나이스옥션 법원경매 부천 2023타경45086 [1] 경기도 김포시 장기동 1949-17 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2023타경45086 [1] 경기도 김포시 장기동 1949-17 근린주택 경매

• 사건번호: 2023타경45086
• 주소: 경기도 김포시 김포한강1로98번길 17-31 (장기동)
• 용도: 근린주택

부천지원 경매1계 2023타경45086 | 소재지: 경기도 김포시 김포한강1로98번길 17-31 (장기동) | 감정가: 1,689,349,220원 | 최저가: 1,182,544,000원 | 용도: 근린주택

1. 부천 지원 2023타경45086 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2023타경45086 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 1949-17

용도: 상가주택

감정가: 1,689,349,220원

토지면적: 267.50㎡ (약 80.91평)

토지지분: 267.5㎡ (약 80.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 445.83㎡ (약 134.86평)

건물지분: 445.83000000000004㎡ (약 134.86평)

건물 제시외면적: 104.00㎡ (약 31.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOOOO

특이사항: 위반건축물, 중복사건

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조).

2. 일반건축물대장상 2층-2가구, 3층-2가구, 4층-1가구이나, 현황은 2층-4가구, 3층-4가구, 4층-1가구, 5층(제시외건물)-1가구로 출입문 개설(위반건축물 등재).

1.2. 입지 조건

본 건은 경기도 김포시 장기동에 위치하며, 북측 인근에 "고창초등학교"가 소재하고 있습니다. 주위는 최근 신축된 주상복합주택 및 나대지 등이 혼재된 지역으로, 최근 개발이 진행되고 있는 지역으로 보입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본 토지는 가장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 현재 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다. 남동측과 남서측으로 각각 폭 약 10미터의 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 경OOOOOOOOOO입니다. 특별한 권리상 하자는 감정평가서상 명시되지 않았으나, '위반건축물' 및 '중복사건'이라는 특이사항이 존재합니다. 주의사항으로 '일괄매각'이며 제시외 건물이 포함되어 감정평가서 내용을 반드시 확인해야 합니다. 건축물대장상 용도와 달리 실제 현황에 위반 사항이 있어(세대수 불일치, 출입문 개설 등), 이는 향후 명도 및 재산권 행사 시 중요한 고려 사항이 될 것입니다.

1.4. 상권 분석

본 물건은 상가주택으로 1층에는 근린생활시설이 위치해 있어 상가로서의 기능을 수행할 수 있습니다. 주변에 신축 주상복합주택 등이 혼재하는 지역으로, 주거 인구가 증가하면서 상권 역시 점진적으로 발달할 가능성이 있습니다. 또한, 초등학교 인근에 위치하여 학교 상권 및 주거지 배후 상권으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 상권의 활성화 정도는 주변 개발 계획 및 인구 유입 추이에 따라 달라질 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

주거 환경 측면에서는 북측 인근에 고창초등학교가 있어 자녀들의 교육 환경이 비교적 양호합니다. 주변의 신축 주상복합 주택들은 지역의 현대적인 생활 인프라를 제공할 것으로 예상됩니다. 교통 상황 또한 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 외부 활동에 용이합니다. 건물 자체는 2018년 11월 21일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 4층 건물(5층 제시외 포함)로 비교적 신축에 속합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '위반건축물' 등재 및 건축물대장과 현황의 차이입니다. 2층과 3층의 가구 수가 건축물대장상 2가구에서 실제 4가구로 늘어난 점, 5층 제시외 건물에 출입문이 개설된 점은 시정명령, 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 법적 제재의 대상이 될 수 있습니다. 이는 건물 가치 하락 및 추가적인 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다. 또한, '중복사건'의 경우 경매 절차에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다. 토지이용계획상 '고도지구' 규제 등도 향후 건축물의 증축이나 개축 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 장기동 소재의 상가주택으로, 신축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 초등학교 인근의 입지와 편리한 교통은 장점이나, 가장 큰 문제점은 위반건축물 등재 및 건축물대장과 현황의 불일치입니다. 이로 인한 법적, 행정적 제재 가능성이 존재하므로, 낙찰 후 위반 사항 시정 또는 이에 대한 대책 마련이 필수적입니다. 시정되지 않은 상태에서의 임대는 법적 문제 발생 소지가 높습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 위반건축물 시정 가능성 및 비용 검토: 낙찰 후 위반 건축물에 대한 원상복구 또는 양성화 가능성을 면밀히 검토하고, 이에 소요되는 비용을 산정하여 투자 가치를 평가해야 합니다.

2. 임대 수익 확보: 위반 사항 시정 후, 다가구주택으로서의 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 현재 주변 시세와 비교하여 적정 임대료를 책정해야 합니다.

3. 지역 개발 잠재력 활용: 김포시 장기동 지역의 개발 계획 및 인구 유입 추이를 고려하여 장기적인 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

4. 법적 절차 검토: 중복 사건과 관련된 추가적인 법적 절차를 철저히 확인하여 경매 절차에 문제가 없는지 검토해야 합니다.

법원 정보

부천지원 경매1계