나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경883 [3] 서울특별시 은평구 불광동 105-41 2층203호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경883 [3] 서울특별시 은평구 불광동 105-41 2층203호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매1계 2024타경883 | 소재지: 서울특별시 은평구 연서로40길 5-8, 2층203호 | 감정가: 219,000,000원 | 최저가: 89,702,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 서울서부지방법원 2024타경883 (3)이며, 용도는 다세대주택입니다.

소재지는 서울특별시 은평구 불광동 105-41 2층203호에 위치합니다.

감정가는 219,000,000원입니다.

본 물건은 토지/건물 일괄 매각으로 진행되는 부동산임의경매 사건입니다.

소유자 및 채무자는 박OO, 채권자는 유동화 회사입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

토지 면적은 26.40㎡ (약 8.0평)이며, 건물 전용면적은 29.84㎡ (약 9.0평)입니다.

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택(다세대주택) 중 2층 203호입니다.

2021년 01월 18일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 필로티형 구조이며, 외벽은 치장벽돌조적 마감, 내벽은 종이벽지 및 일부 타일 마감입니다.

이용상태는 다세대주택(방/주방/거실1, 욕실/화장실1 또는 방2, 주방/거실1, 욕실/화장실1) 구조로 추정되며, 현재 준공 이후 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

2. 물건 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통 상황

본건은 은평구 불광동 '불광중학교' 서측 인근 주택지대에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택이 혼재하는 제2종일반주거지역입니다.

교통 상황은 서측 인근의 중로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용 가능합니다. 지하철 6호선 독바위역과 3호선/6호선 환승역인 연신내역이 근거리에 위치하나, 도보 이용 사정이 원활한 편은 아닙니다.

다만, 본건까지의 차량 출입은 가능하나 막다른 골목길에 접하고 있어 접근성이 다소 제한적입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

서측 통일로변에 상업 및 근린생활시설이 혼재하며, 교육시설로는 불광중학교 및 연천초등학교 등이 인근에 위치하여 기본적인 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

급배수, 위생시설 및 도시가스 개별난방시설이 구비되어 있고, 승강기 및 화재탐지/경보기시설, 1층 필로티형 주차장 시설이 설치되어 있습니다.

주변에 특별히 가시화된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리분석 및 특이사항

본 경매는 채권자가 유동화 회사인 유동화물건으로 진행됩니다.

가장 중요한 주의사항은 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%) 대비 높다는 점입니다. 자금 계획에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

소유자 및 채무자가 동일한 박OO으로 확인됩니다.

본건 대지에 '별도등기'가 존재하므로, 이는 토지에 대한 별도의 담보권이나 제한 물건이 존재함을 의미합니다. 입찰 전 토지등기부등본을 통한 정확한 권리 관계 분석이 필수적입니다.

3.2. 잠재적 리스크

토지 별도등기 리스크: 별도등기가 매각으로 소멸되지 않는 경우, 낙찰자가 추가적인 부담을 안을 수 있습니다. 상세한 분석이 필요합니다.

제시외 건물 및 내부 변경: 본건 2층 203호는 해당 사항이 없으나, 4층과 5층에 증축된 제시외 건물(주택) 및 내부 변경 사항이 있습니다. 이는 건물 전체의 법규 위반 리스크로 작용할 수 있으며, 이행강제금 부과 가능성 등을 고려해야 합니다.

공실 상태: 준공 후 현재까지 공실 상태로 사료되는바, 임대차 관계는 부재할 가능성이 높으나, 명도 난이도는 소유자 및 채무자의 협조 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

토지이용계획 규제: 제2종일반주거지역(7층이하), 조망가로특화경관지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 규제 사항이 적용되므로, 향후 개발 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 서울 내 역세권(환승역 근처) 주택을 비교적 낮은 감정가로 취득할 수 있는 기회입니다. 소형 평형이어서 1인 가구 또는 신혼부부 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 대지에 별도등기가 있고, 4, 5층의 제시외 건물 문제가 건물 전체의 법적 리스크로 작용할 수 있다는 점은 명확한 단점입니다. 또한, 매각 보증금이 20%로 높아 입찰 진입 장벽이 다소 높은 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년식으로 내부 상태가 양호할 것으로 예상되어, 별도의 대규모 수리 없이 임대 또는 실거주가 용이합니다.

소형 주택 수요: 약 9평형의 전용면적으로 최근 증가하는 1인 가구 및 소형 주택 수요에 부합합니다.

상대적 저평가 가능성: 20%의 높은 보증금 조건과 별도등기 리스크로 인해 경쟁률이 낮아질 경우, 감정가 대비 저가에 낙찰될 가능성이 존재합니다.

유동화 물건 특성: 권리 관계가 복잡한 경우가 많으나, 채권 회수를 목적으로 신속하게 진행되려는 경향이 있습니다.

(참고: 입찰 전 대지 별도등기의 내용을 필히 확인하고, 해당 권리가 소멸되는지 여부를 면밀히 분석해야 합니다.)

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계