나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1177 [1] 전라남도 진도군 고군면 향동리 244-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진도군 고군면 향동리에 소재하는 토지로서, "상사삼거리" 북측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 농경지, 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 대중교통수단을 이용할 수 있는 버스승강 장이 인근에 위치함.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 대체로 등고 평탄한 토지로서, 일련번호(2)는 단독주택, 일련번호(3)은 전기타(전 및 일련번호(2)의 부속토지), 일련번호(4)는 도로 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호(2)(4)는 서측으로 세로에 접하고, 일련번호(3)은 남측으로 소로,서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) : 농림지역(2021-01-01),가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법>, 일련번호(3) : 농림지역(2021-01-01),가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법>,접도구역<도로법>, 일련번호(4) : 농림지역(2021-01-01),가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

일련번호(4)는 공부상 지목이 '대'이나 현황 '도로'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일련번호(2)~(4) 지상에 사진용지와 같이 정원수(향나무, 장미, 자두나무, 비파나무, 동백나무 등)가 식재되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1-가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상1층 건물로서, (사용승인일 : 2012.05.23.) 외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바닥 : 장판지깔기 및 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중이며 관리상태 보통임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 태양광설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨‘지적및건물개황도’에 도시한 바와 같이 본건 일련번호(2) 지상에 소재하는 제시외 건물 일련번호(ㄱ)~(ㅂ)은 미등기상태의 건물로서 개략적인 실측면적을 기준으로 구조, 용재,시공의 정도, 관리 및 설비상태 등을 종합 참작하여 원가법으로 감정평가하되 제현상 및 관리상태를 고려하여 관찰감가법을 적용하였으니 업무진행시 소유권 및 일괄경매여부는 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(1-1,1-2,1-3,1-5) 및 제시외 수목(2-1) 매각 포함
2. 제시외 건물(1-2) 옥상에 설치된 태양광시설 매각 포함
3. 목록2,3. 각 지상의 철파이프조비닐하우스(단층 창고) 매각 제외
4. 특별매각조건(목록3): 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 미반환, 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음-고군면 사실조회 회신서 참조)
5. 목록3.은 전기타(전 및 목록2.의 부속토지)임. 목록4.는 도로 등으로 이용중임
6. 목록3. 일부분이 도시계획시설 '접도구역'에 저촉됨
7. 목록2~4.는 인접토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경1177 (1)

소재지: 전라남도 진도군 고군면 향동리 244-1

용도: 단독주택

감정가: 244,904,000원

토지면적: 1622.00㎡ (약 490.6평)

건물면적: 99.00㎡ (약 29.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 선진농업협동조합

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

건물 사용승인일: 2012년 05월 23일

건축물대장상 건물 면적: 99.00㎡ (약 29.9평)

건축물대장상 토지 면적: 660.00㎡ (약 199.6평) - 본건 매각 토지 총 면적은 1622.00㎡임.

건물 제시외면적: 160.00㎡ (별도 확인 필요)

1.1. 입지조건

* 본 물건은 전라남도 진도군 고군면 향동리에 소재하며, "상사삼거리" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

* 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 토지는 전체적으로 인접 도로 및 토지와 대체로 등고 평탄한 상태입니다.

* 일련번호(2) 토지(주택 부지)는 서측으로 세로에 접하며, 일련번호(3) 토지(전기타)는 남측으로 소로, 서측으로 세로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획은 일련번호(2), (3), (4) 모두 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역에 속합니다. 특히 일련번호(3)은 접도구역에 해당합니다.

* 현황 토지 이용은 일련번호(2)는 단독주택, 일련번호(3)은 전(밭), 일련번호(4)는 도로로 이용 중입니다. 공부상 일련번호(4)의 지목은 '대'이나 현황은 '도로'로 이용되고 있습니다.

* 정원수(향나무, 장미, 자두나무, 비파나무, 동백나무 등)가 식재되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건의 말소기준권리는 2012년 06월 14일 접수된 선진농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 등기부상의 모든 채권(근저당, 가압류 등)은 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다. 낙찰자는 인수되는 권리가 없습니다.

