나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8169 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 3층 308호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8169 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 3층 308호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경8169
• 주소: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕12길 53-12 쉬젠오피스텔, 3층 308호
• 용도: 오피스텔

제주지방법원 경매2계 2025타경8169 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕12길 53-12 쉬젠오피스텔, 3층 308호 | 감정가: 100,000,000원 | 최저가: 70,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 제주지방법원 2025타경8169 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8169 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 3층 308호

용도: 오피스텔

감정가: 100,000,000원

토지면적: 25.25㎡ (약 7.64평)

토지지분: 25.245㎡ (약 7.64평)

건물면적: 36.98㎡ (약 11.19평)

건물지분: 36.98㎡ (약 11.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 본 건은 오피스텔로 이용 중임.

1.2. 감정평가 요약

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 『함덕초등학교』 서측 인근에 위치하는 구분건물(오피스텔)입니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

1.2. 2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.2. 3. 건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 6층 건물 중 제3층 제308호입니다.

집합건축물대장상 사용승인일자는 2017년 6월 29일입니다.

외벽은 드라이비트, 타일붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다.

바닥은 강화마루, 타일 등으로 마감되었고, 창호는 샷시창호입니다.

1.2. 4. 이용상태

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

1.2. 5. 설비내역

보일러에 의한 난방 설비, 위생 설비, 급배수 설비, 소화 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 6. 토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 7. 인접 도로상태

남서측으로 폭 약 6미터 내외의 막다른 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 8. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 지적재조사 예정지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 9. 공부와의 차이

해당 사항 없습니다.

1.2. 10. 기타 참고사항

가. 임대관계: 임대 관계는 미상입니다.

나. 기타:

- 구분소유건물은 토지와 대지사용권이 일체성을 가지며, 평가가격을 토지 가격과 건물 가격으로 배분하여 기재하였으니 참고하시기 바랍니다.

- 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 어려워, 집합건축물대장, 건축물현황도 및 인근 유사 건물을 기준으로 설비 내역 등을 기재하였으니 업무 진행 시 참고하시기 바랍니다.

1.3. 입지조건

본 건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리에 위치하고 있습니다. 함덕초등학교 서측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 공동주택, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다. 차량을 이용한 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 또한, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 기본적인 주거 및 상업 기능을 지원하는 입지입니다.

1.4. 권리분석

본 건의 가장 핵심적인 권리 사항은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 이는 경매 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하거나, 임차인의 대항력을 인정해야 할 가능성이 있음을 의미합니다. 따라서, 정확한 임대차 계약 내용, 보증금액, 대항력 요건 충족 여부 등을 철저히 파악해야 하며, 명도 과정 및 추가 비용 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 등기부등본 상의 다른 권리 관계에 대한 추가적인 확인도 필요합니다.

1.5. 상권분석

제주시 조천읍 함덕리는 제주도의 대표적인 관광지 중 하나로, 해안가를 중심으로 상권이 발달해 있습니다. 본 건이 위치한 지역은 함덕초등학교 및 근린생활시설이 인접해 있어, 관광객뿐만 아니라 지역 주민들을 대상으로 한 일반 상권의 특성도 보입니다. 오피스텔로서, 인근 직장인이나 임대 수요를 타겟으로 할 수 있으나, 계절별 관광객의 변동성이 상권의 활성도에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본 건 인근에는 함덕초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 제주도 제주시 조천읍 함덕리 지역은 다양한 카페, 음식점, 상점 등 편의시설이 잘 갖추어진 지역으로 파악됩니다. 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보이며, 관광지 특성상 관광객을 위한 편의시설도 다수 존재할 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 대항력 있는 임차인

경락인이 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하거나, 임대차 관계를 승계해야 할 가능성이 높아 보증금 부담 및 명도 과정에서 어려움이 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 투자 리스크 요인입니다.

1.7. 2. 폐문부재

현장 조사 시 내부 확인이 불가능했던 점은 실제 건물 내부 상태, 설비 노후화, 필요한 수리 범위 등에 대한 불확실성을 야기합니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

1.7. 3. 토지이용 제한

본 건 토지는 고도지구(20M 이하) 및 소로3류(폭 8m 미만) 등의 도시계획시설로 지정되어 있어, 향후 건물 신축, 증축, 개축 시 법적인 제한을 받을 수 있습니다.

1.7. 4. 지적재조사 예정지구

지적재조사 예정지구로 지정된 점은 향후 토지 경계 확정 과정에서 변동이 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

1.7. 5. 혐오시설

제주시 조천읍 함덕리 지역 주변에 특별히 보고된 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 개발 과정에서의 환경 문제 발생 가능성은 배제할 수 없으므로, 잠재적인 위험 요소를 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 건은 제주도 제주시 조천읍 함덕리라는 매력적인 입지 조건을 가지고 있으며, 2017년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 토지와 건물을 일괄 매각한다는 점도 긍정적인 요소입니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재는 낙찰자에게 상당한 보증금 부담과 명도 관련 리스크를 안겨줄 수 있습니다. 또한, 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠다는 점은 실제 건물 상태에 대한 불확실성을 증대시킵니다. 토지이용계획상의 일부 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다. 따라서, 본 건은 임차인과의 협상 가능성, 명도의 용이성, 그리고 내부 상태에 대한 면밀한 사전 조사를 통해 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1. 입지적 매력: 제주 관광의 중심지인 함덕 지역에 위치하여, 오피스텔로서의 임대 수요가 꾸준히 발생할 가능성이 있습니다.

1.9. 2. 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이므로, 단기적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

1.9. 3. 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로, 토지 사용에 대한 권리를 명확히 확보할 수 있습니다.

1.9. 4. 잠재적 가치 상승: 함덕 지역의 지속적인 발전과 관광객 증가 추세를 고려할 때, 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 앞서 언급된 임차인 리스크를 성공적으로 해소하고 적절한 시점에 투자하는 것이 중요합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계