나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경883 [7] 서울특별시 은평구 불광동 105-41 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경883 [7] 서울특별시 은평구 불광동 105-41 4층401호 다세대주택 경매

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서울서부지방법원 경매1계 2024타경883 | 소재지: 서울특별시 은평구 연서로40길 5-8, 4층401호 | 감정가: 112,000,000원 | 최저가: 45,875,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울서부지방법원 2024타경883 (7)이며, 물건 종류는 다세대주택으로 토지/건물 일괄매각입니다.

소재지는 서울특별시 은평구 불광동 105-41 4층401호이며, 감정가는 112,000,000원으로 평가되었습니다.

본 건은 소유자 박OO, 채무자 박OO로 동일하며 채권자는 유동화회사입니다. 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 13.25제곱미터(약 4.01평)이며, 건물면적(전용면적)은 14.97제곱미터(약 4.53평)입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 공동주택(다세대주택)으로 2021년 1월 18일에 사용승인된 비교적 신축급입니다.

본 건(401호)은 방/주방/거실 1, 욕실/화장실 1 등의 구조로 이용 상태는 다세대주택이며, 현재 의뢰호수(9세대) 전부가 준공 후 공실 상태인 것으로 사료됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 은평구 불광동 "불광중학교" 서측 인근에 위치하며, 단독주택과 다세대주택 등이 혼재하는 제2종일반주거지역 내 주택지대입니다.

서측 통일로변으로는 상업 및 근린생활시설, 불광중학교 및 연천초등학교 등이 위치하여 기본적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입은 가능하나, 막다른 골목길이라는 제약이 있습니다.

남동측 근거리에 지하철 6호선 독바위역이, 남서측 근거리에 지하철 3호선 및 6호선 환승역인 연신내역이 위치하고 있으나, 지하철 이용 사정이 원활한 편은 아닙니다.

다만, 서측 인근의 중로를 운행하는 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용은 가능합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

인근에 불광중학교, 연천초등학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 통일로변을 중심으로 형성된 상업시설 및 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

생활 편의시설은 독바위역, 연신내역 주변을 중심으로 형성되어 있습니다.

주변에 혐오시설은 검색되지 않았으며, 주택지대로서 기본적인 생활 편의 시설 이용에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 부동산임의경매 사건으로 소유자 및 채무자가 동일합니다.

권리 분석상 특이사항은 없으나, 대지에 별도등기가 존재한다는 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

임대차 관계는 미상이며, 전부가 공실 상태인 것으로 추정되므로, 매수 시 인도명령 등을 통해 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보이나, 공실 상태임을 고려하여 별도의 관리 계획이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

본건은 투자 결정에 중대한 영향을 미치는 다수의 주의사항을 포함하고 있습니다.

첫째, 내부 확장 공사로 인해 등기부 면적과 실제 면적이 상이하며, 감정가는 등기부상 면적으로만 평가된 금액입니다.

둘째, **무단 증축으로 인한 위법 건축물 리스크**가 가장 중요합니다. 행정관청의 철거 명령 및 이행강제금 부과 등의 위험이 존재하며, 4층에 증축된 제시외 건물 약 38.7제곱미터가 본 건 401호에 포함되어 있습니다. 이는 매수인이 해결해야 할 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

셋째, 대지에 별도등기가 존재합니다. 해당 등기의 내용을 필히 확인하여 인수 여부를 판단해야 합니다.

넷째, 특별매각조건으로 **매수신청보증금이 최저매각가격의 20%**로 일반적인 경매(10%)보다 높습니다. 이는 입찰 시 필요한 자금 계획에 영향을 미칩니다.

유동화물건이라는 특이사항이 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 신축급 소형 다세대주택으로 소액 투자가 가능하다는 장점이 있습니다.

하지만, 무단 증축으로 인한 **위법 건축물 리스크**가 매우 크므로, 이에 대한 행정적, 경제적 비용(철거 비용 또는 이행강제금 예상액)을 보수적으로 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

내부 확장 및 무단 증축 면적(제시외 건물)이 상당히 포함되어 있는 만큼, 현황과 등기부상의 차이점을 명확히 인지하고 접근해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

투자 포인트:

1. 신축급 다세대주택(2021년 준공)으로 양호한 건물 상태.

2. 소액으로 서울 지역 투자 가능(감정가 대비).

리스크 관리 필수:

1. 위법 건축물 지정에 따른 이행강제금 및 철거 명령 가능성을 입찰가에 반드시 반영.

2. 대지권 별도등기 내용을 확인하여 권리상 하자가 없는지 분석.

3. 특별 매각 조건(보증금 20%)에 맞춰 자금 계획 수립.

**결론적으로, 무단 증축 리스크를 감안하더라도 충분한 가격적인 메리트가 있을 경우에만 접근이 가능한 고위험-고수익 잠재 물건으로 판단됩니다.**

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계