나이스옥션 법원경매 순천 2025타경430 [1] 전라남도 고흥군 도덕면 가야리 3263-13 양어장 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경430 [1] 전라남도 고흥군 도덕면 가야리 3263-13 양어장 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2025타경430 | 소재지: 전라남도 고흥군 도덕면 가야리 3263-13 | 감정가: 148,112,100원 | 최저가: 82,942,000원 | 용도: 양어장

1. 물건 보고서

1.1. 사건 정보

사건번호: 순천지원 2025타경430 (1)

소재지: 전라남도 고흥군 도덕면 가야리 3263-13

용도: 양어장

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 148,112,100 원

소유자/채무자: 박OO

채권자: 고OOOOOOOOO

1.2. 면적 및 매각 범위

토지면적: 1,189.00㎡ (약 359.6평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (건물은 매각 제외)

1.3. 특이사항 및 주의사항

일괄매각 조건: 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구(1-3의 3 브로와, 1-5 사료교반기)가 매각에 포함된 **일괄매각** 건입니다.

**중요 주의사항:** 일괄매각 대상인 기계기구 중 **브로와 및 사료교반기가 소재불명** 상태입니다. 이는 입찰가 산정에 중대한 영향을 미치므로, 입찰 전 현장 확인 및 감정평가서 재검토가 필수적입니다.

2. 분석 및 평가

2.1. 입지 조건

최고의 입지:

본 물건은 고흥군 도덕면 가야리 '당동마을' 남서측 인근, 해안가 양어장 단지에 위치한 토지입니다. 주변은 해안 양어장과 경지정리지대가 주를 이루는 전형적인 농어촌 환경입니다.

교통 및 접근성:

본건 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과하고 있어 차량 접근성은 대체로 무난한 것으로 평가됩니다. 지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 땅)이나, 현황으로는 북서측 양어장 단지 내 도로에 접하여 현재 양어장 부지로서 이용하는 데는 문제가 없습니다.

형태 및 이용상태:

2필지가 일단의 정방형 토지로서 현재 양어장 부지로 이용 중입니다.

2.2. 권리 분석

임의경매:

채권자의 임의경매 신청 건으로, 소유자와 채무자가 동일하여 권리관계는 비교적 단순합니다.

매각 대상:

본건은 토지만 매각하는 것이지만, 특이하게 공장저당법에 의한 기계기구 일부가 포함된 일괄매각입니다. 기계기구 중 일부가 소재불명인 점은 낙찰자가 인수하는 범위와 유치권 등 다른 권리 발생 가능성을 신중하게 따져보아야 합니다.

임대차 관계:

임대차 관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 실제 점유자 및 임대차 관계 유무를 확인해야 명도 리스크를 최소화할 수 있습니다.

2.3. 상권 분석

본 물건은 상업시설이 아닌 전문 용도(양어장) 토지입니다. 따라서 일반적인 상권 분석은 의미가 없으며, **수산업(양식업) 시장의 동향 및 전망**이 주요 분석 대상입니다. 어촌계 및 인근 양어장 현황 파악을 통한 지역 양식업 경쟁력을 분석해야 합니다.

2.4. 생활 정보 및 주변 환경

생활 환경:

주변에 '당동마을'이 위치하나, 기본적인 편의시설 외 대형 마트, 병원 등의 생활 편의시설은 고흥읍 등 외지로 이동해야 합니다. 전형적인 해안 농어촌 환경입니다.

혐오시설:

제시된 정보와 일반적인 검색 결과, 본 물건지 주변에는 특이한 대규모 산업 시설이나 기피 시설(예: 쓰레기 매립장, 화장장 등)은 없는 것으로 보이나, 인근에 양어장이 밀집해 있어 양식 시설 특유의 환경적 요소는 감안해야 합니다.

토지이용계획 및 제한 상태:

**가장 중요한 제한 사항**은 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등 다양한 중첩 규제입니다. 이는 양어장 외 다른 용도로의 변경이나 대규모 개발 행위를 **극히 제한**합니다. 오직 현행 용도(양어장) 유지 및 관련 시설의 신축/증축 범위 내에서만 투자가 가능합니다.

2.5. 잠재적 리스크

토지이용 규제 리스크:

자연환경보전지역 및 수산자원보호구역 내에 있어 개발 행위가 매우 제한적입니다. 투자 목적이 현 양어장 유지 및 운영이 아니라면 투자를 재고해야 합니다.

기계기구 소재불명 리스크:

일괄매각에 포함된 브로와와 사료교반기의 소재불명은 채권자가 해당 기계기구를 확보하지 못했거나, 이미 폐기/이전되었을 가능성을 내포합니다. 이는 낙찰 후 잔금 납부나 소유권 이전에 복잡한 문제를 야기할 수 있으므로, 입찰 전 법원 또는 감정인에게 해당 사항의 처리 방안을 문의해야 합니다.

도로 리스크:

지적도상 맹지이고, 현황 도로가 양어장 단지 내 도로에 의존하고 있어 향후 도로 사용에 대한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 토지이용규제가 중첩된 전문 용도(양어장) 토지입니다. 감정가 대비 면적과 입지(해안 근접)는 준수하나, 가장 큰 리스크는 **일괄매각 조건 내 소재불명 기계기구**와 **강력한 개발 행위 제한**입니다.

따라서 본 물건은 일반 투자자보다는 **실제 양식업을 계획하거나, 인근 양어장 부지를 확장하려는 전문 투자자**에게 적합합니다. 소재불명 기계기구에 대한 법률적 책임 소재와 비용 부담을 명확히 확인한 후 입찰에 참여해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

양식업 전문 용도:

현황 양어장 부지로서 즉시 이용 가능한 형태를 갖추고 있습니다.

비교적 안정된 입지:

주요 간선도로 접근성이 무난하며, 해안가 양어장 단지 내에 위치하여 양식업 환경이 조성되어 있습니다.

명확한 소유 관계:

소유자와 채무자가 동일인으로 권리 분석이 비교적 명료합니다.

법원 정보

순천지원 경매1계