나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51602 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 204동 19층1903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '광양중진초등학교' 남서측 근거리에 위치하는
성호2차아파트 제204동 제19층 제1903호 구분건물(아파트)로서, 주변은 근린생활시설
아파트단지, 학교, 점포 등이 소재하는 성숙된주거지대임.

교통상황

본건까치 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통사항은 보통임.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 24층 중 19층 1903호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샤시창 마감 임.

이용상태

'공동주택(아파트)'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 단지 내 승강기설비,
소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

1)~4) 일단의 '아파트건부지'로서, 평지 대 사다리형 토지임.

인접 도로상태등

본건 단지는 동,서,남,북으로 도로에 접하며, 각각 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.
2) 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.
3) 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.
4) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

――.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 순천지원 2025타경51602 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 204동 19층 1903호

용도: 아파트

감정가: 65,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

주위환경: 본건은 '광양중진초등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 점포 등이 소재하는 성숙된 주거지대입니다. [cite: Appraisal Summary]

사용승인일: 2003년 11월 7일 [cite: Apartment Info, Search Result 6]

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

토지 지분: 19.497799999999998㎡

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

건물 지분: 59.79㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '광양중진초등학교' 남서측 근거리에 위치하는 성호2차아파트 204동 19층 1903호입니다. [cite: Appraisal Summary]

주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 점포 등이 혼재된 주거 지역으로, 성숙된 주거 환경을 형성하고 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

광양시 중동 1665번지 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 지역입니다. [cite: Search Result 2, 4]

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. [cite: Appraisal Summary]

단지는 동, 서, 남, 북으로 도로에 접해 있어 각 방면으로의 진출입이 편리합니다. [cite: Appraisal Summary]

인근 도로망으로는 제철로, 중마로 등이 있어 주변 지역으로의 이동이 수월합니다. [cite: Search Result 2]

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 중로 1류, 중로 2류, 광로 2류 도로에 접해 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

가축사육제한구역(모든 가축 제한 지역)이며, 광양중진초등학교와 관련하여 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2025년 6월 4일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. [cite: Registry Summary]

본 경매 절차로 인해 주택도시보증공사의 강제경매, 광양시의 압류 등은 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: Registry Summary]

3.2. 임차인 현황 및 인수 가능성

임차인: 남유미

보증금: 82,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 7월 13일

확정일자: 2020년 6월 5일

대항력: 있음

주의사항: 을구 5번 순위 주택임차권등기가 있으며, 임대차보증금 82,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. [cite: Registry Summary, Property Statement Notes]

임대관계는 현재 미상으로 확인됩니다. [cite: Appraisal Summary]

3.3. 채권 총액 및 말소기준 권리

등기부채권 총액: 82,000,000원 (이는 특정 권리채권의 합계로 보이며, 모든 채권을 포함하는 것은 아닐 수 있습니다.)

말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매 (2025-06-04) [cite: Registry Summary]

인수되는 권리: 을구 5번 주택임차권 (남유미, 82,000,000원) [cite: Registry Summary, Property Statement Notes]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 점포 등이 밀집한 성숙된 주거 지역으로 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

대규모 단지인 성호2차 아파트 단지 내 상가와 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. [cite: Search Result 2]

4.2. 학군 및 편의시설 접근성

단지 인근에 '광양중진초등학교'가 위치하여 학군이 양호합니다. [cite: Appraisal Summary, Search Result 5]

인근 편의시설로는 광양사랑병원, 홈플러스(광양점), 중동공원, 광양시립 중마도서관 등이 언급됩니다. [cite: Search Result 2]

5. 생활정보

5.1. 건물 구조, 설비 및 상태

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조, 평슬래브지붕, 24층 중 19층입니다. [cite: Appraisal Summary]

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지 마감 등

창호: 샤시창 마감

설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 설비 및 단지 내 승강기, 소화전 설비가 갖추어져 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

