나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경52624 [1] 서울특별시 마포구 아현동 327-25, 327-30 1층 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경52624 [1] 서울특별시 마포구 아현동 327-25, 327-30 1층 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경52624
• 주소: 서울특별시 마포구 굴레방로 27, 1층
• 감정가: 4,161,141,100원
• 최저가: 2,132,040,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 근린생활시설

서울서부지방법원 경매1계 2024타경52624 | 소재지: 서울특별시 마포구 굴레방로 27, 1층 | 감정가: 4,161,141,100원 | 최저가: 2,132,040,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보 및 특이사항

사건번호는 서울서부지방법원 2024타경52624 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

본 건은 소유자 김OO, 채무자 김OO, 채권자 허OO의 강제경매 진행 물건입니다.

가장 큰 특이사항은 물건 전체가 아닌 토지와 건물에 대한 '지분 매각'이라는 점입니다. 또한, '중복병합사건' 및 '일괄매각'으로 진행되므로, 해당 지분에 대한 정확한 분석과 함께 공동 소유 관계 해소 방안이 필수적으로 요구됩니다.

1.2. 물건 기본 현황

소재지는 서울특별시 마포구 아현동 327-25, 327-30 일원의 근린생활시설(1층, 4층 포함)입니다.

감정가는 총 4,161,141,100원으로 평가되었습니다.

매각 대상의 토지 총 면적은 723.00㎡ (약 218.70평) 중 지분(16096.496) 매각이며, 건물 총 면적은 1,025.96㎡ (약 310.37평) 중 지분(77819.06599999999) 매각입니다. 본 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 내 1층 및 4층 일부(근린생활시설)로, 1997년 4월 21일에 사용승인되었습니다. 위생, 급배수설비, 승강기, 기계식주차장, 옥내소화전 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

2. 권리 분석

2.1. 권리관계 및 매각 조건

본 건은 '지분 매각'이므로, 낙찰자는 해당 부동산의 공동 소유자가 됩니다. 기존 소유자와의 관계를 정리하고 부동산을 실제로 사용, 수익하거나 환가하기 위해서는 '공유물 분할 청구' 소송 등의 법적 절차가 필요하며, 이는 추가적인 시간과 비용을 수반하는 잠재적 리스크로 작용합니다.

또한, '일괄매각' 조건으로 토지와 건물 지분을 동시에 매수해야 합니다. 임대관계는 미상(확인되지 않음)이므로, 명도 시 임차인 여부에 대한 정밀한 조사가 필요합니다.

2.2. 법적 제한사항 및 유의점

토지는 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 개발이 가능한 지역적 이점을 가집니다. 다만, 두 필지 모두 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역(327-25)이 설정되어 있어, 특정 업종(특히 유해시설)의 입점에는 제한이 따릅니다.

특히, 마포구 아현동 327-30번지는 방화지구로 지정되어 있어 건축 시 방화 관련 법규를 준수해야 하며, 지적도상 북측 일부(51.26㎡)가 현황 '도로'로 이용되고 있어 공부(등기)상의 면적과 현황이 불일치하는 부분이 있으니 참고해야 합니다.

3. 입지 및 상권 분석

3.1. 입지 조건 및 생활 정보

본 건은 서울특별시 마포구 아현동에 위치하며, 지하철 2호선 아현역과 인접하고 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 용이하여 교통상황은 보통 이상입니다.

"서울아현초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 재래시장, 근린생활시설, 주택, 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 입지 조건은 기본적인 생활 편의 시설이 밀집되어 있어 양호한 편입니다.

3.2. 상권 분석 및 주변 환경

본 건이 위치한 지역은 "아현시장"이 핵심 상권을 형성하고 있습니다. 근린생활시설로 이용 중인 건물은 시장 내에 있어 유동인구 확보에 유리하며, 2필 일단의 토지는 수개의 점포로 구획되어 이용 중인 것으로 보아 상권 활성화가 되어 있는 것으로 판단됩니다.

다만, 남측도로가 "아현시장" 내부의 보행도로인 점, 주변이 재래시장 지역인 점 등을 고려할 때, 차량 통행 및 주차 편의성(기계식 주차장이 있으나 이용 편의성 확인 필요)이 다소 제한적일 수 있으며 소음 및 혼잡도가 높을 수 있습니다.

3.3. 혐오 시설 분석

인근에 특별히 보고된 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 재래시장(아현시장)의 특성상 낮 시간대 소음, 혼잡, 위생 관리의 어려움 등은 상시적으로 수반되는 요소이며, 이는 근린생활시설의 가치 평가 시 고려되어야 합니다. 또한 인접한 초등학교로 인해 유흥 시설이나 청소년 유해 업종은 입점이 불가합니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '지분 매각'입니다. 낙찰 후 기존 공유자와의 협의가 원활하지 않을 경우, 공유물 분할을 위한 법적 절차(소송) 진행이 불가피하며, 이는 투자금 회수 기간을 늘리고 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다.

또한, 임대 관계가 '미상'이므로, 정확한 임차인의 권리 분석(대항력 여부)이 이루어지지 않은 상태입니다. 낙찰 시 명도 저항에 따른 소송 가능성도 염두에 두어야 합니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 서울 마포구의 역세권 인근 '준주거지역' 내 '전통시장 상권'의 핵심 입지에 위치한 근린생활시설 지분입니다. 토지이용계획상의 우수성과 유동인구를 바탕으로 한 상업적 잠재력은 높게 평가되나, 지분 매각이라는 점이 투자 가치를 상쇄하는 최대의 난관입니다. 성공적인 투자를 위해서는 공유지분 매수를 통한 소유권 단독 확보 또는 공유물 분할 소송을 통한 현금화 전략이 명확해야 합니다.

5. 투자 포인트

5.1. 최고의 입지

지하철 2호선 아현역 초역세권 인근의 '준주거지역' 내 위치하여 대중교통 접근성이 우수하고 상권 확장성이 높습니다.

5.2. 재개발/정비 사업 잠재력

토지이용계획상 '지구단위계획구역'으로 지정되어 있어, 향후 주변 환경 개선 및 재정비 사업 진행 시 높은 개발 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

5.3. 시장 활성화에 따른 임대 수요

'아현시장' 내에 위치하여 고정적인 유동 인구를 확보하고 있으므로, 낙찰 후 지분 정리가 완료되면 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 상업용 부동산의 핵심 기능을 갖추고 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계