나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5381 [1] 부산광역시 남구 대연동 1918 정성재아파트 101동 504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대천초등학교 북측 인근에 위치하는 정성재아파트
101동 5층 504호이며 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트단지, 도로변으로는 각종 상가로
형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통사정은
무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 중 5층이며,
- 외벽: 몰탈위 페인팅, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

아파트 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스
공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형과 유사한 형상의 토지이며 공동주택의 부지 입니다.

인접 도로상태등

남측으로 왕복4차선 규모의 유엔로와 접하고, 동측으로 6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 제2종일반주거지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

부산동부지원 2025타경5381 (1)

2.2. 소재지

부산광역시 남구 대연동 1918 정성재아파트 101동 504호

2.3. 용도

아파트

2.4. 감정가

312,000,000원

2.5. 토지면적

34. 70㎡ (약 10.50평)

2.6. 건물면적

전용면적: 58.63㎡ (약 17.73평)

분양면적: 76㎡ (약 23평)

2.7. 경매구분

부동산강제경매

2.8. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대천초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트단지, 도로변으로는 각종 상가로 형성되어 있습니다.

1.1. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다. 지하철 2호선 역도 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 3.인접 도로상태

남측으로 왕복 4차선 규모의 유엔로와 접하고, 동측으로 6m 내외 폭의 도로와 접합니다.

1.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 제2종일반주거지역입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.채권자

황OO

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 황

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-01-30

* 확정일자: 2019-12-26

* 배당신고일자: 2025-05-22

* 대항력: 있음

* 비고: 황환중 임차인은 대항력이 있으며, 본 경매의 신청인이기도 합니다. 그러나 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 별도로 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다.

1.2. 3.등기부 요약

* 말소기준권리: 2020-09-29 접수된 주식회사리츠레스트 근저당권 (채권액 1,600,000,000원)

* 기타 권리:

* 소유권이전 신탁등기 말소 (접수일자 2019-10-30, 2020-01-31)

* 2번 근저당권부채권질권 설정 (2022-09-28, 말소)

* 압류 (2022-11-03, 말소)

* 가압류 (2022-11-15, 말소)

* 압류 (2024-06-24, 말소)

* 강제경매 (2025-05-26, 말소) - 본건 사건으로, 채권자는 황환중입니다.

* 총 등기부채권액: 1,645,000,000원

1.2. 4.매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요 및 상세 정보는 추가 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지와 함께 도로변에 다양한 상가들이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

* 경성대학교와 부경대학교가 인근에 위치하여 대학가 상권이 발달해 있습니다.

* 대연역 인근 골목시장 등에서 다양한 먹거리를 접할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 대천초등학교, 대천중학교, 대연고등학교, 부경대학교, 동명대학교 등 우수한 학군이 인접해 있습니다.

* 편의시설: 유엔기념공원, 평화공원 등이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한, 단지 주변으로 각종 상가가 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 중 5층입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 하부 인조석 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 화재탐지 및 소화, 승강기, 공동현관문, 도시가스 공급, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 세대당 주차 대수는 1.0대 수준으로 파악됩니다 (세대당 56대, 총 58세대 기준).

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 황환중 임차인은 대항력이 있으며, 전입일자(2020-01-30)가 근저당권 설정일(2020-09-29)보다 앞서므로, 보증금 전액이 배당되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 이 부분에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되었으며, 이는 채무와 관련된 복잡성을 내포할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: '지상권'이 매각 후에도 소멸되지 않는다고 명시되어 있어, 해당 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

* 소음: 일부 후기에 앞 도로로 인한 교통 소음이 언급되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동에 위치한 정성재아파트 101동 504호로, 역세권(2호선 인근)에 위치하고 있으며 인근에 대규모 아파트 단지와 상권, 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 2019년 준공된 신축급 아파트로 건물 상태도 양호할 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등의 권리관계에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 부산 남구 대연동의 핵심 주거 지역에 위치하며, 지하철 2호선 역세권의 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 학군: 대천초, 대천중, 대연고 등 우수한 교육 환경을 제공합니다.

* 생활환경: 공원, 상가, 병원 등 편의시설이 풍부하여 정주 여건이 우수합니다.

* 신축급 아파트: 2019년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 건물 상태 및 관리 상태가 좋을 것으로 기대됩니다.

* 재개발 잠재력: 대연혁신지구 개발 등 주변 지역의 재개발 사업이 활발하게 진행되어 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 312,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가: 312,000,000원 (감정가 기준, 인수 보증금 제외)

* 본 물건은 임차인의 보증금이 크지만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 입찰가 산정 시 감정가를 기준으로 하되, 실제 낙찰가율은 시장 상황 및 권리관계 분석 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.