건축 연한: 2003년 준공으로 약 23년 경과되었습니다. [cite: Apartment Info, Search Result 6]

5.2. 단지 규모 및 주차 시설

아파트명: 성호2차아파트 (201~205동, 206~215동으로 구성되며, 본 물건은 204동에 해당합니다.) [cite: Apartment Info, Search Result 13]

총 세대수: 약 4,125세대 (2-1차 4125세대 [cite: Search Result 2], 2-2차 2,352세대 [cite: Search Result 4, 6, 11], 총합계는 더 많을 수 있습니다. 본 보고서에서는 4,125세대로 표기합니다.)

동 수: 15개동 (2-1차 기준) [cite: Search Result 2]

주차 대수: 총 2,494대 (세대당 약 1.06대) [cite: Search Result 6, 11]

5.3. 미납 관리비

2025년 6월 기준으로 미납 관리비 250,410원이 확인되었습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. [cite: Property Statement Notes]

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 보증금 인수

등기부등본상 을구 5번의 주택임차권(남유미, 보증금 82,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. [cite: Registry Summary, Property Statement Notes]

만약 임차인의 보증금이 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 해당 보증금 잔액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 본 물건의 총 실질 매입 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

6.2. 건축 연한 및 노후화

2003년에 준공되어 23년이 경과한 아파트로, 향후 건물 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다. [cite: Apartment Info, Search Result 6]

6.3. 주변 시설 (혐오시설)

주변 지역에 대한 초기 지도 검색 결과, 명확하게 드러나는 혐오시설(예: 산업 폐기물 처리장, 대규모 공해 시설 등)은 파악되지 않았습니다. [cite: Search Result 1, 3, 4, 5, 10]

주변 환경은 주로 아파트 단지, 학교, 공원, 상가 등으로 구성되어 있습니다. [cite: Search Result 2, 5]

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동의 대규모 아파트 단지인 성호2차 아파트로, 초등학교 인접 등 양호한 입지조건과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 특징은 선순위 임차인 남유미 씨의 보증금 82,000,000원 인수 부담입니다. 현재 감정가(65,000,000원)보다 높은 보증금액이므로, 배당에서 전액 회수되지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 또한 20년 이상 경과한 건축 연한과 미납 관리비도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 성숙된 아파트 단지 내 위치하여 꾸준한 임대 수요 및 가치 유지 가능성이 있습니다.

* 초등학교 인접: 교육 환경이 우수하여 자녀가 있는 가구의 선호도가 높을 수 있습니다.

* 대단지 규모: 단지 내 관리 편의시설 및 주거 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 59.79㎡ 면적의 최근 거래 사례 (2026년 6월~7월)는 65,000,000원(4층) 및 63,000,000원(12층)입니다. [cite: Sales JSON 1, 3]

* 평균 시세는 약 64,000,000원 수준으로 파악됩니다.

입찰가 산정 시 고려사항:

본 물건은 선순위 임차인 보증금 82,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다. 이는 현재 감정가(65,000,000원) 및 최근 시세(약 64,000,000원)보다 높은 금액입니다.

만약 임차 보증금이 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰가 외에 추가로 82,000,000원을 부담해야 하므로, 총 매입 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 큽니다.

따라서, 본 물건의 낙찰가는 임차 보증금 인수 부담을 충분히 반영하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 임차인의 배당 요구 현황 및 배당표 확정 여부를 반드시 확인해야 합니다.

현재 정보만으로는 적극적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 만약 인수 부담을 감안하여 입찰한다면, 실질적인 총 매입 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 현재 시장가(약 64,000,000원)를 크게 넘어서지 않도록, 낙찰가는 시장가 대비 현저히 낮은 수준으로 산정되어야 할 것입니다.

예상 입찰가: (추후 배당 관련 정보 확인 후 결정 필요)

권리 분석상 임차 보증금 인수 부담이 매우 크므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.