나이스옥션 법원경매 목포 2025타경397 [1] 전라남도 신안군 팔금면 읍리 104-4 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경397 [1] 전라남도 신안군 팔금면 읍리 104-4 근린시설 경매

• 사건번호: 2025타경397
• 주소: 전라남도 신안군 팔금면 읍리 104-4
• 용도: 근린시설

목포지원 경매5계 2025타경397 | 소재지: 전라남도 신안군 팔금면 읍리 104-4 | 감정가: 162,493,340원 | 최저가: 162,493,340원 | 용도: 근린시설

1. 목포지원 2025타경397 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경397 (1)

소재지: 전라남도 신안군 팔금면 읍리 104-4

용도: 근린생활시설

감정가: 162,493,340 원

토지 면적: 277.00㎡ (약 83.8평)

건물 면적: 138.69㎡ (약 41.9평)

건물 제시외 면적: 111.00㎡ (약 33.6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOO

2. 주요 내용 요약

2.1. 물건 개요

토지: 전라남도 신안군 팔금면 읍리 104-4에 위치한 277.00㎡(약 83.8평)의 상업용 부지입니다. 장방형에 가까운 평지이며 북측 및 서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다. 계획관리지역, 자연취락지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있습니다.

건물: 시멘트벽돌조 스라브 및 판넬지붕 단층 건물로, 1970년 7월 1일 사용 승인되었습니다. 2003년 12월 23일 근린생활시설(96.39㎡)이 증축되었습니다. 총 건물 면적은 138.69㎡(약 41.9평)이며, 상업용으로 이용 중입니다. 기본적인 급배수 및 위생 설비가 갖추어져 있습니다.

특이사항 및 주의사항:

법정지상권 성립 가능성이 있습니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물 4개(총 면적 약 111.00㎡)도 포함됩니다.

목록 2 건물 및 제시 외 건물 'ㄹ' 일부가 인접 필지에 걸쳐 있습니다.

이동 및 철거가 용이한 지주간판은 매각 대상에서 제외됩니다.

3. 상세 분석

3.1. 입지 조건

위치 및 주위 환경:

전라남도 신안군 팔금면 읍리 104-4는 팔금면사무소 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 건물로 이루어진 지역입니다.

교통 상황:

인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 암태면과는 중앙대교로, 안좌면과는 신안1교로 연결되어 육지와 연계성이 좋습니다. 805번 지방도가 지나가며, 목포까지 가는 버스 노선(2004번)이 운행됩니다.

토지 이용 현황:

본 물건은 장방형에 가까운 평지로, 상업용 부지로 이용되고 있습니다. 북측과 서측으로 왕복 2차선 도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

계획관리지역, 자연취락지구로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 소하천구역, 소하천예정지 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 있습니다.

3.2. 건물 현황

구조 및 연혁:

건물은 시멘트벽돌조 스라브 및 판넬지붕 단층 건물로, 1970년 7월 1일 건축물 사용승인을 받았습니다. 2003년 12월 23일 근린생활시설(96.39㎡)이 증축되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시창 등으로 구성되어 있습니다.

이용 상태:

현재 상업용으로 이용되고 있습니다.

설비 내역:

기본적인 급배수 및 위생 설비가 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물 (제시외 건물):

건물 외 별도로 제시외 건물 4개가 존재하며, 평가 대상에 포함됩니다.

- 제시외 건물 ㄱ: 사이딩판넬, 판넬지붕 단층 (약 44㎡, 약 13.3평) - 옥상 소재, 숙소 용도 추정.

- 제시외 건물 ㄴ: 사이딩판넬, 판넬지붕 단층 (약 5㎡, 약 1.5평) - 1층 소재, 입구 용도 추정.

- 제시외 건물 ㄷ: 샷시조, 판넬지붕 단층 (약 12㎡, 약 3.6평) - 1층 소재, 작업장 용도 추정.

- 제시외 건물 ㄹ: 판넬 및 조적조, 판넬지붕 단층 (약 50㎡, 약 15.1평) - 1층 소재, 작업장 용도 추정.

3.3. 권리 분석

주요 권리 관계:

본 물건의 가장 큰 권리 상 쟁점은 '법정지상권' 성립 가능성입니다. 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 토지 매각 시에도 건물은 철거되지 않고 토지 사용권을 인정받는 권리입니다. 낙찰자는 법정지상권 성립 여부를 면밀히 검토하고, 이에 따른 건물 철거 또는 건물 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

기타 권리 사항:

제공된 정보 내에서는 별도의 추가적인 복잡한 권리 관계는 확인되지 않으나, 경매 진행 과정에서 변동될 수 있으므로 입찰 전 등기부등본 및 현황 조사를 통해 최신 권리 내역을 반드시 확인해야 합니다.

