나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51294 [1] 전라남도 순천시 해룡면 남가리 279-11 나동 근린생활시설 경매
매각기일: 2026-01-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51294 [1] 전라남도 순천시 해룡면 남가리 279-11 나동 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2025타경51294
- 주소: 전라남도 순천시 해룡면 남가리 279-11 나동
- 감정가: 3,062,233,600원
- 최저가: 2,143,564,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 근린생활시설
순천지원 경매9계 2025타경51294 | 소재지: 전라남도 순천시 해룡면 남가리 279-11 나동 | 감정가: 3,062,233,600원 | 최저가: 2,143,564,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 물건 보고서: 순천지원 2025타경51294 근린생활시설 및 주택 일괄 매각건
1.1. 기본 정보 요약
사건번호: 순천지원 2025타경51294 (1)
소재지: 전라남도 순천시 해룡면 남가리 279-11 나동
용도: 근린생활시설 및 주택 (현황)
감정가: 3,062,233,600원
경매구분: 부동산 임의경매
매각대상: 토지/건물 일괄매각
토지면적: 3,339.00㎡ (약 1,000.70평)
건물면적: 477.01㎡ (약 144.30평)
1.2. 경매 진행 특징
본건은 토지와 건물 전체를 일괄매각하는 건으로, 채권자의 임의경매 신청에 의해 진행되는 물건입니다.
총 1,000평이 넘는 대규모 토지에 근린생활시설, 창고, 주택 등이 혼재된 복합 용도 부동산입니다.
주의사항으로 제시외 관정(지하수) 및 조경수가 모두 매각 대상에 포함되어 있어, 추가적인 부대시설 취득 비용을 절감할 수 있는 이점이 있습니다.
2. 입지 및 환경 분석
2.1. 위치 및 주변 환경
본건은 순천시 해룡면 남가리 소재 서가마을 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 창고, 농경지 등이 혼재된 근교 농촌 지대입니다.
도심 근교에 위치하여 접근성이 상대적으로 양호하며, 복잡한 도심을 벗어난 한적한 환경이 특징입니다.
2.2. 교통 및 접근성
본건까지 차량 진입이 가능하여 물류 이동 및 개인 교통은 용이합니다.
다만, 대중교통 사정은 보통 수준으로, 차량 의존도가 높을 것으로 예상됩니다.
인접 도로는 포장된 세로이며, 접근성이 확보되어 있습니다.
2.3. 토지 현황 및 제한 사항
본건 토지(기호 3~5)는 일단의 부정형 완경사지로서 건부지(건물이 있는 토지)로 이용 중입니다.
주요 용도지역은 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(전축종제한지역)으로 지정되어 있습니다.
특히 기호 5 토지는 준보전산지로도 지정되어 있어, 법정 제한 사항이 다수 존재하므로 향후 개발이나 증축 시 관련 법규(산지관리법 등)를 면밀히 검토해야 합니다.
2.4. 혐오 시설 여부
제시된 정보 및 일반적인 검색 결과상 본건 소재지인 해룡면 남가리 279-11 주변에는 직접적이고 중대한 혐오 시설은 현재까지 확인되지 않습니다.
다만, 주위가 창고 및 농경지 등이 혼재된 근교 농촌 지대임을 고려할 때, 일반적인 농촌 환경에 수반되는 시설이 존재할 수 있습니다.
3. 물건 현황 및 건축 구조
3.1. 건물 이용 현황 및 특이 사항
건물은 총 3개 동으로 구성되어 있습니다.
(가)동: 1, 2층 근린생활시설 (주 용도)
(나)동: 1층 창고
(다)동: 1, 2층 주택
가장 큰 특이사항은 기호 (다) 건물이 공부상으로는 근린생활시설이나, *현황은 주택으로 이용 중*이라는 점입니다.
이는 건축물대장과 실제 사용 용도가 불일치하는 현황 위반 사항에 해당하며, 향후 양성화(용도변경) 절차가 필요하거나, 이행강제금 부과 등의 리스크가 발생할 수 있습니다. 매수인은 이 부분을 반드시 유념하고 적법한 사용을 위한 방안을 검토해야 합니다.
