나이스옥션 법원경매 울산 2024타경103641 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1713-2 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경103641 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1713-2 대지 경매

• 사건번호: 2024타경103641
• 주소: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1713-2
• 용도: 대지

울산지방법원 경매5계 2024타경103641 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1713-2 | 감정가: 1,369,407,000원 | 최저가: 230,157,000원 | 용도: 대지

2. 재매각 물건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임.

*1.2. 감정평가서 요약

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 "수남지구" 내에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 상업나지 등으로 형성되어 있습니다. 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다. 토지는 세장형으로 인접도로와 등고평탄하며, 상업나지 상태입니다. 북측으로 소로가 개설되어 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공원마을지구, 군립공원 등으로 지정되어 있어 각종 법률에 의한 행위 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없으며, 임대관계는 미상입니다.

*1.3. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리에 위치하며, '수남지구' 내에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설 및 상업용 나지로 이루어진 지역입니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량으로의 접근성 또한 양호한 편입니다. 북측으로 소로가 개설되어 있어 차량 통행에 문제가 없습니다. 특히, 신불산군립공원과 인접해 있어 자연환경이 우수합니다. 울산 KTX역세권 복합특화단지 '뉴온시티' 개발 사업이 본격화되면서 해당 지역의 미래 가치 상승 잠재력 또한 주목받고 있습니다.

*1.4. 권리분석

본 건은 선순위지상권이 설정되어 있는 점이 매우 중요한 권리관계입니다. 지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권이므로, 토지 소유권과는 별개로 토지를 이용할 수 있는 권리가 존재합니다. 따라서 본 물건을 낙찰받더라도 지상권자의 권리가 존속하며, 이는 토지 이용에 상당한 제약을 가할 수 있습니다. 또한, 본 건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 매수인이 대금을 납부하지 않아 다시 매각이 진행되는 경우입니다. 재매각의 경우, 매수신청보증금이 최저매각가격의 30%로 일반 경매(10%)보다 높으므로 입찰 시 유의해야 합니다.

*1.5. 상권분석

물건 소재지는 "수남지구" 내 상업나지로, 주위 근린생활시설과 상업시설이 혼재되어 있습니다. 신불산군립공원과 연계된 지역으로서, 공원 내 시설지구 활성화 정책에 따라 숙박시설 등 관련 상업시설의 발전 가능성을 기대해볼 수 있습니다. 과거 신불산군립공원 등억집단시설지구 공원계획 변경을 통해 펜션 등 숙박시설 입지가 가능해진 바 있으며, 향후 영남알프스 산악관광과 연계한 체류형 복합관광도시로의 발전 가능성이 언급되고 있습니다. 다만, 현재 울산 지역의 주요 상권은 삼산동, 성남동 등에 밀집되어 있어, 본 물건이 위치한 삼남읍 교동리의 경우 해당 중심 상권과는 다소 거리가 있습니다. 상권 활성화는 공원 개발 계획 및 주변 지역의 개발 방향과 밀접하게 연관될 것으로 보입니다.

*1.6. 생활정보

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리에 위치하며, 신불산군립공원이 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 물건 자체는 대지이며 건물이 없어 현재 주거 또는 상업 시설로 이용 중이거나 이용 가능한 상태는 아닙니다. 편의시설, 교육시설, 의료시설 등 구체적인 생활 편의시설에 대한 정보는 본건의 직접적인 주변 환경 분석이 필요합니다. 신불산군립공원 내에는 야영장 등이 운영되고 있으며, 이를 숙박지로 활용하는 사례도 있습니다.

*1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위지상권의 존재입니다. 지상권자의 토지 이용 권리가 낙찰자의 권리보다 우선하기 때문에, 토지 이용에 대한 실질적인 제약이 발생할 수 있으며, 이로 인해 토지 활용 가치가 감소하거나 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 공원마을지구, 군립공원 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 법적 규제가 매우 엄격합니다. 특히, '숙박시설' 부지라는 점과 군립공원 지역이라는 특수성을 고려할 때, 향후 개발이나 이용 계획 수립 시 관련 법규 및 공원 관리 계획을 면밀히 검토해야 합니다. 재매각 물건이라는 점도 잠재적 리스크로 볼 수 있으며, 이는 해당 물건에 대한 시장의 관심이나 이전 매수자의 특별한 사정 등을 복합적으로 고려해야 할 필요가 있음을 시사합니다.

*1.8. 종합 의견

본 건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리에 위치한 대지입니다. 신불산군립공원 인근에 위치하여 자연환경이 뛰어나지만, 선순위지상권 존재 및 공원지역, 자연녹지지역 등 엄격한 법적 규제로 인해 토지 이용에 상당한 제약이 예상됩니다. '숙박시설' 부지로 지정되어 있어 향후 개발 가능성은 있으나, 기존 지상권과의 관계 및 공원 계획과의 조화를 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 재매각 물건이라는 점과 높은 매수신청보증금 또한 고려해야 할 요소입니다. 투자 또는 개발을 고려하기 전에 해당 지상권의 구체적인 내용과 범위, 그리고 향후 공원 계획 변경 및 개발 동향을 철저히 조사하는 것이 필수적입니다.

*1.9. 투자 포인트

1. 자연환경 : 신불산군립공원과 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 입지적 장점이 있습니다.

2. 개발 가능성 : '숙박시설' 부지로 지정되어 있어, 향후 공원 개발 계획 및 관련 규제 완화 시 숙박 관련 시설 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

3. KTX 역세권 연계 : 울산 KTX역세권 복합특화단지 '뉴온시티' 개발 사업 등 주변 지역 개발 호재와 연계하여 장기적인 가치 상승 잠재력을 가집니다.

*1.10. 주변시설 및 혐오시설 현황 (검색 결과 기반)

본 건 주변 지역은 신불산군립공원과 연계된 자연경관이 뛰어난 곳으로, 등억온천단지 등 관광 및 휴양 시설이 발달해 있습니다. 검색 결과에 따르면, 신불산군립공원 내에는 야영장이 운영되고 있으며, 관광객을 위한 숙박 시설(호텔, 여관, 산장, 펜션, 콘도 등)이 과거부터 계획되고 개발되어 왔습니다. 울산시 전반적으로는 삼산동, 성남동 등이 주요 상권으로 발달해 있지만, 삼남읍 지역은 개발이 진행 중이거나 계획 단계에 있는 지역이 많습니다.

현재까지 검색된 정보상, 본 건 토지 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 축사 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 하지만 '공원마을지구', '군립공원' 등으로 지정된 지역의 특성상, 개발 및 이용에 있어 엄격한 환경 규제가 적용될 가능성이 높습니다. 신불산군립공원이라는 점을 감안할 때, 공원 관리 계획 및 자연 보존 관련 규제가 우선적으로 적용될 것입니다.

*1.11. 향후 전망

본 물건의 향후 가치는 선순위 지상권의 처리 방안, 신불산군립공원 및 주변 지역의 개발 계획(특히 숙박 시설 관련 정책 변화), 그리고 울산 KTX역세권 개발과의 연계성 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 자연환경을 활용한 관광 및 휴양 목적의 개발이 이루어질 경우 잠재력을 발휘할 수 있으나, 법적 규제와 기존 권리관계를 면밀히 파악하고 전략적으로 접근해야 성공적인 투자가 가능할 것입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계