나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8200 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 435-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 ""대흘2리사무소"" 남측 근거리에 소재하며, 주위는 단독주택, 타운하우스 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 단독주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북동측으로 지적 및 현황 폭 약 5~6m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지상2층 건물로서,
외벽 : 스타코마감 등,
창호 : 시스템창호 등으로 마감하였습니다.

이용상태

단독주택 등으로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

본건 일련번호(2)는 귀 제시목록 및 공부상 소재지번 '대흘리 435-3, 437, 438번지'이나, 토지대장상 2018년 9월 11일 '대흘리 437, 438번지'가 '대흘리 435-3번지'로 합병되어 현황 '대흘리 435-3번지' 지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 목록1.은 지분매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 435-3

1.2. 토지 현황

총 토지 면적: 9951.00㎡ (약 3010.08평)

매각 대상 토지 지분: 658.7561999999999㎡ (약 199.31평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 현황

건물 면적: 99.78㎡ (약 30.18평)

건물 지분: 99.78㎡ (약 30.18평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각 (단, 토지는 지분 매각)

1.5. 감정가

648,942,200원

1.6. 경매 구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 ""대흘2리사무소"" 남측 근거리에 소재하며, 주위는 단독주택, 타운하우스 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 북동측으로 폭 약 5~6m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부 요약에 따르면 다수의 근저당권 및 소유권 이전, 근저당권 등이 등기되어 있으나, 대부분 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인됩니다.

말소기준권리(건물): 을1, 근저당권, 달서새마을금고, 2018-09-13 접수.

말소기준권리(토지): 을27, 근저당권, 화원새마을금고, 2018-09-13 접수 및 을34, 근저당권, 한국자산관리공사, 2018-09-13 접수 (건물 등기일 기준 우선 적용).

총 등기부채권액은 토지 3,524,853,856원, 건물 862,900,000원으로 총액이 상당합니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 9월 13일 접수된 달서새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 연립, 다세대 주택의 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 2022년 준공된 '모다정'의 경우 73.79㎡ (약 22.3평) 면적이 2026년 3월 3억 4천만 원 ~ 3억 5천만 원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,520만 원 ~ 1,570만 원 수준입니다. 2019년 준공된 '제주더오름카운티1'의 경우 84.95㎡ (약 25.7평) 면적이 2026년 3월 3억 6천만 원에 거래되었으며, 이는 평당 약 1,400만 원 수준입니다.

4.2. 동일 단지/건물 시세

본 건은 단독주택으로, 주변에 동일 단지나 건물의 매매 정보는 직접적으로 파악되지 않았습니다. 다만, 제공된 JSON 데이터는 주변의 연립 및 다세대 주택 시세를 나타내고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 파악이 어렵습니다. 다만, '대흘2리사무소' 근거리에 위치하며, 주변이 주택 및 농경지로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

제공된 정보만으로는 구체적인 교육시설에 대한 파악이 어렵습니다.

5.3. 의료시설

제공된 정보만으로는 구체적인 의료시설에 대한 파악이 어렵습니다.

5.4. 혐오시설 유무

제주 지역 곶자왈 지역에서의 불법 폐기물 투기 사례가 보고된 바 있으며, 특히 조천읍 대흘리 지역도 포함될 수 있습니다. 하지만 해당 물건지 주변에 직접적으로 혐오시설이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 폐기물 처리 시설 유치 경쟁 사례가 있으나, 이는 제주 전역의 시설 입지 관련 이슈이며 직접적인 연관성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

총 채권액이 43억 원 이상으로 매우 높습니다. 비록 대부분의 권리가 말소될 예정이나, 다수의 채권자와 복잡한 등기부 현황은 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 가능성이 있습니다. 특히 토지 지분 매각으로 인한 공유자 간의 분쟁 가능성 또는 사용 수익에 대한 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 현황 관련 리스크

건물 이용 상태는 단독주택으로 확인되나, 임대 관계는 미상입니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 점유자가 발견되거나 점유자와의 협상이 필요할 수 있습니다.

6.3. 법규/이용 제한 리스크

토지이용계획상 계획관리지역 외에 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급 등 다양한 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용이나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지(지분)와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 6억 4천 8백만 원대이나, 주변 시세 분석 결과, 동일 면적의 아파트/연립주택은 평당 1,400만 원 ~ 1,570만 원 수준에서 거래되고 있습니다. 본건의 건물 면적(약 30평)과 토지 지분(약 199평)을 고려할 때, 토지 가치가 높을 것으로 예상되며, 감정가 대비 시장 가치가 더 높을 가능성이 있습니다. 그러나 토지 지분 매각이라는 점, 높은 총 채권액, 다양한 토지 이용 제한 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 내 단독주택 부지로 활용 가치가 있는 넓은 토지 지분(약 199평)을 확보할 수 있습니다.

* 외관, 건물 구조, 설비 내역 등 기본적인 주거 환경은 양호한 것으로 평가됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 648,942,200원입니다. 주변 아파트/연립주택의 평당 시세가 1,400만 원 ~ 1,570만 원 수준인 점을 감안할 때, 본 건의 건물(약 30평) 가치는 약 4억 2천만 원 ~ 4억 7천만 원으로 추정할 수 있습니다. 토지 지분(약 199평)의 경우, 제주 지역의 지가 수준과 지역적 특성을 고려할 때, 평당 500만 원 ~ 800만 원으로 가정하면 약 9억 9천 5백만 원 ~ 15억 9천 2백만 원의 가치를 가질 수 있습니다. 이를 종합하면 본건의 시장 가치는 최소 14억 원 이상으로 추정될 수 있습니다.

다만, 토지 지분 매각이라는 점과 다수의 채권, 복잡한 권리 관계, 토지 이용 제한 등 리스크 요인을 고려해야 합니다. 따라서, 이러한 리스크를 감안하여 감정가(6억 4천 8백만 원) 대비 100% ~ 130% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 700,000,000원 ~ 850,000,000원

(입찰 시에는 최신 시세 동향 및 현장 조사 결과를 반드시 반영해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.