나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51151 [1] 전라남도 함평군 나산면 월봉리 457 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 함평군 나산면 월봉리 소재 '용산마을' 북서측 인근의 농경지대에 위치함.

교통상황

제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지, '전(휴경), 분묘 소재, 또 다른 분묘의 벌안 등.

인접 도로상태

지적도상 맹지로서, 밭두렁 등을 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>

제시목록 외의 물건

대상 토지의 동측에 분묘 3기 및 석물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황은 맹지, 일부 묘지
분묘 3기 소재
분묘 주변의 석물 및 수목(황금측백 등) 매각 제외
농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51151 (1)

소재지: 전라남도 함평군 나산면 월봉리 457

용도: 전 (농지)

매각대상: 토지 매각

토지면적: 747.00㎡ (약 226평)

감정가: 20,916,000원

경매구분: 부동산강제경매

주요채권자: 농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동 (및 기타 채권자 다수)

1.1. 입지조건

위치: 함평군 나산면 월봉리 소재 '용산마을' 북서측 인근 농경지대.

주위환경: 전형적인 농경지대로 형성되어 있으며, 인근에 마을이 소재함.

교통: 제반 교통사정은 보통 수준이나, 본 물건은 지적도상 맹지(도로 없음)로 접근성에 제한이 있음.

도로 상태: 지적도상 맹지로서, 밭두렁 등을 통하여 출입하는 상황임.

이용상태: 부정형의 완경사지로, 현재 전(휴경) 상태이며 분묘가 소재하고 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2001년 7월 11일자 (2)가압류 (농업협동조합중앙회).

매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상의 대부분의 권리(가압류, 가압류, 압류)는 말소기준권리 이하로, 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리는 없으나, 분묘기지권 성립 여지가 있어 토지 이용에 영향을 줄 수 있음.

총 채권액 (등기부상 기재된 일부 채권 합계): 62,729,835원. (주의: 이는 본 경매를 개시한 채권액 126,103,424원을 제외한 금액으로, 실제 채권 총액은 더 많을 수 있습니다.)

주요 채권자: 나산농업협동조합, 농업협동조합중앙회, 농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동, 목포세무서장, 근로복지공단 등.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인은 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

본 물건은 개별 상권이나 상업 시설이 발달한 지역이 아닌 농경지대에 위치해 있습니다.

주변의 '용산마을' 등 거주 지역을 중심으로 한 생활권의 영향을 받으며, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

농경지 자체의 상업적 가치는 낮으나, 인근 지역의 농업 활동과 연계될 가능성은 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 인근 마을의 기본적인 편의시설(마트, 병원 등) 이용 가능.

교육시설: 인근 마을의 초등학교 등 교육 시설 정보는 별도 확인 필요.

의료시설: 함평군 나산면에 나산보건지소 등이 소재함.

관광/문화시설: 함평 지역은 관광지로도 알려져 있으나, 본 물건지에서 직접적인 접근성은 낮음.

1.5. 잠재적 리스크

맹지(도로 없음): 지적도상 도로에 직접 접하지 않아 차량 진입 및 건축 행위에 제약이 매우 큽니다. 밭두렁을 통한 통행은 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

분묘 소재 및 분묘기지권: 토지 동측에 분묘 3기가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다.

농지취득자격증명 필요: 농지법에 따라 농지취득자격증명서 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않습니다.

매각 제외 물건: 분묘 주변의 석물 및 수목(황금측백 등)은 매각에서 제외되므로, 실제 취득 가능한 토지 경계 및 면적 확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한: 계획관리지역으로 건폐율 40%, 용적률 100%가 적용되며, 가축사육제한구역(상대제한구역)에 해당하여 가축 사육에 제한이 있습니다.

낮은 감정가 대비 높은 채권액: 본 건 경매를 발생시킨 채권액(126,103,424원)이 감정가(20,916,000원)를 크게 초과합니다. 이는 채권 확보를 위한 경매이므로 유찰 가능성이 있거나, 저가 낙찰의 가능성도 있습니다.

인근 유사 토지 사례: 함평군 나산면 월봉리 인근의 전(밭) 토지가 평당 6만원 ~ 11만원 수준에서 거래된 사례가 있습니다. (단, 도로 접면, 지목, 용도지역 등 조건이 상이할 수 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 농경지로서, 맹지, 분묘 소재, 농지취득자격증명 필요 등 다수의 물리적, 법적 제약 사항을 가지고 있습니다.

토지 자체의 개발 가능성은 매우 낮으며, 농업용으로 이용하기에도 접근성 및 분묘 관련 문제가 선결되어야 합니다.

권리 분석상 인수할 부담은 적으나, 토지 이용에 직접적인 영향을 주는 제약 사항들이 많아 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

소액 투자가 가능하나, 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 현장 확인 및 법률 검토를 철저히 해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가: 2천만원대의 낮은 감정가로 소액으로 접근 가능한 투자 기회가 될 수 있습니다.

농지 활용 가능성 (조건부): 농지법 규정을 준수하고 맹지 및 분묘 관련 문제를 해결할 수 있다면, 농업 경영 또는 인근 농지와 합필하여 활용할 가능성이 있습니다. (단, 이는 매우 제한적입니다.)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 가장 큰 리스크는 '맹지'라는 점과 '분묘'의 존재입니다. 이는 토지 이용의 기본적인 제약 사항이며, 이를 해결하기 위한 추가적인 비용이나 노력이 발생할 수 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차, 관련 법규 준수 여부도 중요한 고려 사항입니다.

유찰 가능성을 고려하여, 1차 입찰에서는 감정가(20,916,000원) 대비 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다. 맹지 및 분묘 등의 제약으로 인해 낙찰가가 감정가 이하로 형성될 가능성이 높습니다.

본 건의 경우, 현장 답사를 통해 분묘의 관리 상태, 접근로 확보 가능성, 주변 농지 이용 현황 등을 면밀히 파악하고, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인하는 것이 필수적입니다. 이러한 제반 사항들을 종합적으로 고려하여, 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가의 50% ~ 70% 범위(약 10,458,000원 ~ 14,641,200원)에서 보수적으로 고려하되, 현장 조사 결과 및 입찰 참여자들의 동향에 따라 달라질 수 있습니다. 철저한 사전 조사를 바탕으로 보수적인 금액으로 접근하는 것을 권합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.