나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8150 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2934-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 소재 ""모구리오름"" 북측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지 및 임야 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 근거리에 지방도가 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 토지임야 상태임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>상 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-본 건 자연림 상태임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8150 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 윤*

1.2. 물건현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2934-4

용도: 임야

감정가: 46,870,000원

1.3. 토지면적

토지면적: 430.00㎡ (약 130.07평)

토지제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물면적

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.5. 매각대상

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 소재 "모구리오름" 북측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지 및 임야 등이 혼재한 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량출입이 가능하며, 근거리에 지방도가 소재하여 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

북측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지형태 및 이용상태

인접도로 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 현재 자연림 상태의 임야입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 계획관리지역

* 기타 제한사항:

* <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>상 경관보전지구3등급

* 생태계보전지구4-2등급

* 지하수자원보전4등급

* 건축계획심의대상구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024-11-06) (제2공항개발사업예정지역 및 주변지역 (2024.11.15~2026.11.14))

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2016년 6월 21일 접수된 근저당권 (채권자: 윤선옥, 채권금액: 80,100,000원)입니다.

본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리 외에는 모두 소멸될 예정입니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음)

3.2. 등기부현황

* 소유권이전: 2015-11-12 (농업회사법인뉴위너주식회사)

* 근저당: 2016-06-21 (윤선옥, 80,100,000원) - 말소기준권리

* 압류: 2018-09-04 (동래세무서) - 말소

* 압류: 2019-02-21 (부산광역시) - 말소

* 압류: 2025-04-16 (제주특별자치도) - 말소

* 임의경매개시결정: 2025-05-26 (윤해원(개명전:윤선옥), 80,100,000원) - 본건 경매 사건

3.3. 총 채권 금액

등기부채권 총액: 80,100,000원

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건에는 등기부상 별도의 임차인이 확인되지 않았습니다.

* 다만, 공부상 확인되지 않은 유치권, 유효한 임차권 등이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사를 통해 반드시 권리관계를 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

본건은 제주 서귀포시 성산읍의 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 모구리오름이 있으며, 지방도가 인접하여 기본적인 교통 접근성은 확보되어 있습니다. 상업 시설이 밀집된 지역이 아니며, 전반적으로 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 자연림 상태의 임야로서, 주거 또는 상업 활동을 위한 직접적인 생활 편의 시설과의 인접성은 낮습니다. 주변 교통망을 통해 성산읍 내 또는 인근 지역의 편의 시설로 접근할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 개발 제한: 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 환경 보전 관련 규제와 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

* 토지거래허가구역: 제2공항 개발 예정 지역 및 주변 지역으로 지정되어 있어, 2026년 11월 14일까지 토지거래 시 허가가 필요하며, 향후 개발 계획 변동에 따른 불확실성이 존재합니다.

* 자연림 상태: 현재 개발되지 않은 임야 상태로, 이용 가치를 높이기 위한 추가적인 개발 행위 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 도로 접근성: 폭 4m 내외의 도로는 일부 용도 개발에 있어 제약으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 성산읍의 자연림 상태 임야로, 감정가는 46,870,000원입니다. 본건은 제주 제2공항 개발 예정 지역 및 주변 지역에 포함되어 있으며, 동시에 다수의 환경 보전 지구로 지정되어 있어 개발에 제약이 많은 물건입니다. 따라서 투자 가치는 이러한 제한 사항을 고려한 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 자연 환경 보존 가치 또는 향후 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 염두에 둔 투자가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 내 희소성 있는 임야 물건

* 제2공항 개발 사업 예정 지역 인근 입지 (잠재적 미래 가치)

* 계획관리지역으로 일부 개발 가능성 내포 (단, 엄격한 규제 하)

* 자연 친화적 환경 보유

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 46,870,000원을 기준으로 하되, 물건의 특성, 주변 시세, 개발 제한 사항, 입찰 경쟁 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 투자자들은 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 경우가 많으나, 본건과 같이 개발에 제약이 많고 자연 상태 그대로인 임야의 경우, 해당 지역의 실제 수요 및 개발 가능성에 대한 면밀한 분석을 통해 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

따라서, 본 건은 감정가를 상회하는 고가 입찰보다는, 해당 물건의 잠재적 가치를 면밀히 평가하여 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.