총괄:

권리 분석 상 가장 주의해야 할 사항은 법정지상권이며, 이 부분이 본 물건의 향후 활용 및 가치에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

3.4. 상권 분석

주변 상업 환경:

본 물건이 위치한 신안군 팔금면 읍리는 팔금면사무소가 인근에 위치한 지역으로, 주변이 상업용 등으로 이루어져 있어 지역 기반의 상권을 형성하고 있을 것으로 예상됩니다. 신안군은 최근 섬과 육지를 잇는 연륙교 개통으로 관광객이 증가하는 추세이며, 이에 따라 지역 상권 활성화 움직임도 나타나고 있습니다.

유동인구 및 접근성:

인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용객의 접근성이 양호합니다. 도로 접면이 좋아 차량을 이용한 접근도 용이합니다.

잠재적 상권 특성:

팔금면은 관광객 방문이 늘고 있는 신안군의 일부로서, 향후 지역 특산물(멀베리, 유채꽃 등)을 활용한 관광객 대상 상업 시설의 잠재력을 가질 수 있습니다. 그러나 읍리 지역의 특성상 대도시권의 활발한 상권과는 다른, 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 비교적 안정적인 상권일 것으로 판단됩니다.

3.5. 생활 정보

편의 시설:

팔금면사무소, 우체국, 파출소 등 기본적인 행정 시설이 인근에 위치해 있습니다. 식당(뻘뚱 등)이나 편의점 등의 기본적인 생활 편의 시설은 해당 지역 내에 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

주거 환경:

본 물건은 근린생활시설로, 주된 용도는 상업용이므로 직접적인 주거 편의보다는 상업 활동을 위한 기반 시설로서의 의미가 큽니다. 제시외 건물 중 '숙소' 용도로 추정되는 건물이 있어, 일부 숙식 기능은 가능할 수 있습니다.

3.6. 잠재적 리스크

법정지상권 문제:

가장 큰 리스크 요인으로, 법정지상권이 성립될 경우 토지 낙찰 후에도 건물 철거가 불가능하거나, 건물 소유자와의 복잡한 협상이 필요할 수 있습니다. 이는 건물 활용에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

건물 및 제시외 건물 일부 인접 필지 침범:

본 물건의 건물(목록 2) 및 제시외 건물 'ㄹ'의 일부가 인접 필지에 걸쳐 있다는 점은 경계 측량 및 소유권 분쟁의 소지가 있습니다. 정확한 현황 파악 및 해결 방안 마련이 필수적입니다.

건축물 노후화:

건물의 사용승인일이 1970년으로, 약 50년 이상 경과하여 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다. 유지보수 및 리모델링, 또는 재건축 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한:

계획관리지역 외에 자연취락지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 용도지역 및 제한 사항이 존재하여, 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

혐오 시설:

주변에 혐오 시설에 대한 언급은 없으나, 실제 현장 방문 및 상세 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

3.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 신안군 팔금면의 상업 지역에 위치한 근린생활시설로, 교통 접근성이 양호하고 도로에 잘 접해 있다는 장점이 있습니다. 또한, 1970년대 건축물임에도 불구하고 증축된 건물과 다수의 제시외 건물을 포함하고 있어 활용 가능성이 엿보입니다.

그러나 법정지상권 성립 가능성, 일부 건물의 인접 필지 침범, 건축물의 노후화 등 잠재적인 리스크가 명확히 존재합니다. 특히 법정지상권 문제는 낙찰 후 건물을 어떻게 활용할지에 대한 근본적인 질문을 던지게 합니다.

투자자께서는 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 법률 전문가와의 상담을 통해 법정지상권의 성립 여부 및 그 영향, 인접 필지 침범 문제 해결 방안 등을 명확히 파악한 후에 신중하게 접근하실 것을 권장합니다.

3.8. 투자 포인트

법정지상권 해소 후 활용 방안 모색:

만약 법정지상권이 성립되지 않거나, 성립되더라도 건물 소유주와의 원만한 협의를 통해 합리적인 사용 조건(토지 임대료 지급 등)을 이끌어낼 수 있다면, 기존 건물을 활용하거나 리모델링하여 상업 시설로 운영하는 방안을 고려해 볼 수 있습니다.

토지 가치 상승 잠재력:

계획관리지역 내 상업 용지로서, 신안군의 관광 개발 및 연륙교 개통으로 인한 지역 가치 상승 추세를 고려할 때, 장기적인 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

지역 특산물 및 관광 연계 가능성:

팔금도 지역의 멀베리(꾸지뽕), 유채꽃 등 특산물 및 관광 자원과 연계하여, 해당 상가를 활용한 체험 공간, 특산물 판매장, 또는 지역 특색을 살린 음식점 등으로 개발할 경우 새로운 부가가치를 창출할 수 있습니다.

주변 시세 비교 및 감정가 대비 가치 분석:

인근 지역의 유사 부동산 거래 사례 및 감정 평가액을 면밀히 비교 분석하여, 본 물건의 현재 가치와 잠재적 가치를 객관적으로 평가하는 것이 중요합니다.

법원 정보

목포지원 경매5계