나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5390 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1473-2 엘리움 3층311호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 부산 지하철 2호선 ""장산역"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 ""장산역""이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬라브 지붕 15층 건 내 제3층 제311호로서
(사용승인일 : 2011년 5월 30일)
외벽 : 알루미늄복합판넬 및 화강석 붙임 마감 등
내벽 : 내부 인테리어 마감 등
창호 : 페어글래스창 구조 등임.

이용상태

근린생활시설(상호명 : 더바른교정재활센터)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 소화설비, 승강기 설비, 천정형 냉난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 광대로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

근린생활시설(상호명: 더바른교정재활센터)로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5390 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1473-2 엘리움 3층311호

용도: 제1종 및 제2종 근린생활시설, 의료시설, 교육연구시설

감정가: 533,000,000원

토지면적: 13.21㎡ (약 3.99평)

토지지분: 13.21㎡ (약 3.99평)

건물면적: 92.66㎡ (약 28.00평)

건물지분: 92.66㎡ (약 28.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대형선망수산업협동조합

건물구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트 슬라브 지붕, 15층 건물 내 제3층 제311호

사용승인일: 2011년 5월 30일

토지 형상 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

건축물대장상 토지 전체 면적: 2109.9㎡

건축물대장상 연면적: 25177.14㎡

건축물대장상 건폐율: 68.32%

건축물대장상 용적률: 864.28%

건축물대장상 총 호실 수: 64호

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 부산 지하철 2호선 "장산역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 "장산역"이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태

본건은 북동측 및 북서측으로 광대로와 각각 접하여 차량 접근성이 용이합니다.

3. 권리분석

권리분석

* 경매기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5390 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대형선망수산업협동조합

* 임차인 현황

- 임차인 1: (주)광건설

보증금: 0원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2013-02-08

확정일자: 없음

대항력: 있음

비고: 인수 보증금은 0원이나, 대항력이 존재하므로 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

- 임차인 2: 강성민

보증금: 20,000,000원

차임: 1,557,500원

전입일자(사업일자): 2021-06-25

확정일자: 2025-04-17

배당신고일자: 2025-06-18

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약

말소기준권리: 을11 근저당권 (대형선망수산업협동조합, 2021-01-06 접수)

모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액: 456,589,683원

* 특이사항

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 지상권 설정 내역은 확인되지 않았습니다. 이는 잠재적 인수 부담이 될 수 있으므로, 현장 조사 및 권리관계 재확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

상권분석

* 주위 환경

본건이 위치한 해운대구 좌동은 부산 지하철 2호선 장산역을 중심으로 상업 및 업무시설이 밀집된 지역입니다.

* 이용 현황

현재 근린생활시설(상호명: 더바른교정재활센터)로 이용 중입니다.

* 상권 특성

장산역 인근은 대중교통 접근성이 뛰어나고 유동인구가 풍부하여 다양한 업종의 근린생활시설이 성업 중입니다. 본건은 대로변에 접하여 있어 가시성과 접근성이 우수하며, 주변 상업시설들과 함께 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

* 교통

부산 지하철 2호선 장산역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 차량으로의 접근도 용이합니다.

* 편의시설

주변 상업지역에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 및 영업 활동에 편리합니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않음)

* 주변 시설

주변에 대규모 주거단지 및 업무시설이 있어 안정적인 수요 기반을 확보하고 있습니다.

* 혐오시설

조사 결과, 본건 소재지 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (주)광건설

보증금이 0원이지만 대항력이 존재하므로, 계약 조건 및 향후 발생 가능한 분쟁에 대한 확인이 필요합니다.

* '더바른교정재활센터' 임대차 관계

현재 물건이 '더바른교정재활센터'로 이용 중이나, 임대관계는 미상으로 명시되어 있습니다. 현재 임차인과의 원만한 협의 또는 명도 절차 진행 가능성을 사전에 검토해야 합니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'

물건명세서에 지상권이 기재되어 있으나 등기부상 확인되지 않는 점은 잠재적인 인수 부담이 될 수 있습니다. 이에 대한 명확한 사실관계 확인이 필수적입니다.

* 시장 변동성

부동산 시장의 경기 변동 및 지역 내 유사 물건의 공급 상황에 따라 시세 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 부산 해운대구 장산역 역세권에 위치한 근린상가 물건으로, 입지적 가치가 높습니다. 2011년에 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계는 대부분 매각으로 소멸되므로 명확한 권리 분석이 중요하며, 특히 대항력 있는 임차인 존재와 '소멸되지 않는 권리'에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 현재 운영 중인 상가라는 점은 안정적인 수익 창출 가능성을 시사하며, 향후 장산역 상권의 발전 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 우수한 입지

역세권 상가로서 뛰어난 대중교통 접근성 및 풍부한 유동인구 확보.

* 안정적인 배후 수요

주변의 대규모 주거단지 및 업무시설이 제공하는 탄탄한 고객층.

* 미래 가치

해운대구 및 장산역 상권의 지속적인 발전 가능성에 따른 자산 가치 상승 기대.

* 현재 운영 중인 시설

'더바른교정재활센터'의 영업 지속 시 즉시 임대 수익 발생 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 533,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 다음 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 권리관계 분석 결과: 대항력 있는 임차인 (주)광건설의 계약 내용 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리'의 실제 존재 여부 및 인수 조건에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

* 상권 및 임대 시세 조사: 해당 지역의 최근 상가 거래 사례, 임대 시세, 공실률 등을 면밀히 조사하여 적정 가치를 산정해야 합니다.

* 현장 조사: 물건의 실제 상태, 관리 상태, 주변 환경 등을 직접 확인하여 가치 변동 요인을 파악해야 합니다.

상기 내용을 바탕으로 철저한 현장 조사를 거쳐 본 물건의 실제 가치를 산정한 후, 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.