나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경883 [6] 서울특별시 은평구 불광동 105-41 3층303호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경883 [6] 서울특별시 은평구 불광동 105-41 3층303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매1계 2024타경883 | 소재지: 서울특별시 은평구 연서로40길 5-8, 3층303호 | 감정가: 224,000,000원 | 최저가: 91,750,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경883 (6)

소재지: 서울특별시 은평구 불광동 105-41 3층303호

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 224,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

건물 전용면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

토지 지분면적: 26.40㎡ (약 7.98평)

1.3. 건물 현황

사용승인일: 2021.01.18. (신축급)

구조: 철근콘크리트구조, 필로티형 5층 공동주택 (다세대주택)

이용상태 (기호(6) 기준): 방2, 주방/거실1, 욕실/화장실1 등으로 이용 중인 것으로 보이나, 의뢰호수(9세대) 전부가 준공 후 공실 상태인 것으로 사료됨.

2. 입지조건 및 생활 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 "불광중학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 다세대주택이 혼재하는 제2종일반주거지역 내 주택지대입니다. 서측 인근 통일로변에는 상업 및 근린생활시설, 불광중학교 및 연천초등학교 등이 위치하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입은 가능하나, 막다른 골목길에 위치하여 접근성이 다소 제한적입니다. 지하철 6호선 독바위역이 남동측 근거리에, 지하철 3호선 및 6호선 환승역인 연신내역이 남서측 근거리에 위치하나, 도보 이용 사정은 원활한 편은 아닙니다. 서측 인근 중로를 운행하는 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용은 가능합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

주요 상권은 서측 통일로변을 중심으로 형성된 상업 및 근린생활시설을 이용해야 합니다. 불광중학교, 연천초등학교 등 교육시설이 근거리에 있어 학군 환경은 양호합니다. 해당 지역은 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 주거 환경의 쾌적성은 유지되나, 조망가로특화경관지구 및 중점경관관리구역으로 지정되어 개발에 일부 제한을 받을 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 매각 조건

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

보증금 조건: 특별 매각 조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%) 대비 높습니다. 이로 인해 초기 투자금이 더 필요하며, 경쟁률이 낮아질 수 있는 요인이 됩니다.

3.2. 채권 및 채무 관계

소유자 및 채무자가 동일한 박OO이며, 채권자는 유동화 회사(유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)입니다. 유동화 물건은 대개 권리 관계가 비교적 깔끔하게 정리되는 경우가 많습니다.

3.3. 주요 특이 및 주의 사항 (권리 리스크)

대지에 별도등기 있음: 토지 등기부상에 본 건물의 소유권 외의 권리(별도 등기)가 존재할 가능성이 높습니다. 이는 낙찰 후 복잡한 법적 절차를 요하거나 추가 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인이므로, 반드시 말소 가능성 여부를 법원 자료 및 등기부 열람을 통해 확인해야 합니다.

제시외 건물 (불법 증축): 본건(3층 303호)은 직접적으로 제시외 건물에 포함되지 않으나, 건물 4층(약 38.7㎡) 및 5층(약 59.1㎡)에 대규모 무단 증축된 제시외 건물이 존재합니다. 이는 건물 전체가 건축법상 위반 건축물로 지정되어 이행강제금 부과 또는 철거 명령의 대상이 될 수 있음을 의미합니다.

공실 상태: 준공 후 모든 세대가 공실 상태인 것으로 추정되어 명도 리스크는 낮을 수 있으나, 신축 건물의 최초 임대 수요 및 시장 가격에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 잠재적 리스크 및 혐오시설

4.1. 잠재적 리스크

법적 리스크 (별도등기): 대지에 설정된 별도등기의 내용을 정확히 파악하여, 소유권 취득 후 말소가 가능한지 전문가의 권리 분석이 필수적입니다.

건축법상 리스크 (불법 증축): 건물 전체에 대한 이행강제금 부과 가능성이 있으며, 이는 장기적인 보유 비용 및 매매 시 가치 하락 요인으로 작용할 수 있습니다. 4층 및 5층 불법 증축 해소 방안에 대한 검토가 필요합니다.

금융 리스크 (보증금): 매수신청보증금 20% 조건은 낙찰 대출 시 보증금 대출의 한도를 초과할 수 있어 사전에 자금 계획을 철저히 수립해야 합니다.

4.2. 혐오 시설

주변은 단독/다세대 주택 밀집지역으로, 인근에 광범위한 공공연한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 막다른 골목 및 주택가 특성상 주차 및 소음 문제 등은 현장 답사를 통해 확인이 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 전용면적 약 9평의 소형 평형입니다. 소액 투자 및 1~2인 가구 임대 수요를 겨냥한 투자 상품으로 적합할 수 있습니다. 연신내역과 독바위역을 이용 가능한 입지이며, 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

그러나, '대지에 별도등기'와 '건물 전체에 영향을 미치는 대규모 불법 증축'이라는 2가지 중대한 권리/법적 리스크가 존재합니다. 또한, 매수보증금 20% 조건으로 인해 자금 계획에 신중을 기해야 합니다. 리스크를 정확히 분석하고 이를 감안한 낮은 가격에 낙찰받는다면 충분한 투자 가치가 있을 것입니다.

5.2. 투자 포인트

신축급 다세대주택 (2021년 준공)으로 양호한 건물 상태.

서울 은평구 역세권 인근 소형 주택 (전용 9.03평)으로 임대 수요 풍부 예상.

20%의 높은 보증금 조건으로 인해 경쟁률 하락 기대, 저가 매수 기회 확보 가능성.

공실 상태 추정으로 명도(인도) 리스크 낮음.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계