나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13595 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 266-3 임야 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13595 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 266-3 임야 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매2계 2023타경13595 | 소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 266-3 | 감정가: 875,404,000원 | 최저가: 50,464,000원 | 용도: 임야

1. 경매 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 수원지방법원 2023타경13595 (1)이며, 소재지는 경기도 화성시 남양읍 남양리 266-3입니다.

용도는 임야이며, 매각 대상은 토지매각입니다.

토지면적은 4918.00㎡ (약 1488평)이며, 감정가는 875,404,000원입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자 및 채무자는 조OO입니다.

1.2. 특이 및 주의 사항

본건은 유동화물건으로 진행되고 있으며, 감정평가서상 '자연림 상태의 맹지임'이 주의사항으로 명시되어 있습니다.

2. 입지 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 화성시 남양읍 남양리 소재 '남양11통마을회관' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지대로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 상태

본건은 차량 진출입이 불가능한 지적 및 현황 '맹지'입니다.

버스정류소가 다소 원거리에 위치하며 운행빈도 및 본건에서의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

사다리형의 완경사지로 현재 자연림 상태로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

용도지역은 자연녹지지역이며, 서해선복선전철 부지에 저촉(일부 포함)됩니다.

또한 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한) 및 성장관리권역에 해당합니다.

2.5. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 임야(자연림 상태)로 주변에 상권이 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의시설은 '남양11통마을회관' 주변의 소규모 주거시설과 농경지를 기반으로 판단해야 하며, 화성시청 및 남양뉴타운 등 주요 생활 인프라 시설은 일정 거리 이상 떨어져 있어 이용이 불편합니다.

2.6. 혐오 시설 정보

토지의 지리적 특성상 (자연림, 외곽 위치) 주변에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상은 토지(임야) 전부이며, 건물 제시 외 물건 및 공부와의 차이, 제시 목록 외의 물건은 없습니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 유동화 물건으로 진행되고 있습니다.

3.2. 채권 및 채무 관계

소유자와 채무자가 동일인(조OO)이며, 채권자는 케이OOOOOOOOOO입니다.

3.3. 임대차 관계

임대관계는 미상(알 수 없음)이나, 현황상 자연림 상태의 토지이므로 임차인 관련 리스크는 낮을 것으로 예상됩니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 맹지 및 접근성 리스크

가장 큰 리스크는 '맹지'라는 점입니다.

차량 진출입이 원천적으로 불가능하므로, 향후 개발을 위해서는 인접 토지(사유지 또는 국공유지)를 통한 도로 확보(통행지권, 도로부지 매입 등)가 필수적이며, 이는 추가 비용 및 협상 리스크를 발생시킵니다.

4.2. 개발 제한 및 법적 리스크

토지이용계획상 자연녹지지역 및 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 건축 행위 및 개발에 제한이 따릅니다.

특히 철도(서해선복선전철)에 저촉되는 부분이 있어 해당 구역에 대한 개발 행위는 철도법 등의 추가 규제를 받습니다.

5. 종합 의견

5.1. 투자 포인트

본건은 자연녹지지역 내 대형 임야 (4918.00㎡, 약 1488평)로, 저가 매입 시 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

특히 서해선복선전철에 저촉되는 점은 당장의 개발에 제약이 되지만, 장기적으로 해당 지역의 광역 교통망 개선과 맞물려 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본건은 우량한 채권자가 진행하는 유동화물건으로, 특수물건 분석에 능통한 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

'맹지'라는 치명적인 단점을 안고 있으며, 자연녹지지역 및 철도 저촉 등으로 인해 단기 시세차익을 노리기보다는, 장기적인 시각으로 인접 토지 매수 및 도로 확보 방안, 지자체 개발 계획 등을 면밀히 분석하여 접근해야 합니다.

실수요를 목적으로 하는 매수자는 피해야 하며, 장기적인 개발 행위를 염두에 둔 투자용으로만 접근하는 것을 권장합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매2계