나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경883 [8] 서울특별시 은평구 불광동 105-41 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경883 [8] 서울특별시 은평구 불광동 105-41 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매1계 2024타경883 | 소재지: 서울특별시 은평구 연서로40길 5-8, 4층402호 | 감정가: 138,000,000원 | 최저가: 56,525,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 사건 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울서부지방법원 2024타경883 (8)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다. 소유자와 채무자는 박OO으로 동일하며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 본 물건은 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 서울특별시 은평구 불광동 105-41 4층402호이며, 용도는 다세대주택입니다. 감정가는 138,000,000원으로 책정되었습니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

2. 입지조건 및 생활 정보

2.1. 지역 환경 및 접근성

본 물건은 불광동 "불광중학교" 서측 인근에 위치하며, 단독주택과 다세대주택이 혼재하는 제2종일반주거지역 내 주택지대입니다. 서측 통일로변에는 상업 및 근린생활시설, 불광중학교 및 연천초등학교 등이 위치하여 주위 환경은 보통 수준입니다. 본건까지 차량 진출입은 가능하나 막다른 골목길에 접해 있습니다. 대중교통 이용의 경우, 남동측 근거리에 지하철 6호선 독바위역이, 남서측 근거리에 3호선 및 6호선 환승역인 연신내역이 위치하나, 역 이용 사정은 원활한 편은 아닙니다. 서측 인근 중로에 노선버스 정류장이 소재하여 버스 이용은 용이합니다.

2.2. 상권 분석 및 주변 시설

부근은 주택지대로서 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있으나, 주요 상업 시설은 서측 통일로변으로 형성되어 있습니다. 교육 시설로는 불광중학교 및 연천초등학교가 인근에 소재합니다. 본 물건 소재지인 불광동 105-41는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 조망가로특화경관지구, 중점경관관리구역(주요산 주변) 등에 속하며, 가축사육제한구역 및 대공방어협조구역 등 규제 구역도 함께 적용받고 있습니다. 주변 시설을 검색한 결과, 특별히 언급할 만한 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 물건 현황

3.1. 면적 정보

본 물건의 법정 면적(등기부상 면적)은 토지면적 16.75㎡ (약 5.07평), 건물(전용)면적 18.93㎡ (약 5.73평)입니다. 토지 지분율은 1675, 건물 지분율은 1893입니다.

3.2. 건물의 구조 및 이용 상태

2021년 1월 18일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택(다세대주택-9세대) 중 4층 402호입니다. 외벽은 치장벽돌조적, 내벽은 종이벽지, 바닥은 강마루 등으로 마감되었습니다. 이용 상태는 '방/주방/거실1, 욕실/화장실1 등'의 구조이며, 전체 9세대 전부가 준공 후 공실 상태인 것으로 사료됩니다. 급배수.위생시설, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 경보기시설, 1층 필로티 주차장 등이 설비되어 있습니다.

4. 권리분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리 관계 분석

본 건은 소유자 박OO에 대한 채권자의 부동산임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이하의 권리는 소멸되므로, 등기부상의 권리 관계는 복잡하지 않을 것으로 예상되나, '대지에 별도등기 있음'에 대한 권리 분석이 필요합니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있거나, 토지 지분에 영향을 줄 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다. 임대차 관계는 미상입니다.

4.2. 잠재적 리스크 (주의사항 집중 분석)

본 물건은 투자에 앞서 매우 높은 수준의 리스크를 동반하고 있습니다.

1. 내부확장 및 무단증축: 등기부 면적 18.93㎡ 외에 내부확장공사 및 무단증축(41㎡, 방, 거실 등)이 존재합니다. 특히, 4층 402호는 증축된 제시외 건물(약 38.7㎡가 401호/402호에 포함)의 일부를 포함하는 구조로, 실제 이용 면적이 등기부 면적과 크게 상이합니다.

2. 위법건축물 지정 가능성: 무단증축으로 인해 관할 행정관청으로부터 위법건축물 지정 및 철거명령 등의 행정 제재가 부과될 수 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 대출 제약, 그리고 임대 및 매매 시 불리한 요소로 작용하는 최대의 리스크입니다.

3. 특별매각조건: 매수신청보증금(입찰보증금)이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 시 자금 부담과 입찰 리스크가 증가합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

1. 저렴한 초기 투자금: 감정가 대비 낮은 가격으로 유찰될 경우, 서울 지역 내에서 소액 투자가 가능합니다.

2. 신축급 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 다세대주택이라는 점은 주거 환경 개선에 유리합니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 서울 지역 내 소액 투자 및 신축급 건물을 확보할 수 있다는 장점이 있으나, 무단증축으로 인한 '위법건축물 지정 및 이행강제금 부과'라는 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 감정가는 등기부상 면적만을 기준으로 평가되었으므로, 실제 확장된 면적에 대한 법적 리스크를 감안할 때, 입찰가 산정에 있어 행정 제재 비용 및 철거 비용 등을 충분히 보수적으로 반영해야 합니다. 또한, 보증금이 20%인 특별매각조건은 자금 계획 시 반드시 유의해야 할 사항입니다. '대지에 별도등기'에 대한 면밀한 권리분석이 선행되어야 하며, 초보 투자자에게는 권장하기 어려운 고위험 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계