나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경61727 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 41-25 파크원 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "서울서부경찰서" 서측 인근에 위치하며, 주위는
주상복합건물, 오피스텔, 소형 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 근린상가,
근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 6호선 "응암역" 등이
소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 지하1층, 지상9층 건 내 제3층 제302호
(사용승인일: 2019.07.19),

외벽: 인조석 및 백고벽돌 마감 등,
창호: PVC 창호 등.

이용상태

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기
설비, 기계식 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 41-25 파크원 3층302호

건물용도: 오피스텔

건물면적: 45.05㎡ (약 13.63평)

토지면적: 13.85㎡ (약 4.19평)

토지 지분: 13.84611㎡ (약 4.19평)

건물 지분: 45.05㎡ (약 13.63평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 229,000,000원

1.2. 소재지 및 건물정보

본건은 서울특별시 은평구 역촌동에 위치한 '파크원' 오피스텔 건물 내 3층 302호입니다.

건축물대장상 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브) 지붕 지하 1층, 지상 9층 건물 중 제3층 제302호입니다.

사용승인일은 2019년 7월 19일로 비교적 신축에 속합니다.

건물은 업무시설(오피스텔)로 공부상 등재되어 있으며, 주위 환경은 주상복합, 오피스텔, 주택, 근린상가 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 보통 수준입니다.

건물 내에는 도시가스 개별난방, 위생, 급배수, 소화전, 화재경보, 승강기, 기계식 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 경매 정보

본 경매는 서울서부지방법원 2024타경61727 사건으로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 229,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "서울서부경찰서" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주상복합건물, 오피스텔, 소형 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 도로망은 비교적 양호한 편입니다.

인근에 다수의 노선 버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 6호선 "응암역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존등기는 2019년 7월 31일에 김옥희 외 1명 명의로 이루어졌습니다.

이후 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전 등의 변동이 있었습니다.

말소기준권리인 서대문세무서장의 압류 등기가 2023년 8월 29일에 설정되었으며, 이후 다수의 압류, 가압류, 그리고 본 경매 개시 결정(주택도시보증공사, 2024타경61727)이 순차적으로 등기되었습니다.

총 등기부 채권액은 290,664,741원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(안 ) (실제 임차인: 안인영)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 14일

확정일자: 2021년 3월 8일

배당신고일자: 2023년 4월 3일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력을 갖춘 선순위 임차인입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

을구 순위 1번으로 등기된 주택임차권(2023년 4월 3일, 제40421호)이 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

만약 배당 절차에서 임차인의 보증금 250,000,000원이 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

이는 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담이 발생할 수 있음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 유사업종

본건이 위치한 은평구 역촌동 일대는 주거 시설과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설과 소규모 상가가 밀집해 있습니다.

인근 지하철역(응암역) 및 버스 노선 등을 통해 서울 시내 주요 업무지구와의 접근성이 있어 오피스텔 수요가 꾸준히 존재하는 지역입니다.

유사 오피스텔 및 주거 시설에 대한 수요가 예상되며, 상권은 전반적으로 안정적인 편입니다.

4.2. 건축물대장 기반 분석

본건 오피스텔(파크원)은 2019년에 준공되어 비교적 최신 건물에 속합니다.

총 9층 규모이며, 각 층에는 오피스텔과 다세대주택이 혼재되어 있습니다.

건축물대장상 전체 대지면적 328.6㎡에 건폐율 59.7%, 용적률 370.55%가 적용되어 있습니다.

총 14세대의 오피스텔 및 공동주택이 있으며, 기계식 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

이는 신축 오피스텔로서의 기본적인 상품성을 갖추고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 마트, 편의점, 식당 등 기본적인 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

도보 거리에 대중교통 시설이 위치하고 있어 교통 편의성도 높습니다.

5.2. 교육시설

주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 자녀가 있는 가구의 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건으로부터 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대형 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인(낙찰자)이 잔액을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

이로 인해 실제 인수 비용이 예상보다 높아질 수 있으며, 임차인과의 명도 과정에서 추가적인 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 관련 리스크

선순위 주택임차권의 존재로 인해 매수인에게 상당한 금액의 보증금 인수 부담이 발생할 가능성이 높습니다.

감정가(229,000,000원) 대비 임차인 보증금(250,000,000원)이 더 높아, 배당을 통해 임차 보증금이 전액 변제되지 못할 확률이 매우 높습니다.

6.3. 기타 리스크

부동산 강제경매 물건으로, 권리관계 분석 및 명도 절차에 대한 충분한 이해 없이 접근할 경우 예상치 못한 손실이 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 장점

서울시 은평구라는 위치적 이점과 지하철 6호선 응암역 인근이라는 교통의 편리성을 갖추고 있습니다.

비교적 신축 오피스텔로서 내부 상태 및 시설 면에서 경쟁력이 있습니다.

주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 임대 수요가 꾸준히 유지될 가능성이 있습니다.

7.2. 가격 메리트 (잠재적)

선순위 임차인의 보증금 인수 부담으로 인해 일반 매물 대비 저가 매수의 기회가 발생할 수 있습니다.

인수되는 보증금 부담을 고려하더라도, 향후 시세 상승 시 수익 실현이 가능할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 건물 자체의 상품성은 양호한 편입니다.

그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다.

이는 낙찰 후 추가적인 자금 투입을 필요로 하므로, 입찰 전 임차 보증금 인수 금액을 정확히 산출하여 총 매입 비용을 신중하게 검토해야 합니다.

이러한 리스크를 감안했을 때, 매우 보수적인 접근이 요구되는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 현 시세는 유사 면적 및 조건의 오피스텔이 약 270,000,000원에서 280,000,000원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

하지만 본건은 매수인에게 인수되는 임차인 보증금이 250,000,000원에 달하므로, 낙찰 후 총 매입 비용은 '입찰가 + 인수되는 보증금'이 됩니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 현 시세 270,000,000원을 기준으로 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가 = 현 시세 (가장 낮게 추정되는 270,000,000원) - 인수 보증금 (250,000,000원)

예상 입찰가 = 20,000,000원

이는 인수되는 보증금 250,000,000원을 제외한 금액만을 입찰가로 산정했을 때의 결과이며, 실제 총 매입 비용은 20,000,000원(입찰가) + 250,000,000원(인수 보증금) = 270,000,000원이 됩니다.

따라서, 본 물건에 대한 입찰은 잠재적 인수 보증금 액수와 실제 시세 변동성을 충분히 고려하여 매우 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.