은 22.15㎡ (약 6.70평)이며, 건물 면적은 27.73㎡ (약 8.39평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)이며, 공동담보, HUG 인수조건 변경 등의 특이사항이 있습니다.

주의사항 및 특수물건정보로는 대항력 있는 임차인이 존재하며, HUG 인수조건 변경이 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 '선정고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 일부 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.

교통 여건으로는 간선도로변에 위치하며, 노선버스정류장이 가깝고 지하철 6호선 구산역을 이용할 수 있습니다.

본건 동측으로는 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

본 물건에는 대항력 있는 임차인 박희경 씨가 존재합니다. 해당 임차인은 보증금 0원, 차임 0원이며, 전입일자는 2023년 10월 30일입니다. 비록 금액이 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이면서 보증금 및 차임이 없는 특이한 상황이므로 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인 도은숙 씨는 보증금 260,000,000원, 전입/확정일자 2021년 7월 29일로, 대항력은 없습니다. 해당 임차인의 주택임차권은 2023년 5월 15일 말소 처리되었으나, HUG 보증 채무와 연관되어 강제경매가 진행되었습니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2024-09-26)이며, 이로 인해 대부분의 권리(을3, 갑3, 갑4)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

물건명세서에 따르면, 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 인근에 근린생활시설이 혼재하고 있어 소규모 상권의 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업시설 이용을 위해서는 대중교통을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 구산역이 인근에 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설: 선정고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 일반적인 주거지역 내 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 토지이용계획: 본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 관련 법규를 확인해야 합니다. (참고: '2종 7층' 규제가 완화되어 25층까지 건축이 가능하게 된 도시계획 조례 개정안이 있으나, 해당 물건의 건축물대장상 용도 및 건축 연도를 고려 시 직접적인 영향은 적을 수 있습니다).

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인 박희경 씨의 존재는 특이사항입니다. 실제 점유 및 임대차 관계 확인이 필수적이며, 예상치 못한 점유 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 보증 채무와 관련된 사안으로, 매각 조건에 HUG의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 조건이 명시되어 있습니다. 이는 거래의 투명성과 안정성을 높이는 요소이나, 계약 진행 시 해당 조건의 이행 여부를 명확히 확인해야 합니다.

* 감정가와 시장가 비교: 본 물건은 2020년에 건축된 신축 건물(사용승인일 2021년 1월 12일)로, 감정가는 252,000,000원(약 908만원/㎡)입니다. 그러나 주변의 older, larger units (e.g., 46.47㎡ for 23,500만원, 49.97㎡ for 19,000만원) are priced significantly lower per square meter. This suggests a potential discrepancy between the appraised value and current market prices for comparable properties, necessitating careful valuation.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된(2020년) 신축 도시형생활주택으로, 지하철 6호선 구산역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 감정가 대비 주변 시세에 대한 추가적인 검토가 필요한 상황입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 조건부 매각으로 인해 권리관계는 비교적 명확하나, 임차인 관련 리스크는 현장 방문 및 상세 조사를 통해 해소해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 건축물로 비교적 최신 건물임을 고려할 때, 유지보수 비용이 적게 들고 주거 편의성이 높습니다.

* 역세권 입지: 지하철 6호선 구산역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* HUG 관련 조건부 매각: 주택도시보증공사가 잔액 반환 청구권을 포기하고 말소 동의를 하는 조건으로 매각이 진행되어, 인수 후 권리 관계가 비교적 깔끔할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 252,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 지역의 빌라(다세대/연립) 시세는 면적 및 건축 연식에 따라 19,000만원에서 33,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 특히, 건물의 건축 연도가 1986년~2001년인 점을 감안할 때, 본 물건(2020년 건축)의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다 (감정가 기준 약 908만원/㎡).

인수 보증금은 0원이므로 낙찰 후 추가 부담은 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 시세 조사를 통한 적정 가치 판단이 중요합니다.

감안할 때, 입찰가는 보수적으로 접근하여 감정가의 80% 수준인 약 201,600,000원에서 시작하여, 주변 시세 및 신축 건물의 가치를 고려하여 최대 감정가 수준인 252,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황, 임차인 관련 리스크 해소 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

```

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.