3.2. 건물의 구조
(가)동: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층. 외벽 드라이비트 마감, 내벽 인테리어 마감 등.
(나)동: 경량철골구조 판넬지붕 1층 창고.
(다)동: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 주택. 외벽 드라이비트 마감, 내벽 벽지/타일 마감 등.
전반적으로 위생설비 및 냉난방설비가 갖추어져 있습니다.
4. 권리 분석
본건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지 및 건물 전체 일괄매각입니다.
등기부상 권리 관계에 대한 상세 정보는 제시되지 않았으나, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리가 있는지 여부를 확인해야 합니다.
가장 큰 주의 사항은 임대관계(임차인 현황)가 미상(未知)이라는 점입니다.
낙찰 후 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 확인하기 위해 명도(집행)에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.
5. 상권 및 생활 정보
5.1. 상권 분석
본건은 주위가 근교 농촌 지대이며 주택, 창고, 농경지가 혼재되어 있어 일반적인 주거 밀집 지역의 상권과는 거리가 있습니다.
따라서, (가)동의 근린생활시설은 지역 주민을 대상으로 하는 근린상권보다는, 넓은 토지 면적(1,000평)과 한적한 환경을 활용한 특수 목적 상권(예: 대형 카페, 갤러리형 식당, 펜션, 체험 시설 등)으로 기획하는 것이 유리해 보입니다.
5.2. 생활 정보
농촌 지대의 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 매수인에게 적합하며, 차량 접근성이 확보되어 있어 생활 편의 시설 이용은 자차를 통해 가능합니다.
(다)동 주택 이용을 고려할 경우, 주변 인프라(학교, 마트, 병원 등)와의 거리를 확인해야 합니다.
6. 잠재적 리스크
1. 용도 불일치 리스크: (다)동 건물은 공부상 근린생활시설이나 현황은 주택입니다. 이는 취득세 중과 및 이행강제금 부과 등 행정 제재의 대상이 될 수 있습니다. 매수자는 용도변경 또는 현황에 맞는 세금 납부를 위한 방안을 사전에 모색해야 합니다.
2. 토지 이용 제한: 자연녹지지역 및 가축사육제한구역, 일부 준보전산지 포함으로, 향후 대규모 개발이나 제조업 등의 용도로는 이용이 제한됩니다. 저밀도 개발 및 환경친화적인 용도로만 활용이 가능합니다.
3. 임대차 관계 미상: 명도 과정에서 대항력 있는 임차인의 존재 여부가 가장 큰 변수가 될 수 있으므로, 이에 대한 현장 조사와 명도 전략 수립이 필수적입니다.
7. 종합 의견 및 투자 포인트
7.1. 종합 의견
순천지원 2025타경51294 물건은 1,000평이 넘는 넓은 토지와 복합 용도로 구성된 건물(근생/창고/주택)을 일괄 매입할 수 있는 기회입니다.
다소 까다로운 토지 이용계획 및 용도 불일치라는 리스크가 존재하지만, 이를 감안하더라도 근교 농촌 지역에서 대규모 복합 시설을 원하는 투자자에게는 매력적입니다.
감정가 기준 평당가(토지+건물 합산)를 분석하여 보수적인 관점에서 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
7.2. 투자 포인트
최고의 입지: 대형 근린생활시설 및 주거 공간을 동시에 확보할 수 있어, 전원형 카페, 대형 스튜디오, 풀빌라 펜션 등 복합 문화/상업 시설로의 전환 가능성이 높습니다.
토지 규모의 희소성: 자연녹지지역 내에서 1,000평이 넘는 대규모 토지를 한 번에 확보하기 어려운 점을 고려할 때, 넓은 공간이 필요한 사업자에게는 희소성이 있습니다.
부대시설 포함: 제시외 관정(지하수)과 조경수가 매각에 포함되어 있어, 초기 인프라 구축 비용 절감 효과가 있습니다.
법원 정보
순천지원 경매9계