나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51341 [1] 전라남도 여수시 소라면 현천리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 현천리 소재 중촌마을내에 위치하며, 부근은 순수 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 평지의 전 및 일부 건부지,
기호 3 : 사다리 평지의 건부지임.

인접 도로상태

공히 포장된 세로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제1종일반주거지역,가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소라초등학교_소라남분교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소하천구역(2018-12-21)(중촌2천)<소하천정비법>
기호3 : 제1종일반주거지역,가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소라초등학교_소라남분교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호 1은 공부상 전이나, 현황은 전 및 일부 대지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가 : 벽돌조 강판지붕 단층건으로,

외벽 : 벽돌치장 및 몰탈위페인트,
내벽 : 벽지 등 마감,
창호 : 샷시창임.

2-나 : 블록조 스레트 및 스라브지붕 단층건으로,

내,외벽 : 몰탈위페인트임.

4-다 : 목조 및 벽돌조 판넬지붕 단층건으로,

외벽 : 벽돌치장 및 몰탈위페인트,
내벽 : 벽지 등 마감,
창호 : 샷시창임.

이용상태

가,다) 주택, 나) 창고로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

기호 가)는 공부상 시멘트기와지붕이나, 현황은 강판지붕, 기호 다)는 공부상 목조 스레이트지붕이나, 현황은 목조 및 벽돌조 판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함. 감나무 2주 포함
2.제시외 조립식조 판넬지붕 단층 주택 30㎡, 조립식조 판넬지붕 단층 창고 4.5㎡는 매각제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51341 (1)

소재지: 전라남도 여수시 소라면 현천리 498-2

신주소: 전라남도 여수시 중촌1길 34

용도: 단독주택

감정가: 369,372,400원

토지면적: 1395.00㎡ (약 422.0평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 114.70㎡ (약 34.7평)

건물지분: 114.7㎡

건물제시외면적: 28.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

감정평가요약:

건물 구조: 벽돌조 강판지붕 단층건 (2-가), 블록조 스레트 및 스라브지붕 단층건 (2-나, 창고), 목조 및 벽돌조 판넬지붕 단층건 (4-다)

건물 이용상태: 2-가, 4-다) 주택, 2-나) 창고로 이용 중.

주요 설비: 위생설비, 난방설비 등.

건축물표제부상 정보:

주용도: 단독주택

구조: 벽돌구조 (기타: 벽돌)

지붕: 기와 (기타: 시멘기와), 현황 강판지붕

사용승인일: 1980.03.00 (건축물대장상)

1.1. 입지조건

본 건은 전라남도 여수시 소라면 현천리 중촌마을 내에 위치하며, 주변은 순수 농촌지대입니다.

차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태는 포장된 세로입니다.

기호 1 토지는 부정형 평지의 전 및 일부 건부지이며, 기호 3 토지는 사다리 평지의 건부지입니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(소라초등학교_소라남분교), 소하천구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 4월 3일 접수된 박안수 근저당권(채권액 250,000,000원)입니다.

본 건은 2025년 4월 21일 박안수에 의해 신청된 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부채권 총액은 250,000,000원입니다.

토지 등기부 요약상 소유권은 정홍균(1979.12.13)에서 정진수(2015.01.08 증여)로 이전되었습니다.

건물 등기부 요약상 소유권은 정홍균(1980.11.27 보존)에서 정진수(2015.01.08 증여)로 이전되었습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

주의사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 이는 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 성립될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 별도의 상권 형성은 미미합니다.

주변은 주거 및 농경지 위주의 환경으로, 상업 활동보다는 전원생활에 적합한 입지입니다.

직접적인 상업시설보다는 소라면 소재지의 편의시설을 이용해야 합니다.

1.4. 생활정보

주변 교통은 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

교육시설로는 소라초등학교, 소라남분교가 인근에 위치하고 있습니다.

본 지역 인근에서 현재까지 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

주변의 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 특정 단지나 건물과의 연관성은 파악되지 않았으나, 유사한 농촌 주택의 경우 2026년 1월 유튜브 정보에 따르면 4.2억원의 한옥 주택 매매 사례가 있습니다. 또한, 다른 단독/정원/농가주택 매매 사례 중 1.2억 ~ 1.9억원 사이의 가격대가 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 일괄매각 대상에서 제외되는 제시외 건물(조립식조 판넬지붕 단층 주택 30㎡, 조립식조 판넬지붕 단층 창고 4.5㎡)을 위해 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 입찰 전 반드시 법정지상권 성립 여부를 철저히 조사해야 합니다.

2. 공부상 토지 현황(전)과 실제 이용 현황(전 및 일부 대지) 간 차이가 있습니다.

3. 건물 구조 및 지붕재의 공부와의 차이(기호 가) 현황 강판지붕, 기호 다) 현황 목조 및 벽돌조 판넬지붕)가 존재하나, 이는 가치에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

4. 임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 미상 보증금/차임에 대한 확인이 필요합니다. (인수 보증금 합계 0원으로 표기되어 있으나, 주의 요망).

5. 감정평가서 상 건물 제시외면적 28.00㎡가 있으나, 주의사항에서 특정 제시외 건물(30㎡, 4.5㎡)은 매각 제외로 명시되어 있어 혼동의 여지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 여수시 소라면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 조용하고 한적한 전원생활을 원하는 수요자에게 적합할 수 있습니다. 넓은 토지 면적은 향후 활용 가능성을 시사합니다. 다만, 법정지상권 성립 가능성이라는 중대한 리스크 요소를 내포하고 있어, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 제시외 건물 매각 제외 및 공부와의 차이점도 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 1395.00㎡ (약 422평)의 토지는 향후 증축, 신축, 분할 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

전원생활 환경: 순수 농촌지대로 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있습니다.

주택 및 창고 시설: 주택과 창고로 활용 가능한 건물이 있어 즉시 사용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보에 대한 JSON 데이터가 제공되지 않아 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 어려움이 있습니다.

하지만 제공된 정보에 따르면, 유사한 지역의 단독주택 매매 사례가 1.2억원에서 4.2억원까지 다양하게 존재합니다.

본 건의 감정가는 369,372,400원입니다.

제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 가능성 등의 리스크를 고려할 때, 감정가 이하에서 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

향후 정확한 시세 조사 및 법정지상권 분석 결과를 바탕으로 적정 입찰가를 산정해야 하며, 현재로서는 감정가의 70%~80% 수준을 초기 고려 범위로 설정할 수 있습니다.

하지만 본건의 특수성을 감안하여, 면밀한 조사를 통한 가격 결정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.