나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경883 [5] 서울특별시 은평구 불광동 105-41 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경883 [5] 서울특별시 은평구 불광동 105-41 3층302호 다세대주택 경매

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서울서부지방법원 경매1계 2024타경883 | 소재지: 서울특별시 은평구 연서로40길 5-8, 3층302호 | 감정가: 224,000,000원 | 최저가: 91,750,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경883 (5)

소재지: 서울특별시 은평구 불광동 105-41 3층302호

용도: 다세대주택 (공동주택)

경매 구분: 부동산임의경매

감정가: 224,000,000원

소유자/채무자: 박OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보 (302호)

본건은 다세대주택으로, 전용면적 기준으로 기재되었습니다.

토지 면적: 26.40$\text{m}^2$ (약 7.99평)

건물 면적 (전용면적): 29.84$\text{m}^2$ (약 9.03평)

토지 지분율: 2640

건물 지분율: 2983.5

제시외 면적: 없음 (0.00$\text{m}^2$)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이 및 주의사항

유동화 물건: 채권자가 유동화 회사로, 통상적인 개인 채권보다 명도 진행이 빠르고 철저할 수 있습니다.

주의 사항 1 (권리): 대지에 별도 등기가 존재합니다. 입찰 전 해당 등기의 내용을 면밀히 확인하여 인수 여부를 검토해야 합니다.

주의 사항 2 (경매 조건): 특별 매각 조건으로 매수 보증금이 20%입니다. (통상 10%보다 높으므로, 입찰 시 필요한 자금 준비에 유의해야 합니다.)

건축물 특이사항: 동일 건물 내 일부 호수(402호, 501호 등)에 증축된 제시외 건물이 포함되어 내부 구획이 변경된 상태입니다. 본건(302호)은 제시외 면적이 없으나, 건물 전체적인 법규 위반 가능성을 염두에 두어야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울 은평구 불광동 소재 "불광중학교" 서측 인근 제2종일반주거지역(7층이하) 내 주택지대에 위치합니다.

주변은 주로 단독주택 및 다세대주택이 혼재하는 주거 지역입니다. 서측의 통일로변에는 상업 및 근린생활시설, 불광중학교 및 연천초등학교 등이 위치하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입은 가능하나, 소재지까지의 도로는 막다른 골목길입니다.

지하철 접근성: 남동측 근거리에 6호선 독바위역이, 남서측 근거리에 3호선 및 6호선 환승역인 연신내역이 위치합니다. 역 이용 사정은 원활한 편은 아니나, 서측 인근 중로에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 가능합니다.

2.3. 건축물 현황

구조 및 사용승인: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택(다세대주택)으로, 2021.01.18.에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 필로티형 구조이며, 총 9세대로 구성되어 있습니다.

마감: 외벽은 치장벽돌조적, 내벽은 종이벽지 및 일부 타일, 바닥은 강마루 및 일부 타일 마감입니다. 창호는 하이샷시 복층유리입니다.

이용 상태 (302호): 방 2개, 주방/거실 1개, 욕실/화장실 1개의 구조로 확인됩니다.

특이 사항: 감정 시점(준공 이후) 의뢰호수(9세대) 전부가 공실 상태인 것으로 사료되었습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 경매 구분

매각 대상은 토지 및 건물의 일괄 매각 건입니다.

경매 구분은 부동산임의경매로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매입니다.

3.2. 법적 특이사항

대지권 별도 등기: 가장 중요한 권리적 리스크입니다. 토지 등기부등본상 별도 등기(예: 환매특약, 지상권, 가등기, 근저당권 등)의 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만일 인수가 필요한 권리가 있다면 낙찰 대금 외에 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

특별 매각 조건 (보증금 20%): 입찰 보증금 미납으로 인한 재매각 방지 등의 목적으로 보증금을 상향하는 경우입니다. 입찰 참여 전 자금 계획을 확실히 수립해야 합니다.

임대차 관계: 임대차 관계는 미상이나, 감정평가 시점 공실로 사료된다고 기재되어 있습니다. 공실일 경우 명도는 수월할 수 있으나, 만일 이후 임차인이 전입했을 경우 대항력 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 곳은 통일로 후면의 주거지이지만, 서측 근거리 통일로변을 중심으로 근린생활시설 및 상업 시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이합니다.

주변 상권은 연신내역 상권과 독바위역 주변 상권을 일부 공유하며, 소규모 주택가 상권의 특성을 보입니다.

4.2. 생활 편의 시설

교통 편의: 버스정류장이 인근 중로에 소재하여 서울 주요 지역으로의 대중교통 접근성은 확보되어 있습니다.

의료 시설: 인근에 중소형 병의원 및 약국 등이 분포되어 있습니다.

주차 시설: 필로티형 1층 주차장이 확보되어 있으나, 세대당 주차 가능 대수는 현장 확인이 필요합니다.

4.3. 교육 시설

인근에 불광중학교, 연천초등학교 등이 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

토지 별도 등기: 가장 높은 리스크입니다. 해당 권리가 말소되지 않고 낙찰자에게 인수된다면, 예상치 못한 비용이나 권리적 제약이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 토지 등기부등본을 통한 분석이 필수적입니다.

건물 제시외/용도 변경 위험: 건물 내 다른 호수에서 증축 및 내부 구획 변경이 확인되었습니다. 비록 본건(302호)은 제시외 면적이 없더라도, 추후 지자체의 일괄적인 건축법 위반 단속 시 건물 전체에 대한 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등의 리스크가 있을 수 있습니다.

교통 접근성: 막다른 골목길 진입이라는 점은 차량 이동 및 주차에 있어 불편함을 야기할 수 있으며, 선호도 측면에서 단점으로 작용할 수 있습니다.

혐오 시설: 직접적으로 확인된 혐오 시설은 없으나, 은평구의 경우 과거 특수학교나 자원순환센터 등 공공 기피 시설 건립에 대한 지역 사회의 반발이 있었던 전례가 있어, 추후 지역 개발 계획 변화에 따른 잠재적 리스크는 상존합니다. (일반적 주거지역의 님비 현상)

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 방 2개 구조는 소형 가구 및 신혼부부에게 선호될 수 있는 평형입니다. 감정가가 2억 2,400만 원으로 책정되어 있으며, 신축 건물임을 감안할 때 인근 시세 대비 적정성 여부를 검토해야 합니다. 가장 큰 리스크인 '대지 별도 등기'와 '매수 보증금 20% 조건'에 대한 철저한 분석 및 자금 계획이 선행된다면 투자 가치가 있습니다.

6.2. 투자 포인트

신축 메리트: 2021년 준공으로 건물의 상태가 우수하여 수리 비용 및 감가상각 부담이 적습니다.

소액 투자 가능성: 다세대주택의 특성상 상대적으로 낮은 금액으로 서울 내 주택 투자가 가능합니다.

더블 역세권 인근: 독바위역 및 연신내역 (환승역) 근처에 위치하여, 도보 이용이 다소 불편하더라도 버스 노선 등을 활용한 간접적인 역세권 효과를 기대할 수 있습니다.

주거 밀집 지역: 불광중학교, 연천초등학교 등 학교가 인근에 있어 안정적인 주거 수요를 확보하고 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계