나이스옥션 법원경매 순천 2025타경479 [1] 전라남도 여수시 공화동 816-2 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.06.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 수정동 소재 여수고등학교 남측 인근(여수관광호텔 남동측 인근)에 위치하며, 부근은 상업용, 주택, 호텔 등으로 이루어진 일반 상가지대로서 일반적인 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지로서 상업용(주유소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

▷기호 1, 3: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
▷기호 2: 제2종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 제시외 건물 ㄱ,ㄴ이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷기호 4(가) : 철근 콘크리트조 슬래브지붕 2층 주유소(사무소) 및 주택
외 벽 : 페인트 등 마감
내 벽 : 벽지, 일부 타일 등 마감
창 호 : 샷시 창호임.

▷기호 4(나) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 주유소(캐노피)임.

이용상태

▷기호 4(가) : 1층-사무실, 2층-주택으로 이용중임.
▷기호 4(나) : 주유소 캐노피로 이용중임.

설비내역

▷기호 4(가) : 전기설비, 기본 위생 및 급배수설비 등임.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 제시외 건물 ㄱ,ㄴ이 소재함.

공부와의 차이

▷기호 4(다) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 주유소(세차장) 43㎡은 현황, 멸실 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

▷임대관계는 미상임.
▷조사일 현재 출입문에 전기사용계약 해지(단전)예정 알림 통지서가 부착되어 있으니, 향후 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경479 (1)

소재지: 전라남도 여수시 공화동 816-2

용도: 위험물저장 및 처리시설 (주유소)

감정가: 1,724,570,000원

토지면적: 912.00㎡ (약 276평)

건물면적: 216.72㎡ (약 66평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 공화동 소재 여수고등학교 및 여수관광호텔 인근에 위치하며, 주변은 상업용, 주택, 호텔 등이 혼재된 일반 상가지대입니다. 북동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있어 차량의 접근이 용이합니다. 대중교통 이용은 인근 버스정류장 및 간선도로 접근성을 고려할 때 보통 수준으로 판단됩니다.

토지 이용 계획상 본건은 제2종일반주거지역에 해당하며, 중로 1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축 사육 제한 구역 및 여수고등학교, 자산초등학교 인근에 위치하여 상대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

여수시 공화동 일대는 여수엑스포역과 국도 17호선이 인접한 관문 지역으로, 도시 재생 뉴딜 사업 추진 등 개발이 진행되고 있는 지역입니다. 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2022년 8월 22일자 하나은행의 근저당권(채권최고액 1,116,000,000원)입니다. 본 건 경매개시결정은 2025년 6월 4일자 하나은행의 근저당권에 의한 임의경매(채권액 946,633,891원)입니다.

등기부상 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되어 있으나, 이는 말소기준권리 이하의 권리들은 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 물건명세서에 '지상권개요:'라고 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 제공되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

- 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 점유 현황 파악 및 명도 협상이 중요합니다.

- 제시외 물건: 건물명세서 상 "철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 주유소(세차장) 43㎡은 현황, 멸실 상태임"으로 기재되어 있습니다. 또한, 제시외 건물 ㄱ,ㄴ 소재가 언급되었으나, 물건명세서에 "제시외 물건 a부터 f까지 매각에서 제외"라고 명시되어 있어, 해당 제시외 물건들의 포함 여부를 반드시 확인해야 합니다.

- 기계기구: 일부 기계기구(자동세차시설, 주유기 등)에 대해 에쓰대시오일주식회사가 소유권을 주장하며 매각 제외를 요청한 상태입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 관련 서류 및 협의 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

- 공부와의 차이: 건물 표제부 상 43㎡의 주유소(세차장)가 멸실 상태인 점이 공부와의 차이로 확인됩니다.

- 기타 참고사항: 조사일 현재 출입문에 전기 사용 계약 해지(단전) 예정 통지서가 부착되어 있다고 하니, 이 점을 반드시 참고해야 합니다.

등기부채권 총액은 1,390,431,163원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 여수시 공화동의 일반 상가지대에 위치하며, 주유소, 사무실, 주택 등으로 이용되고 있습니다. 여수고등학교와 여수관광호텔 인근에 자리하고 있어, 지역 내 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다. 여수시 공화동 일대는 도시재생 뉴딜 사업과 주상복합 건설 등 개발이 추진되고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 특히 엑스포역과 국도 17호선 인접성은 교통 요충지로서의 이점을 제공합니다.

5. 생활정보

본 물건은 여수고등학교와 자산초등학교 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 여수관광호텔과 인접해 있으며, 주변 상업 시설 및 주거 지역을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

- 명도 관련: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원인 점은 실제 점유자와의 명도 과정에서 어려움이 발생할 수 있는 요인입니다.

- 권리 복잡성: 유동화 물건, 공동 담보 물건이라는 특성과 다수의 가압류 및 압류 등 복잡한 권리 관계는 추가적인 법적 검토를 요합니다.

- 제시외 물건 및 기계기구: 매각에서 제외되는 제시외 물건과 소유권이 주장되는 기계기구 등은 낙찰 후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

- 건물 멸실: 멸실된 세차장 부분은 철거 또는 재건축에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

- 전기 사용 계약 해지: 현재 전기 사용 계약 해지 예정 통지서가 부착되어 있어, 운영상 제약 또는 체납 전기료 발생 가능성이 있습니다.

- 미확인 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요' 부분이 명시되어 있으나, 해당 지상권의 존재 여부 및 상세 내용은 확인되지 않았으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 공화동에 위치한 주유소 시설로, 상업 및 주거 지역이 혼재된 입지에 자리하고 있습니다. 제2종일반주거지역에 속하며, 도로 접면도 양호한 편입니다. 대규모 도시 개발 및 지역 활성화 사업이 진행 중인 지역에 위치한다는 점은 긍정적입니다.

다만, 임대차 관계 미상, 제시외 물건 및 기계기구에 대한 소유권 주장, 멸실된 건물 부분, 전기 계약 해지 예정 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 유동화 물건 및 공동 담보 물건으로서 권리 분석에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 지역 개발 호재: 여수시 공화동 일대의 도시재생 뉴딜 사업, 주상복합 건설 등은 향후 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다.

- 주유소 부지로서의 활용 가능성: 상업 지역 내 주유소 부지는 안정적인 수요가 기대되는 입지입니다.

- 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 토지 활용 및 건물 리모델링/신축 등 다양한 개발 계획을 수립할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,724,570,000원

등기부채권 총액: 1,390,431,163원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 등기부채권 총액, 주변 시세, 낙찰가율, 권리 분석 결과, 명도 난이도, 건물 상태 및 제시외 물건 관련 분쟁 가능성 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 임대차 관계 미상, 멸실된 건물, 기계기구 소유권 분쟁 등 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 분석과 이에 따른 비용 추정이 입찰가 결정에 중요하게 작용할 것입니다. 인수 보증금은 없으므로, 이 부분은 고려 대상에서 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.