* 총 등기부채권 금액은 약 720,636,824원이며, 채무 관계가 복잡한 편입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 정보는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치하며, 주변에 대규모 상업 시설이나 상권 형성은 미흡합니다.

* "상사삼거리" 인근에 위치하여 지역 내 이동은 가능하나, 생활 편의 시설 이용은 차량을 통한 이동이 필수적일 것으로 보입니다.

* 농림지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따르므로, 상업적 또는 주거 밀집 지역으로서의 개발 잠재력은 낮습니다.

* 귀촌, 전원생활, 주말 주택, 소규모 농업 등을 고려하는 수요자에게 적합한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 주변은 조용하고 한적한 농촌 마을 환경을 제공합니다.

* 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 가장 가까운 편의시설, 병원, 관공서 등은 진도군 소재지로 이동하여 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

* 지도 검색 결과, 주변에 민속촌이 위치하고 있으며, 전반적으로 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 목록3 (전, 전기타) 지분은 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 보증금 미반환 및 원상회복 명령 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 접도구역 저촉: 목록3의 일부가 도시계획시설 '접도구역'에 해당하여 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 경계 불명확: 목록2~4 토지의 인접 토지와의 경계 등이 불명확하여, 향후 경계 측량 등 별도의 확인 절차가 필요합니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물(1-1, 1-2, 1-3, 1-5) 및 수목(2-1)이 매각에 포함되어 있습니다. 특히 면적이 160.00㎡에 달하는 제시외 건물은 현황 파악 및 철거/활용 계획 수립이 필요하며, 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 행위에 여러 제한이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 진도군 고군면 향동리에 위치한 토지 및 단독주택 일괄 매각 물건으로, 1622.00㎡(약 490.6평)의 넓은 토지 위에 99.00㎡(약 29.9평)의 단독주택이 소재하고 있습니다. 2012년에 준공된 주택은 관리 상태가 양호한 편이며, 토지에는 주택 부지 외 전(밭)과 도로로 이용되는 부분, 그리고 다수의 제시외 건물이 포함되어 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소되어 낙찰 후 인수하는 권리는 없습니다. 다만, 총 채무액이 7.2억 원에 달하여 복잡한 채권 관계를 가지고 있습니다.

주요 리스크로는 농지취득자격증명 발급, 접도구역 저촉, 경계 불명확, 다수의 제시외 건물 존재 등이 있습니다. 특히 농지취득자격증명은 법적 요건이므로 반드시 사전 확인 및 발급 가능 여부를 검토해야 합니다.

전원생활, 귀촌, 소규모 농업 등을 목적으로 하는 수요자에게는 넓은 토지와 단독주택을 비교적 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있으나, 상기 언급된 리스크 요인들을 철저히 파악하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 490평의 넓은 토지를 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.

* 신축급 단독주택: 2012년 준공된 단독주택이 포함되어 있어 즉시 거주 또는 활용이 가능합니다.

* 토지 활용 다변화: 단독주택 부지 외 전(밭) 및 도로로 이용되는 토지가 있어 다양한 활용 가능성이 있습니다. (단, 관련 규제 확인 필요)

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 개별 거래의 번거로움을 줄였습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 특히 주변 유사 물건의 매매 사례, 지역 부동산 시장 동향, 제시외 건물의 정확한 현황 및 처리 비용, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 조건, 접도구역 관련 규제 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

감정가는 244,904,000원이며, 넓은 토지 면적을 고려할 때 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다. 다만, 앞서 언급된 잠재적 리스크(농지취득자격증명, 접도구역, 제시외 건물 등)로 인한 추가 비용이나 활용 제약을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

잠정적인 예상 입찰가 범위는 감정가의 80% ~ 100% 수준인 약 195,923,200원에서 244,904,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 하지만 이는 단순 추정치이며, 반드시 현장 조사 및 심층적인 시세 분석, 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.