나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경883 [4] 서울특별시 은평구 불광동 105-41 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경883 [4] 서울특별시 은평구 불광동 105-41 3층301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경883
• 주소: 서울특별시 은평구 연서로40길 5-8, 3층301호
• 감정가: 128,000,000원
• 최저가: 52,429,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 다세대주택

서울서부지방법원 경매1계 2024타경883 | 소재지: 서울특별시 은평구 연서로40길 5-8, 3층301호 | 감정가: 128,000,000원 | 최저가: 52,429,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경883 (4)

소재지: 서울특별시 은평구 불광동 105-41 3층301호

용도: 다세대주택 (공동주택)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 128,000,000원

1.2. 면적 및 구조

토지면적: $15.11\text{m}^2$ (약 4.57평)

건물면적 (전용면적): $17.07\text{m}^2$ (약 5.16평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 3층, 2021.01.18 사용승인 (신축급)

이용상태: 다세대주택 (방/주방/거실1, 욕실/화장실1 등으로 구성된 원룸형)

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 "불광중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택이 혼재하는 주택지대입니다. 서측 통일로변은 상업 및 근린생활시설이 위치하고, 불광중학교 및 연천초등학교가 인접한 제2종일반주거지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입은 가능하나, 막다른 골목길에 위치하여 통행이 다소 불편할 수 있습니다. 남동측 근거리에 지하철 6호선 독바위역이, 남서측 근거리에 지하철 3호선 및 6호선 환승역인 연신내역이 위치하고 있으나, 지하철 이용 사정은 원활한 편은 아닙니다. 서측 중로를 운행하는 노선버스 정류장이 인근에 있어 버스 이용은 용이합니다.

2.3. 건물의 특징

2021년 1월에 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 외벽은 치장벽돌조적, 내벽은 종이벽지 및 타일 마감입니다. 급배수.위생시설, 도시가스에 의한 개별난방시설, 승강기, 화재탐지 및 경보기시설이 구비되어 있으며, 1층은 필로티형 주차장으로 이용됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 조망가로특화경관지구 등에 해당합니다. 또한, 상대보호구역(최종확인 필요), 대공방어협조구역 등 다양한 법적 제한이 있습니다.

2.5. 혐오시설 유무

해당 지역은 주거 밀집 지역으로, 감정평가서 상에는 주거 환경에 현저히 영향을 미치는 대형 혐오시설(폐기물 처리시설, 소각장, 장례시설 등)에 대한 언급은 없습니다. 다만 은평구 지역 특성상 과거 복지시설이나 재활용처리시설 건립과 관련한 논란이 있었던 사례는 검색되나 , 본건의 직접적인 인접 여부는 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 분석

본건은 토지 및 건물 일괄 매각으로, 건물은 2021년 준공된 다세대주택의 한 호실입니다. 채무자 겸 소유자인 박OO의 부동산임의경매 사건으로, 매각으로 인해 모든 근저당권 및 압류 등은 소멸될 것으로 판단됩니다.

3.2. 특이 및 주의사항 (필수 확인 사항)

1) 대지에 별도등기 있음: 토지 등기부등본에 건물을 위한 일반적인 소유권 외의 별도 등기가 존재한다는 의미입니다. 이는 낙찰자가 추가로 인수해야 할 권리(예: 별도 근저당권, 지상권 등)가 있을 수 있음을 뜻하므로, 해당 등기의 내용을 필히 확인하고 그 소멸 여부를 검토해야 합니다.

2) 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%를 적용합니다. 일반적인 10%보다 높은 조건이므로, 입찰 시 필요한 보증금액이 늘어나며, 낙찰 후 잔금 미납 시 보증금 몰취에 따른 손해액이 커집니다.

3) 임대차 관계: 감정평가서상 '임대사항 미상'이며, 의뢰호수(9세대) 전부가 준공 후 이후 공실 상태인 것으로 사료되어 명도 리스크는 낮을 것으로 예상되나, 정확한 점유 관계는 현황조사서 및 입찰 전 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

인근이 주택가 중심이므로 대형 상권은 서측의 통일로변 또는 연신내역 상권을 이용해야 합니다. 소규모 근린생활시설은 주거 밀집 지역에 맞게 형성되어 있을 것으로 보입니다.

4.2. 교육 환경

불광중학교, 연천초등학교 등이 가까이 위치하여 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 상대보호구역에 해당하여 유해 시설로부터는 보호받고 있습니다.

4.3. 생활 편의

신축급 건물로 내부 설비 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용은 가능하며, 주거지의 기본적인 생활 편의 시설(슈퍼, 식당 등) 이용은 무난합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리적 리스크 (최대 리스크)

대지에 별도등기가 존재하는 점은 본건의 가장 큰 권리적 리스크입니다. 별도등기의 내용에 따라 낙찰자가 인수할 토지 관련 권리가 있다면 투자 가치에 중대한 영향을 미치므로, 입찰 전 등기부등본 확인 및 법률 전문가의 권리 분석이 필수적입니다.

5.2. 재정적 리스크

매수신청보증금 20% 조건은 낙찰 후 잔금 납부 계획에 차질이 생길 경우 일반 물건보다 보증금 손실이 크다는 재정적 리스크를 내포합니다.

5.3. 현황적 리스크

진입로가 막다른 골목길인 점, 지하철역 이용이 '원할한편은 아니'라는 점은 잠재적인 주거 선호도를 낮추는 요인이 될 수 있습니다. 또한, 건물 전체가 준공 후 공실 상태라는 점은 임차인 모집에 예상보다 시간이 더 걸릴 수 있음을 시사합니다.

5.4. 기타 리스크

공부와의 차이 및 제시외 건물의 증축 관련 언급은 본 호실(301호)의 직접적인 리스크는 아니나, 건물 전체의 불법 건축물 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축급 소형 다세대주택으로, 소액 투자가 가능하고 주택의 노후화가 적다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 '대지에 별도등기'와 '매수신청보증금 20%'라는 두 가지 중대한 주의사항이 존재하여 입찰 난이도가 높습니다. 특히 별도등기는 낙찰자가 인수할 위험성이 있으므로, 해당 등기의 내용(특히 말소 기준 권리 이후의 권리 여부)을 철저히 분석한 후 입찰 참여 여부를 결정해야 합니다. 권리 분석이 명확히 해결된다면 신축 소형 주택을 저렴하게 매수할 기회가 될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 신축급 소형 주택 (희소성)

사용승인일이 2021.01.18로, 3년차 건물에 불과하여 주거 환경이 쾌적하고 수리 비용 부담이 적습니다. 소형 주택은 1인 가구의 수요가 꾸준하여 임대 목적 투자에 유리합니다.

7.2. 저렴한 진입 장벽

감정가 기준 1.28억 원대의 소액 물건으로, 수도권 내 주택 투자 진입 장벽이 비교적 낮습니다.

7.3. 교통 및 학군

버스 노선 이용이 편리하며, 불광중학교 및 연천초등학교가 인접하여 기본적인 학군 수요를 충족시킵니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계