나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8169 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 3층 308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 조천읍 함덕리 소재 『함덕초등학교』 서측 인근에 위치하는 구분건물(오피스텔 - 1개호)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 건물 중
제3층 제308호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2017.06.29
외벽: 드라이비트, 타일붙임 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 6 미터 내외의 막다른 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지적재조사 예정지구임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 귀 요청[평가명령문(3) - 가항 참조]에 따라 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람.

? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-본 건 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8169 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 3층 308호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 6층 건물 중 제3층 제308호

사용승인일자: 2017년 06월 29일

1.3. 면적 및 평가

감정가: 100,000,000원

토지면적: 25.25㎡ (약 7.64평)

토지지분: 25.245㎡ (약 7.64평)

건물면적: 36.98㎡ (약 11.19평)

건물지분: 36.98㎡ (약 11.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 『함덕초등학교』 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 막다른 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 지적재조사 예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을구 4번 근저당 (서귀포새마을금고 외 7명, 2024-12-27 접수, 89,700,000원)

인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (김태희): 보증금 21,900,000원. 전입일자 2023-04-28, 확정일자 2023-04-04. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

* 갑 7번 강제경매 (김태희): 22,061,491원. (말소)

* 갑 8번 압류 (제주세무서장): (말소)

* 갑 9번 가압류 (제주신용보증재단): 20,368,681원. (말소)

* 갑 10번 가압류 (제주신용보증재단): 16,155,253원. (말소)

* 을구 4번 근저당 (서귀포새마을금고 외 7명): 89,700,000원. (말소 기준권리)

* 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (한성섭)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 , 보증금: 21,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정일자: 2023-04-28, 배당신고일자: 2024-10-22, 대항력: 있음. (등기부상 인수되는 보증금 21,900,000원과 차이가 있으므로 주의 요망.)

* 임차인: 이 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-06-03, 대항력: 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 임차인: 장 , 보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-05-30, 확정일자: 2024-05-20, 배당신고일자: 2025-07-31, 대항력: 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 함덕리 일대는 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 함덕초등학교가 인근에 위치해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

최근 쉬젠오피스텔의 실거래 사례를 분석한 결과, 2024년 10월에 39.11㎡(약 11.83평)가 9,900만원, 39.84㎡(약 12.05평)가 10,100만원, 45.29㎡(약 13.70평)가 12,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 837만원에서 876만원 수준의 시세가 형성되어 있음을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

본건 인근에 함덕초등학교가 위치하여 통학이 편리합니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근 도로망을 통해 제주시 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

* 대항력 있는 임차인 김태희의 보증금 21,900,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 보증금 0원, 대항력 있는 임차인 이현화의 존재는 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

6.2. 세금 및 기타 부담

배당요구종기일 현재 임차인 모두에 우선하는 조세(당해세) 3,267,220원이 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 현장 조사 제한

감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠으며, 건물 구조 및 설비 내역 등은 집합건축물대장 및 유사 사례를 기준으로 작성되었습니다. 따라서 실제 현황과 차이가 있을 수 있으며, 입찰 시 직접 확인이 필요합니다.

6.4. 토지 이용 제한

고도지구(20M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 등 토지 이용에 일부 제한 사항이 있습니다.

6.5. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 관련 검색 결과에 따르면, 물건지 주변에 혐오시설이 특별히 언급되거나 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 제주시 함덕리에 위치한 신축(2017년 준공) 오피스텔로, 투자 가치가 있는 지역에 소재하고 있습니다. 하지만 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 김태희 임차인의 보증금 21,900,000원은 인수될 가능성이 높아 투자 시 주의가 요구됩니다. 또한, 보증금 0원인 이현화 임차인의 존재는 불확실성을 더합니다. 세금 문제와 현장 조사 제한 등도 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 함덕이라는 우수한 입지 조건.

* 비교적 신축인 오피스텔 건물(2017년 준공).

* 인근 지역의 꾸준한 시세 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔 시세는 평당 약 837만원~876만원 수준으로, 현재 면적(36.98㎡, 약 11.19평) 기준으로 환산 시 약 9,515만원의 시세가 형성되어 있습니다.

감정가 1억원 대비 시세가 소폭 낮으나, 대항력 있는 임차인(김태희, 보증금 21,900,000원 인수) 존재 및 기타 임차인, 세금 문제 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 인수 보증금(21,900,000원)을 제외한 예상 입찰가는 보수적으로 70,000,000원 을 제안합니다. (총 지출 예상액: 약 91,900,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.