나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32964 [1] 광주광역시 동구 계림동 538-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 계림동 소재""계림홈플러스""남서측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 상가 등이 소재하는 정비된 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형 평지이며, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 8m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 벽돌조 강판지붕 단층 건물로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 및 타일마감 등,
내벽 : 벽지 도배마감 등임.
창호 : 목재 유리 등.

이용상태

일련번호 2-가) 주택로 이용중임..

설비내역

일련번호 가) 일반적인 급배수 및 위생설비, 난방시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층, 다용도실, 약 26.5㎡임.

공부와의 차이

일련번호 2-가) 공부상 면적(38.01㎡)과 실측 면적(약 45.5㎡)이 상이하며, ""벽돌조 시멘트기와지붕""이나, 현황 ""벽돌조 강판지붕 ""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물 매각 포함. 일괄매각. 목록2. 공부상 벽돌조 시멘트기와지붕, 면적 38.01㎡이나 현황 벽돌조 강판지붕, 면적 45.5㎡ 임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32964 (1)

소재지: 광주광역시 동구 계림동 538-3 (신주소: 광주광역시 동구 무등로306번길 29-6)

용도: 단독주택

감정가: 176,855,000원

토지 면적: 81.50㎡ (약 24.65평)

건물 면적: 43.62㎡ (약 13.19평) - 공부상 면적

제시외 건물: 26.50㎡ (약 8.02평) - 다용도실 (판넬조)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 광주동부신협 (등기부등본상 확인)

구조: 벽돌조(연와조) 단층, 현재 현황 지붕은 강판 (공부상 시멘트기와지붕)

건축 연도: 1990년 (등기부등본상 소유권 이전일 기준 추정)

1.2. 입지 조건

위치: 광주광역시 동구 계림동 소재 "계림홈플러스" 남서측에 위치합니다. [cite: APPRAISAL_LAND]

주변 환경: 단독주택 및 상가 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: APPRAISAL_LAND]

교통: 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다. [cite: APPRAISAL_LAND]

도로: 북동측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있어 차량 접근 및 이용이 용이합니다. [cite: APPRAISAL_LAND]

토지 이용 계획: 준주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 속합니다. [cite: APPRAISAL_LAND]

제한 사항: 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률) 및 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 해당합니다. [cite: APPRAISAL_LAND]

혐오 시설: 주변을 탐색한 결과, 특별히 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

1.3. 권리 분석

말소 기준 권리: 2018년 3월 9일 접수된 광주동부신협의 근저당권(채권액 12,000,000원)이 말소 기준 권리이며, 해당 권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: DEED_LAND, DEED_BLD]

소유권: 현재 소유자는 2004년 4월 26일 매매를 통해 소유권을 이전받은 박홍곤 씨입니다. [cite: DEED_LAND, DEED_BLD]

채권 총액: 등기부등본상 확인되는 채권 총액은 45,368,465원입니다. [cite: DEED_LAND, DEED_BLD]

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. [cite: TENANT, APPRAISAL_BLD]

매각 포함 사항: 제시외 건물(약 26.5㎡, 다용도실)이 매각에 포함됩니다. [cite: AUCTION_INFO, APPRAISAL_BLD]

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다. [cite: AUCTION_INFO]

1.4. 상권 분석

주변 상권: 본건은 계림동 주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 "계림홈플러스"가 있어 기본적인 편의 시설 이용이 용이합니다. [cite: APPRAISAL_LAND]

상업 시설: 단독주택과 상가 등이 혼재하는 지역으로, 국지적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

공시지가/실거래가 비교: 제공된 최근 매매 정보를 보면, 인근 지역의 다세대 주택 매매 사례가 있습니다.

* 530-1번지, 1990년 준공, 전용면적 63.91㎡, 2025년 1월 5,100만원 거래.

* 562-20번지, 2005년 준공, 전용면적 80.07㎡, 2026년 2월 10,000만원 거래.

* 565-9번지, 2001년 준공, 전용면적 24㎡, 2025년 12월 2,900만원 거래.

본건은 단독주택이므로 다세대 주택과의 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. [cite: SALE_INFO]

1.5. 생활 정보

편의시설: "계림홈플러스"가 인근에 위치하여 쇼핑 및 생활 편의 시설 접근이 용이합니다. [cite: APPRAISAL_LAND]

교통: 일반적인 대중교통 이용이 가능하며, 자가용 접근도 원활합니다. [cite: APPRAISAL_LAND]

주거 환경: 조용한 주택가에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

건물 설비: 일반적인 급배수, 위생, 난방 시설이 구비되어 있습니다. [cite: APPRAISAL_BLD]

1.6. 잠재적 리스크

중복 사건: 해당 물건은 중복 사건으로 진행 중인 점을 인지해야 합니다. 이는 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다. [cite: AUCTION_INFO, SPECIAL_PROPERTY_INFO]

공부상 면적과 현황 면적 차이: 건물 본채의 공부상 면적(38.01㎡)과 현황 실측 면적(약 45.5㎡)에 차이가 있으며, 지붕 재질 또한 공부상(기와)과 현황(강판)이 다릅니다. 이는 향후 건축물대장 변경 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다. [cite: AUCTION_INFO, APPRAISAL_BLD, BLD_REG]

제시외 건물: 제시외 건물(약 26.5㎡, 다용도실)이 매각에 포함되나, 판넬조 등으로 시공되어 있어 실제 가치는 낮을 수 있으며, 철거 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다. [cite: APPRAISAL_BLD]

임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. [cite: APPRAISAL_LAND, APPRAISAL_BLD]

토지 이용 제한: 상대보호구역, 전통상업보존구역 등의 토지 이용 제한이 있어 향후 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있습니다. [cite: APPRAISAL_LAND]

1.7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 계림동의 주택가에 위치한 단독주택 경매 물건입니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하여 말소 기준 권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 중복 사건 진행, 공부와 현황의 차이, 제시외 건물 포함 등은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

주변 다세대 주택 매매 사례를 볼 때, 지역 내 부동산 가치를 고려한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

입지: 도심 지역 내 주택가에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

토지 가치: 81.50㎡의 토지를 일괄 매각받는다는 점에서 토지 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

명도: 임차인 현황 보증금 합계가 0원이므로, 명도 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 176,855,000원

주변 다세대 매매 시세 분석 (참고용):

* 530-1번지 (1990년 준공, 63.91㎡): 5,100만원 (2025년 1월) -> ㎡당 약 80만원

* 562-20번지 (2005년 준공, 80.07㎡): 10,000만원 (2026년 2월) -> ㎡당 약 125만원

* 565-9번지 (2001년 준공, 24㎡): 2,900만원 (2025년 12월) -> ㎡당 약 120만원

본건은 단독주택으로, 주변 다세대 주택 시세와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 고려됩니다.

현재 파악된 건물 면적(43.62㎡) 및 제시외 건물(26.50㎡)을 고려하면, 현황 이용 면적은 약 70.12㎡입니다.

토지 면적(81.50㎡)과 건물 면적 등을 종합적으로 고려하여, ㎡당 약 90만원 ~ 120만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

보수적인 추정치:

* 토지 81.50㎡ * 1,000,000원 = 81,500,000원

* 건물 43.62㎡ * 700,000원 (노후도 고려) = 30,534,000원

* 제시외 건물 26.50㎡ * 200,000원 = 5,300,000원

* 대략적인 합계: 약 117,334,000원

낙찰가는 현장 조사, 권리 관계의 미세 변수, 입찰 경쟁 상황 등에 따라 달라집니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 감정가의 70~80% 수준인 124,000,000원 ~ 141,000,000원 으로 제안합니다.

현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.