나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경883 [9] 서울특별시 은평구 불광동 105-41 5층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경883 [9] 서울특별시 은평구 불광동 105-41 5층501호 다세대주택 경매

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서울서부지방법원 경매1계 2024타경883 | 소재지: 서울특별시 은평구 연서로40길 5-8, 5층501호 | 감정가: 163,000,000원 | 최저가: 66,765,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경883 (9)

소재지: 서울특별시 은평구 불광동 105-41 5층501호 (다세대주택)

감정가: 163,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (유동화물건)

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 박OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 상세

토지 면적 (대지권): 19.18㎡ (약 5.80평)

건물 면적 (전용, 등기부상): 21.68㎡ (약 6.56평)

*본 물건은 무단 증축으로 인해 등기부 면적과 실제 면적이 상이합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 서울특별시 은평구 불광동 '불광중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 제2종일반주거지역 내 주택지대입니다. 서측 통일로변에는 상업 및 근린생활시설, 학교(불광중학교, 연천초등학교) 등이 위치하여 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입은 가능하나, 막다른 골목길에 접하고 있어 접근성이 다소 떨어집니다. 인근에 지하철 6호선 독바위역과 3호선 및 6호선 환승역인 연신내역이 위치하나, 도보 이용 사정은 원활한 편은 아닙니다. 서측 인근 중로에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

주변은 제2종일반주거지역으로, 주로 주거시설 위주의 상권이 형성되어 있습니다. 통일로변에 인접하여 기본적인 상업 및 근린생활시설 이용은 가능합니다. 교육 시설로는 불광중학교 및 연천초등학교 등이 근거리에 위치하고 있습니다.

2.4. 혐오 시설 정보

검색 결과, 해당 주소 인근에 노출된 대규모의 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. (주변에 원고시텔 등의 숙박시설이 확인되었으나, 이는 일반적인 상업 시설로 판단됩니다.)

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보 특이사항

본건은 '유동화물건'이며, 특별 매각 조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 요구됩니다. (일반적으로 10%) 입찰 시 보증금액을 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 등기 관련 리스크 (별도등기)

대지권에 '별도등기'가 존재합니다. 이는 토지 또는 건물에 대한 등기사항이 남아있음을 의미하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있다면 인수하여야 하므로 입찰 전 해당 별도등기의 내용을 철저히 확인하고 권리 소멸 여부를 분석해야 합니다.

4. 물건 상세 및 설비 내역

4.1. 건물 정보 및 이용 상태

준공일: 2021.01.18. (비교적 신축)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 (다세대주택, 9세대)

마감: 외벽은 치장벽돌조적, 내벽은 종이벽지 및 일부 타일, 바닥은 강마루 및 타일 마감입니다.

이용 상태: 의뢰호수(5층501호 포함 9세대 전부)는 준공 후 현재까지 공실 상태인 것으로 사료됩니다.

4.2. 설비 내역

급배수 및 위생시설, 도시가스 보일러에 의한 개별난방 시설, 승강기 시설, 화재탐지 및 경보기 시설이 구비되어 있습니다. 1층은 필로티형으로 주차장이 설치되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크 (중요)

5.1. 무단 증축 및 위법 건축물 리스크 (최대 리스크)

본건 5층 501호는 *약 59.1㎡의 제시외 건물(주택, 방/거실 등)이 기존 호수에 일부 포함되는 형태*로 무단 증축되었습니다.

등기부상 전용면적(21.68㎡) 대비 약 2.7배에 달하는 면적이 무단 증축(총 58㎡)된 것으로 추정되며, 이로 인해 행정관청으로부터 *위법 건축물로 지정되어 철거 명령 및 이행강제금 부과 등*의 행정 처분이 발생할 수 있습니다.

입찰 전, 무단 증축 부분의 양성화 가능성, 철거 비용, 이행강제금 규모 등을 면밀히 검토해야 합니다.

5.2. 내부 확장 및 면적 상이

내부 확장 공사로 인해 등기부 면적과 실제 면적이 상이하며, 감정평가 금액은 *등기부상 면적(21.68㎡)만*을 기준으로 산정되었습니다. 낙찰 후 실제 이용하는 면적에 대한 법적 권리를 확보하기 어려울 수 있습니다.

5.3. 별도등기 관련 리스크

앞서 언급한 바와 같이 대지에 별도등기가 존재하므로, 이에 대한 권리분석이 필수적입니다. 자칫하면 낙찰자가 인수해야 할 권리가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 2021년식 신축 다세대 주택으로 기본적인 입지 및 건물 상태는 양호합니다. 그러나 가장 큰 문제는 *대규모의 무단 증축 (약 59.1㎡ 포함)*으로 인한 위법 건축물 리스크가 심각하다는 점입니다. 이로 인해 감정가 자체가 등기부 면적만을 기준으로 한 점, 보증금이 20%로 높다는 점, 대지 별도등기가 존재하는 점 등을 종합적으로 고려할 때, *일반적인 경매 투자자에게는 매우 높은 위험성이 따르는 물건*입니다.

6.2. 투자 포인트

신축 다세대 주택 (2021년 사용승인)

주거 선호도가 높은 은평구 주택가 위치

입지 대비 낮은 감정가 (단, 이는 위법 건축물 리스크를 반영하지 않은 등기부 면적 기준 가격임)

*위법 건축물 문제를 해결할 수 있는 방안을 확보하거나, 위법 건축물 리스크를 감안하고도 충분한 수익성이 있다고 판단될 경우에 한하여* 제한적인 투자 가치가 있을 수 있습니다.

6.3. 결론

무단 증축 및 별도등기 문제에 대한 *철저한 법률적 분석과 위험 관리 대책* 없이는 입찰에 참여하기 어려우며, 특히 무단 증축에 따른 철거 명령이나 이행강제금 부과 시 예상되는 손실을 보수적으로 산정해야 하는 *고위험 물건*입니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계