나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경61598 [1] 서울특별시 은평구 응암동 676-20 제니더플래인엣명지 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암초등교" 남동측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약2-3분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 8층건내 제7층 제701호로서,
외벽은 치장석붙임 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로서
현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·다용도실1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·소화전설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서, 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·
착공제한지역(2022-01-26)<건축법>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이
필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경61598 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 304,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 676-20, 제니더플래인엣명지 7층701호

용도: 오피스텔

건물 정보:

- 준공년도: 2021년

- 총 층수: 8층

- 해당 층수: 7층

- 건물 구조: 철근콘크리트구조

- 건물 복합 용도: 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 12.55㎡ (약 3.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 40.15㎡ (약 12.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암초등교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약 2-3분 소요되어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2024년 10월 4일 접수된 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2024타경61598)입니다.

집합건물 등기부 요약상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다:

- 소유권 보존 (갑1): 2021-01-20

- 공유자전원지분 이전 (갑2): 2021-07-01 (매매)

- 주택임차권 (을3): 2023-08-14, 권리금액 283,000,000원, 말소: 인수, 전입일자 2021-07-01, 확정일자 2021-03-30

- 강제경매 (갑3): 2024-10-04, 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 283,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

총 등기부채권액은 283,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사(기명훈)

보증금: 283,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-01

확정일자: 2021-03-30

배당신고일자: 2023-08-14

대항력: 있음

임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 '기 훈'으로 표기합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로, 을구 3번 주택임차권이 존재합니다.

이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 임대차보증금 283,000,000원에 대한 권리를 가집니다.

따라서, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 건물은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 지역 내 기본적인 상업 활동 및 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 교육기관과 공원이 있어 생활 편의 시설 또한 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

건물 내부는 현관 1개, 방 2개, 주방 1개, 거실 1개, 욕실겸화장실 1개, 다용도실 1개 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

설비로는 상하수도, 소화전, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 개별 도시가스보일러에 의한 난방 설비가 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

- 대항력 있는 임차인 인수: 283,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 해당 금액을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다.

- 임대 관계 미상: 현재 정확한 임대 관계가 파악되지 않아, 실제 점유 현황 및 공실 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

- 토지 이용 제한: 제3종일반주거지역, 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다. (해당 사항은 건축물 자체의 가치에 직접적인 영향을 주기보다 향후 개발 가능성 등에 영향을 줄 수 있습니다.)

- 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설(쓰레기 처리 시설 등)에 대한 우려가 제기된 사례는 있으나, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 준공)인 오피스텔로, 서울 은평구라는 입지적 이점을 가지고 있습니다. 하지만 283,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 금액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 따라서, 해당 인수 금액을 고려한 매우 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

- 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태 양호 및 현대적 설비 보유.

- 편리한 교통: 버스정류장까지 도보 2-3분 거리로 대중교통 이용 편리.

- 주거 및 업무 병행 지역: 오피스텔로서의 수요 및 근린생활시설과의 복합 지역 특성.

- 잠재적 시세 상승 가능성: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대 (단, 개발 관련 규제 확인 필요).

9. 예상 입찰가

- 최근 매매 시세: 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 12월 5일 동일 건물(제니더플래인엣명지) 40.15㎡(약 12.15평)이 320,000,000원(32,000만원)에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 26,330,000원/평입니다.

- 감정가 대비 분석: 본건의 감정가 304,000,000원(약 24,990,000원/평)은 최근 실거래가보다 다소 낮은 수준입니다.

- 임차인 인수 보증금: 가장 중요한 고려 사항은 283,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 일부로 간주되어야 하므로, 매수인의 실질적인 총 지출이 됩니다.

- 예상 입찰가 산정:

- 만약 임차인의 보증금 283,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않고 매수인이 인수해야 한다면, 매수인의 순수 부동산 가치 측면에서의 최대 지출 상한선은 283,000,000원이 됩니다. (이 경우, 320,000,000원 시세 기준 매수인의 추가 지출은 37,000,000원이 됩니다.)

- 경매에서 일반적으로 시세의 70~80% 수준을 고려하나, 본 건의 경우 인수 보증금이 매우 높아 입찰가 상한선이 사실상 보증금 금액에 의해 제약을 받습니다.

- 따라서, 안전하고 합리적인 예상 입찰가는 인수 보증금 283,000,000원을 고려하여, 최대 280,000,000원 내외로 설정하는 것이 합리적입니다.

- 권장 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 280,000,000원. (해당 범위 내에서의 입찰은 인수되는 보증금 283,000,000원과 합쳐져 실질적인 매수 비용이 됩니다. 임차인이 일부 배당을 받더라도 잔액 인수 부담은 남을 수 있습니다.)

- 주의사항: 이는 단순 계산이며, 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 명도 진행 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.