나이스옥션 법원경매 대전 2023타경119111 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 537-6 대양오피스텔 8층 815호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2023타경119111 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 537-6 대양오피스텔 8층 815호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2023타경119111
• 주소: 대전광역시 유성구 온천로 53, 8층 815호 (봉명동, 대양오피스텔)
• 용도: 오피스텔

대전지방법원 경매12계 2023타경119111 | 소재지: 대전광역시 유성구 온천로 53, 8층 815호 (봉명동, 대양오피스텔) | 감정가: 28,500,000원 | 최저가: 6,843,000원 | 용도: 오피스텔

1. 대전지방법원 2023타경119111 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2023타경119111 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 537-6 대양오피스텔 8층 815호

용도: 오피스텔

감정가: 28,500,000원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.10㎡ (약 13.94평)

건물지분: 46.098㎡ (약 13.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대OOOOOOOOOO

특이사항: 대지권미등기, 재매각, 대항력있는임차인

주의사항: 대지권 미등기 상태이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격은 건물만의 평가액임.

특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

1.1. 1.입지조건

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 서측 인근에 위치한 대양오피스텔 8층 815호입니다. 주위는 업무용 건물, 주상복합아파트, 다양한 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 도시형생활주택, 오피스텔 등이 밀집한 상가지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통입니다. 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근 도로변에 시내버스 승강장이 있고 "유성온천역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 운행 빈도 및 인근 편의시설과의 접근성을 고려할 때, 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.1. 2.건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 8층 815호이며, 1997년 3월 5일 사용 승인되었습니다. 외벽은 알루미늄 판넬 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 건축물대장상 주거용 업무시설(오피스텔) 1개 호실로 이용 중입니다. 전기, 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.1. 3.권리분석

본 물건의 가장 큰 권리상 특징은 "대지권미등기" 상태라는 점입니다. 이는 해당 오피스텔 건물이 속한 토지에 대한 소유권 또는 사용권을 나타내는 대지권이 아직 등기부에 설정되지 않았음을 의미합니다. 더불어 "대지권 유무는 알 수 없음"이라는 주의사항은 토지 사용에 대한 불확실성을 내포하고 있어, 낙찰 후 토지 사용에 대한 추가적인 문제 발생 가능성을 시사합니다. 또한, "대항력 있는 임차인"이 존재한다는 점은 해당 임차인이 법적으로 보호받는 권리를 가지므로, 낙찰자가 임차인의 지위를 승계하거나 명도 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. "재매각" 물건이라는 점은 이전 경매 절차에서 낙찰이 이루어지지 않았거나, 낙찰 후 문제가 발생하여 다시 매각이 진행되는 경우로, 물건의 복잡성을 시사합니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이나, 토지 면적이 0㎡로 기재되고 최저매각가격이 건물만의 평가액이라는 점은 토지 권리와 건물 권리가 분리되어 평가되었거나, 토지 권리 확보에 대한 불확실성이 크다는 것을 의미합니다.

1.1. 4.상권분석

본건이 위치한 봉명동 일대는 유성온천역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 다양한 업무용 건물, 주상복합 아파트, 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 특히 유성온천역은 대전 지하철 1호선과 인접해 있어 타 지역으로의 이동이 용이하며, 이는 유동인구와 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.1. 5.생활정보

유성구 봉명동은 유성온천지구에 속해 있어 온천 관련 시설과 함께 현대적인 편의시설을 동시에 누릴 수 있는 지역입니다. 주변에 각종 식당, 카페, 편의점 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다. 또한, 대양오피스텔 자체적으로도 전기, 위생, 급배수, 승강기, 도시가스, 지하 주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

1.1. 6.잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 "대지권 미등기" 및 "대지권 유무 불확실성"입니다. 이는 건물 소유주가 토지에 대한 정당한 권리를 갖지 못할 위험을 의미하며, 추후 토지 사용료 발생, 소유권 분쟁, 또는 토지 사용권 확보를 위한 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, "대항력 있는 임차인"의 존재는 명도 과정에서의 예상치 못한 비용 및 시간 소요를 야기할 수 있으며, 임차인의 계약 조건 및 퇴거 협상에 따라 부담이 달라질 수 있습니다. "재매각"이라는 점은 이전 경매에서 발생한 문제점이 그대로 남아있을 가능성을 시사합니다. "최저매각가격이 건물만의 평가액"이라는 점은, 낙찰자가 토지 권리를 확보하기 위한 추가 비용이 발생할 경우 실제 취득 가격이 감정가를 초과할 수 있다는 점을 유념해야 합니다. 특별매각조건으로 높은 매수신청보증금(최저매각가격의 20%)은 해당 물건의 위험성을 반영한 것으로 보입니다. 현재까지 파악된 주변 정보상으로 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.1. 7.종합 의견

본건은 대전 유성구의 중심 상업지역에 위치하여 입지적 장점을 가지지만, 대지권 미등기 및 불확실성, 대항력 있는 임차인의 존재, 재매각 물건이라는 점 등 다수의 심각한 권리상, 명도상 리스크를 안고 있습니다. 특히 대지권 관련 문제는 향후 재산권 행사에 큰 제약을 줄 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 정확히 파악하고, 이를 해결하기 위한 추가적인 비용과 시간을 산정한 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.1. 8.투자 포인트

본건은 입지 자체만으로는 유성온천역 인근의 상업지구라는 장점을 가지고 있어, 권리 문제가 모두 해결된다면 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지닙니다. 다만, 현재로서는 "대지권 미등기"라는 중대한 하자가 존재하여, 이를 해결할 수 있는 법적, 현실적 방안이 명확히 확보되지 않는 한 투자 가치를 논하기 어렵습니다. 만약 토지 권리 문제를 매우 저렴하게 해결할 수 있는 방안이 마련된다면, 일반적인 경매 물건보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수도 있으나, 이는 매우 높은 위험 부담을 감수해야 하는 고난이도 투자에 해당합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매12계