나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8218 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1211-8 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 ""단산"" 북동측 인근에 위치하고,
부근은 전, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반교통
상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 자루형의 토지이고, 전임.
일련번호(2,3): 본건은 각각 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지이고, 전임.

인접 도로상태

일련번호(1): 본건 북측으로 폭 4m 내외의 콘크리트포장도로에 접함.
일련번호(2,3): 본건은 각각 지적도상 맹지이나, 일련번호(1)을 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역,가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,온천원보호지구<온천법>,경관보전지구
3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한
특별법>,경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자
유도시 조성을 위한 특별법>,생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도
설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원보전4등급(2023-01-30)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,건축계획심의대상
구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성
을 위한 특별법>임.
일련번호(2,3): 계획관리지역,가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,온천원보호지구<온천법>,경관보전지
구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특
별법>,생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도
시 조성을 위한 특별법>,지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도
설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 일려번호(1~3)은 지목이 '전'으로서, 농지취득자격증명을 필요로하는 농지로
판단되는 바, 해당관청에 재확인을 요함.

물건 비고

일괄매각, 목록 1.은 지분매각임, 농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1211-8에 소재하는 토지입니다.

용도는 전(밭)이며, 본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 구미칠곡축산업협동조합입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건의 토지 총 면적은 1808.00㎡ (약 547평)이며, 이 중 본건은 831.9536㎡ (약 251.7평)의 지분 매각 대상입니다.

감정평가액은 368,032,000원입니다.

1.3. 매각 대상

토지의 일부 지분(831.9536㎡)만이 매각 대상이며, 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

본건은 일괄 매각이나, 목록 1.은 지분 매각임을 유의해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 "단산" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 주로 전(밭)과 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건(일련번호 1)은 북측으로 폭 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

일련번호 2, 3은 지적도상 맹지이나, 일련번호 1을 경유하여 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 8월 5일 접수된 구미칠곡축산업협동조합의 근저당권입니다. (채권액 192,000,000원)

3.2. 등기부 요약

토지 등기부상 소유권 이전, 지분 이전, 근저당권, 임의경매 등기 등이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 192,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (별도의 공시된 권리 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 별도로 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 건 소재 지역은 농지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역입니다.

주변에 대규모 상업 시설보다는 기본적인 생활 편의 시설이 위치할 가능성이 높으며, 농업 활동이 주된 용도로 파악됩니다.

5. 생활정보

서귀포시 안덕면 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을 또는 서귀포시 중심 지역 이용이 가능합니다.

자연 경관이 우수한 지역으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본건은 지목이 '전'으로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다.

최고가 매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 못할 경우 매수 보증금을 반환받지 못하므로, 입찰 전 해당 관청을 통해 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 지분 매각 관련

토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 실제 토지 이용 시 공유자와의 협의가 필수적입니다.

단독으로 토지 전체를 개발하거나 활용하는 데 제약이 따를 수 있으며, 공유물 분할 등의 분쟁 가능성도 존재합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지(일련번호 1)는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 온천원보호지구, 경관보전지구 3/4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다.

6.4. 기타 리스크

제시외 물건은 없으며, 공부상 차이도 없는 것으로 확인되었습니다.

임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 안덕면의 농지로서, 토지의 일부 지분만 매각되며 농지취득자격증명 제출이 필수적인 물건입니다.

다수의 토지 이용 제한 사항과 지분 매각이라는 특성으로 인해, 매수자는 향후 토지 활용 계획 수립 시 신중한 접근이 요구됩니다.

농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 공유자와의 협의 가능성을 면밀히 검토해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

제주도의 우수한 자연환경과 잠재적 관광 가치를 지니고 있습니다.

계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 일부 존재합니다.

감정가 대비 낮은 채권 총액으로 인해 유찰 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 368,032,000원

토지 지분 면적: 831.9536㎡ (약 251.7평)

지분 감정가: 약 169,123,794원

고려사항:

* 지분 매각으로 인한 활용 제약 및 리스크

* 농지 취득 관련 행정 절차 및 불확실성

* 다수의 토지 이용 제한 사항

* 인수되는 권리 없음 (말소 기준 권리 이하 소멸)

위 고려사항을 종합적으로 판단할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서 예상 입찰가는 약 120,000,000원에서 150,000,000원 사이로 추정됩니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 조사, 관련 법규 검토, 농지취득자격증명 발급 가능성 확인 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.