나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51263 [1] 전라남도 순천시 석현동 산138 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치

임야감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 석현동 소재 원삼거마을 북동측 근거리에 위치하고, 주위는 녹지지대 내 순수산림지대입니다.

입지조건

도시외곽 녹지 산림지대 내 위치하고, 간선도로가 인근에 소재하나, 임도가 없어 서측 타인 임야를 통하여 능선 정상부에서 접근 가능한 상황입니다.

임지사항

동향 급,완경사 임야지로 토성은 사양토로 보입니다.

임목상황

자연림지 상태로 수종은 참나물류, 소나무 등으로 지름 30cm 이하로 보입니다.

이용상태 및 장래성

자연림지입니다.

도시계획 및 기타공법상의 제한사항

자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

기타참고사항

임지상 분묘, 고총 등은 육안상, 항공지도상 확인이 불가한 상태이고, 대상 임야 정상부에 송전선이 통과하는 선하지 부분이 있고, 등기사항증명서상 철도시설의 소유를 위한 지하부분에 구분지상권이 설정되어 있습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분매각.특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한). 구분지상권 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경51263 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

매각대상: 토지 일부 지분 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 순천시 석현동 산138

용도: 임야

토지면적: 53,473.00㎡ (약 16,175.42평)

토지 지분: 26,736.50㎡ (약 8,087.71평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 88,230,450원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 순천시 석현동에 위치하며, 원삼거마을 북동측 근거리에 자리 잡고 있습니다. 주변은 녹지지대 내 순수 산림지대로 구성되어 있습니다.

2.2. 접근성

도시 외곽 녹지 산림지대 내에 위치하고 있으며, 간선도로가 인근에 소재하나 본 물건지까지 직접적인 임도는 없는 상황입니다. 서측 타인 임야를 통하여 능선 정상부로 접근이 가능한 상태입니다.

2.3. 토지 및 임목 상태

토지는 동향의 급경사 및 완경사로 이루어진 임야이며, 토성은 사양토로 보입니다. 현재 자연림지 상태이며, 주요 수종은 참나물류, 소나무 등으로 파악됩니다. 수목의 지름은 30cm 이하로 관찰됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 소멸 여부

본 건은 토지 일부 지분만 매각하는 물건입니다. 등기사항증명서상 말소기준권리인 2023년 5월 11일자 주식회사 엔젤론투자대부의 근저당권(18,000,000원)은 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 2008년 1월 14일 접수된 제2110호 구분지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 인수해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 잠재적 권리

* 지분매각: 본 물건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 및 협의가 필요합니다.

* 공유자우선매수: 공유자우선매수 신고가 있으며, 행사 시 1회로 제한됩니다. 이는 공유자가 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있음을 의미합니다.

* 선순위지상권/구분지상권: 등기사항증명서상 철도시설의 소유를 위한 지하 구분지상권이 설정되어 있으며, 이는 매각 후에도 소멸되지 않고 인수해야 하는 권리입니다.

* 분묘기지권: 임야상 분묘, 고총 등은 육안상, 항공지도상 확인이 어려운 상태이나, 자생하는 수목 등으로 조사되지 아니한 연고 미상의 분묘가 소재할 수 있으며, 이 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 등기부상 명시된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 도시 외곽의 산림지대에 위치하고 있어 직접적인 상업 기능보다는 자연환경에 가까운 입지입니다. 주변에 대규모 상업시설이나 유흥업소 등은 확인되지 않습니다.

4.2. 개발 가능성

소재지 일대는 산림지대로, 직접적인 개발이 제한될 수 있습니다. 다만, 지역 개발 계획이나 인근의 개발 동향에 따라 잠재적 가치 변화 가능성은 있습니다. 순천시 내에서 최근 신축 아파트 단지 등이 개발되고 있으나(예: 석현동 마크원순천), 본 물건과는 직접적인 연관성이 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가장 가까운 생활 편의 시설로는 순천삼산초등학교가 약 229m 거리에 위치하고 있습니다. 이는 교육 시설로서의 기능을 가진 인접 시설입니다. 그 외 직접적인 상업 편의 시설 접근성은 다소 낮을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경

주변은 대부분 자연 녹지 및 산림 지역으로 구성되어 있어 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 부담

매각으로 소멸되지 않는 2008년 1월 14일자 구분지상권(철도시설 소유 목적)을 인수해야 하며, 이는 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

6.2. 분묘기지권 발생 가능성

임야에 연고 미상의 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 또 다른 제약을 야기할 수 있습니다.

6.3. 지분 매각으로 인한 번거로움

토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 향후 토지 분할, 이용, 관리 등에서 다른 공유자와의 의견 조율이 필수적이며, 이 과정에서 갈등이나 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.4. 산림 투기 관련 규제

산림청은 최근 경매·공매로 취득한 산지에 대해 5년간 보유를 의무화하는 제도를 도입하여 단기 시세차익을 노린 투기를 차단하고 있습니다. 본 물건도 산림지인 만큼 해당 규정을 인지해야 합니다.

6.5. 혐오시설 주변 가능성

순천시의 경우, 쓰레기 소각장 등 폐기물 처리 시설 건립 관련하여 지역 주민 간 갈등이 있었던 사례가 보도된 바 있습니다. 본 물건지와 직접적인 관련성은 낮으나, 해당 지역의 개발 또는 토지 이용 계획 수립 시 이러한 사회적 이슈를 고려해야 할 수도 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 순천시 석현동 소재의 임야 일부 지분 매각 건으로, 감정가는 88,230,450원입니다. 자연 녹지지역 내에 위치하여 쾌적한 환경을 가지고 있으나, 접근성이 다소 제한적입니다.

가장 큰 특징은 매각 후에도 소멸되지 않는 구분지상권(철도시설 소유 목적)을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 토지의 실질적인 이용 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 연고 미상의 분묘 존재 가능성 및 분묘기지권 성립 가능성도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

지분 매각으로 인한 공유자 문제, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등도 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 현재로서는 직접적인 상업적 가치보다는 자연 환경으로서의 가치가 크며, 향후 활용 방안은 이러한 제약 조건들을 어떻게 해결하느냐에 달려 있습니다.

8. 투자 포인트

* 경매 최저가 대비 합리적인 가격으로 접근 가능하다면, 향후 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 분묘기지권, 구분지상권 등 인수해야 하는 권리들을 명확히 인지하고, 이에 대한 법률적 검토 및 해결 방안 모색이 선행된다면 투자의 성공 가능성을 높일 수 있습니다.

* 장기적인 관점에서 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 가능성을 주시하며 투자 가치를 판단할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 88,230,450원입니다. 본 건은 구분지상권 인수, 분묘기지권 가능성, 지분 매각 등 여러 복합적인 요소를 고려해야 하므로, 단순 감정가만으로 입찰가를 산정하기에는 무리가 있습니다.

따라서, 인수해야 하는 권리들의 가치 하락 요인을 면밀히 분석하고, 잠재적 리스크 해소 방안에 따른 추가 비용까지 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재로서는 권리 분석 결과를 토대로 시장 상황을 종합적으로 고려한 후, 입찰 희망가의 70% ~ 90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

(참고: 예상 입찰가는 실제 시장 상황, 법률 자문 결과, 본인의 투자 성향 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.