나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51438 [1] 전라남도 여수시 화양면 이목리 615-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 화양면 이목리소재'벌가리사무소'북동측 근거리에 위치하며, 주위환경은 임야 및 전 답 마을 등이 혼재한 해안가 농어촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 콘크리트 포장도로 등이 소재하여 지역내 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,2) 부정형의 완경사로 전으로 이용중임.
기호 3) 부정형 완경사로 전 및 일부 자연림임.
기호 4) : 부정형의 급경사로 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호 1,3) : 지적도상 맹지임,
기호 2) : 지적도상 맹지이나 북측으로 도로로 사용중인 폭 약 3m의 비포장도로에 접함.
기호 4) 임야도상 맹지이나 본건 토지 일부를 임도로 사용중이며, 이 임도가 북측으로 도로로 사용중인 폭 약 3m의 비포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3) : 생산관리지역 , 자연환경보전지역 , 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(2) : 생산관리지역 , 자연환경보전지역 , 자연취락지구 , 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(4) : 농림지역 , 생산관리지역 , 자연환경보전지역 , 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상이며, 기호 1,2)토지와 인접토지의 경계부분에 분묘 2기가 소재하나, 경계가 불분명하니 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각,농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수),연고 미상의 분묘 소재함(목록 3번)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51438 (1)

물건종별: 토지일부지분매각 (농지)

소재지: 전라남도 여수시 화양면 이목리 615-3

용도: 전 (밭)

감정가: 335,458,000원

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 4443.00㎡ (약 1,344.16평)

토지지분: 4443㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 경매 기본 정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 순천광양축산업협동조합 (근저당권자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전라남도 여수시 화양면 이목리에 위치하며, '벌가리사무소' 북동측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 임야, 전, 답, 마을 등이 혼재된 해안가 농어촌 지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 지역 내 교통 상황은 보통 수준입니다.

기호 1, 3번 토지는 지적도상 맹지이나, 기호 2번 토지는 북측으로 폭 약 3m의 비포장도로에 접해 있습니다. 기호 4번 토지는 임도상 맹지이나, 임도를 통해 북측의 폭 약 3m 비포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

토지는 기호 1, 2, 3번의 경우 부정형의 완경사로, 전(밭)으로 이용 중입니다. 기호 3번의 경우 일부 자연림 상태입니다. 기호 4번은 부정형의 급경사로 자연림 상태입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 물건은 복합적인 용도지역에 해당됩니다.

- 일련번호 (1, 3): 생산관리지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역

- 일련번호 (2): 생산관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역

- 일련번호 (4): 농림지역, 생산관리지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 임업용산지, 준보전산지

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 8월 30일자 순천광양축산업협동조합의 근저당권 (을7)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 을구의 근저당권 및 가압류, 임의경매 개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소기준권리 자체이므로, 경매를 통해 매각되면 모두 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 분묘기지권: 목록 3번 토지에 대한 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

3.4. 총 채권액 (참고용)

등기부채권 총액은 501,290,541원입니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (현재 파악된 임차인은 없습니다.)

4. 상권분석

본 물건은 전형적인 농어촌 지역에 위치하여 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다. 주변 마을의 소규모 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근 이목리 마을 회관, 소규모 점포 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경 및 시설 (혐오시설 등)

여수 화양면 이목리 일대는 개발 계획이 일부 진행되고 있으나, 대규모 관광 개발 및 항만 관련 시설 조성 등으로 지역 개발이 추진 중입니다. 최근 이목마을 폐교 부지에 공공하수처리장 건설이 추진되면서 일부 주민들의 반발이 있었던 것으로 확인되었습니다. 이는 해당 지역의 잠재적 갈등 요소로 고려될 수 있습니다. 현재까지 파악된 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 납골당 등)은 본 물건지 인근에 없는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘 관련 위험

- 연고 미상의 분묘: 목록 3번 토지에 연고 미상의 분묘 1기가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘를 소유하기 위해 그 분묘가 있는 토지를 사용할 수 있는 권리로, 토지소유자라 하더라도 무조건 이장을 요구할 수 없으며, 경우에 따라 지료(사용료) 지급 의무가 발생할 수 있습니다.

- 경계 불분명 분묘: 목록 1, 2번 토지와 인접 토지 경계 부분에 분묘 2기가 소재하고 있으며, 경계가 불분명하여 명확한 확인을 위한 정밀 측량이 요구될 수 있습니다.

6.2. 농지 관련 필수 요건

본 물건은 농지(전)이므로, 경매를 통해 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 이를 제출하지 못할 경우 매각 불허가 결정이 내려지며, 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한 및 도로 접근성

- 복합 용도 지역: 생산관리지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 농림지역 등 복합적인 토지 이용 계획 및 제한 사항이 적용됩니다. 해당 지역별 건축 및 개발 행위에 대한 구체적인 규제 확인이 필요합니다.

- 맹지 및 비포장도로: 일부 토지는 맹지에 해당하며, 일부는 폭 3m의 비포장도로에 접하여 차량 통행 및 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타 참고사항

- 제시 외 물건: 없음.

- 공부와의 차이: 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 화양면의 농지 일부 지분 매각 건으로, 경작 목적 또는 장기적인 토지 가치 상승을 기대하는 투자 목적 등으로 활용 가능성을 가집니다. 해안가 농어촌 지역의 입지적 특징과 향후 지역 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 연고 미상의 분묘 소재 및 분묘기지권 성립 가능성, 농지취득자격증명 필수 제출 요건, 일부 맹지 및 비포장도로 접근성 등의 잠재적 리스크 요인이 분명히 존재합니다. 특히 분묘와 관련된 문제는 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있으므로, 취득 전 면밀한 조사와 전문가의 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 매력

여수시 화양면은 다리 건설 등 교통 인프라 개선과 관광 개발 계획이 추진되고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 농업 및 기타 활용 가능성

농지로서 직접 경작을 통한 수익 창출이 가능하며, 향후 여건 변화에 따라 토지 자체의 활용도 증대도 기대할 수 있습니다.

8.3. 경매를 통한 기회

권리 관계는 비교적 명확하나, 분묘 등 특수 물건으로 인해 일반 경매보다 저평가된 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 면적

감정가: 335,458,000원

면적: 4443.00㎡ (약 1,344.16평)

평당 감정가: 약 249,580원/㎡ (약 825,230원/평)

9.2. 고려사항

본 건은 분묘기지권 성립 가능성, 농지취득자격증명 필수 제출, 일부 맹지 및 경계 불분명 분묘 등 다수의 특수 요인을 내포하고 있어, 입찰 시 매우 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 리스크 요인을 감안하여 낙찰가율이 일반 물건보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 토지 시세, 해당 지역의 개발 계획, 분묘 이장 또는 법적 해결에 소요될 수 있는 비용, 향후 토지 이용 계획에 따른 실질 가치 등을 종합적으로 고려한 심층 분석이 필수적입니다.

일반적으로 경매 물건의 낙찰가율은 감정가의 70%~90% 수준에서 형성되지만, 본 건의 특수성을 감안할 때, 감정가의 70%~80% 수준인 약 234,820,600원 ~ 268,366,400원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

이는 추정치이며, 반드시 현장 조사, 법률 전문가 상담, 주변 시세 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.