나이스옥션 법원경매 진주 2023타경38952 [4] 경상남도 진주시 지수면 용봉리 671 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경38952 [4] 경상남도 진주시 지수면 용봉리 671 전 경매

• 사건번호: 2023타경38952
• 주소: 경상남도 진주시 지수면 용봉리 671
• 감정가: 35,200,000원
• 최저가: 11,534,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 전

진주지원 경매3계 2023타경38952 | 소재지: 경상남도 진주시 지수면 용봉리 671 | 감정가: 35,200,000원 | 최저가: 11,534,000원 | 용도: 전

1. 진주지원 2023타경38952 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경38952 (4)

소재지: 경상남도 진주시 지수면 용봉리 671

용도: 전 (농지)

토지 이용계획: 본건은 다양한 용도지역(계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등)에 속하며, 가축 사육 제한 구역, 농업진흥구역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 모든 구역에 가축 사육 제한이 설정되어 있어 축산업 관련 이용 시 제약이 있습니다. (세부 사항은 감정평가 요약 참조)

감정가: 35,200,000원

토지면적: 880.00㎡ (약 266.2평)

토지 지분율: 88000

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 이OO

채무자: 한OO

채권자: 안OO

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각, 토지분할 이력 있음.

2. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 지수면 용봉리 소재 "안계마을" 남동측 근거리(기호1,6), 내(기호2), 동측 인근(기호4,5)에 위치하고 있습니다. 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

토지 자체의 형태는 부정형, 사다리형 등 다양하며, 경사도 또한 완경사지와 평지가 혼재합니다. 이용 상태로는 휴경지, 주거용건부지, 전, 자연림 등이 혼재된 것으로 파악됩니다. 다만, 지적도상 맹지인 부분이 있어 접근성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 주변 환경은 전형적인 농촌 지역의 특성을 보이며, 대규모 공업시설이나 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 실제 현장 방문을 통해 주변 시설을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 이OO입니다. 채무자는 한OO, 채권자는 안OO입니다. 본 경매 물건은 '재매각'으로 진행되고 있어, 이전 입찰 시 유찰 사유가 있었음을 짐작할 수 있습니다. 특히 본 토지는 '전'(농지)으로 용도 분류되어 있어, 매수자는 반드시 '농지취득자격증명'을 제출해야 합니다. 미제출 시에는 입찰 보증금이 몰수되는 중요한 사항이므로, 입찰 전 자격증명 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다. 또한, 토지가 지적도상 맹지인 점은 접근성에 대한 중요한 고려사항입니다.

4. 상권분석

본건은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 농림지역의 특성을 지니고 있어 전통적인 상업지구로서의 분석은 어렵습니다. 주변의 주택가와 농경지 형성을 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 생활 편의 시설이나 농자재 판매점 등이 산재해 있을 가능성이 있습니다. 또한, "용봉지구 배수개선사업"이 진행 중이거나 예정되어 있어, 향후 지역 기반 시설의 개선 및 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 이 사업의 구체적인 내용과 토지 활용에 미칠 영향을 한국농어촌공사 등 관련 관청을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

본건은 경상남도 진주시 지수면 용봉리라는 지역적 특성상, 대도시의 편리한 생활 인프라보다는 지역 공동체 기반의 생활 환경을 가지고 있습니다. 주위에는 농경지와 임야가 주를 이루고 있으며, 일부 주택이 산재해 있습니다. 따라서 교육, 의료, 문화 등의 주요 편의 시설은 차량 이동을 통해 인근 읍면 지역 또는 진주시내로 나가야 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 지역 주민들의 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설은 존재할 수 있으므로, 이에 대한 추가적인 현장 조사나 지역 주민 탐문이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

본건 토지는 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 가장 큰 리스크는 '지적도상 맹지'라는 점으로, 차량이나 보행자의 통행이 어려워 토지 활용에 제약이 클 수 있습니다. 또한, '농지'이므로 '농지취득자격증명'을 반드시 발급받아야 하며, 이를 이행하지 못할 경우 입찰 보증금을 몰수당하게 됩니다. '재매각' 건이라는 점은 이전 입찰자들이 발견하지 못했거나 해결하기 어려운 문제가 있었을 가능성을 시사합니다. 감정평가서 요약에 따르면, 일부 토지(기호6) 지상에 분묘가 수기 소재하고 있어 이에 대한 처리 문제도 고려해야 합니다. 더불어, '용봉지구 배수개선사업'의 진행 여부와 그 영향에 따라 토지 가치 변동 가능성이 있습니다. 토지가 2023년 12월 6일자로 분할되었다는 점도, 매각 후 경계 확인 및 실제 이용 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 진주시 지수면 용봉리의 농지로서, 농업 목적이나 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다. 하지만 '맹지'라는 접근성 문제, '농지취득자격증명' 필수 제출 의무, '재매각' 이력, 그리고 지상 분묘 존재 등 여러 중요한 고려사항과 리스크를 안고 있습니다. 용봉지구 배수개선사업과 같은 공공사업의 진행 여부가 향후 토지 가치에 영향을 미칠 수 있으므로, 사업 관련 정보를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 철저한 사전 조사와 현장 확인을 통해 본건의 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 판단한 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 농지로서의 가치: 농업 경영을 하거나 농지를 보유하려는 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

둘째, 잠재적 개발 가능성: 용봉지구 배수개선사업과 같은 지역 개발 사업으로 인해 향후 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

셋째, 낮은 감정가 대비 토지 보유: 현재 감정가 35,200,000원에 880.00㎡의 토지를 취득할 수 있으며, 이는 주변 시세 대비 경쟁력이 있을 수 있습니다. 다만, 맹지라는 점과 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선적으로 확인해야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매3계